淺析房地產企業會計核算存在的問題和對策

彭芹

摘要：21世紀以來，房地產行業蓬勃發展，而隨著房地產行業的發展壯大，會計核算的重要性也愈發凸顯出來。準確合理地進行項目成本分攤和會計核算，對房地產項目的經營計劃和投資策略都有非常重要的影響。房地產企業會計核算不同于制造企業，核算貨品總價大、周期較長，針對不同的地產項目采用合理的成本核算與分攤辦法對于企業財務管理成效的發揮非常重要。本文針對房地產行業會計核算存在的問題，提出相應的改善對策，以期能夠對房地產企業日常核算工作起到參考和規范作用。

關鍵詞：房地產企業;會計核算;成本分攤

隨著房地產行業的蓬勃發展，其在國民經濟中的作用越來越大，因其涉及行業較廣泛，準確合理的會計核算顯得尤為重要，這對于企業管理人員和財務管理人員提出了較大挑戰。房地產行業會計核算涉及成本對象的確認、分攤方法的選擇、核算周期的把控等，對其進行分析具有較強的理論價值和現實意義。

一、準確進行房地產開發企業會計核算的重要性

房地產行業作為21世紀市場經濟的重要行業，資金投入量大、經營風險較高、涉稅金額較大、項目開發周期較長，對于項目公司運營管理的要求非常高。房地產開發企業會計核算對于企業財務管理、項目計劃開發周期、銷售決策至關重要。實現合理的會計核算，首先，可以準確預測和總結開發項目的開發成本和預計盈利情況，提升財務管理水平，對公司的營運和營銷活動起到指引作用。其次，科學的會計核算可以合理地減輕房地產企業稅收負擔，緩解企業資金壓力，增加項目公司盈利能力。最后，會計核算的準確性對上市公司股東及債權人至關重要，房地產行業涉及國民經濟各個行業，合理準確地對項目財務數據進行核算，一定程度上降低了上市公司的經營風險。

二、當前房地產企業會計核算存在的問題

（一）成本對象確認不清

在部分大型社區構建的模式下，房地產開發項目業態較多，包含多層、高層、洋房、別墅、大型活動中心、商業綜合體等，在會計核算時，成本對象的劃分容易出現困難。成本對象劃分不清，導致項目公司資產負債與利潤情況不能準確反映項目的整體運營狀況，對于企業運營失去參照和指導價值，直接造成經營風險。

（二）核算方式不統一，成本分攤方法存在差異

目前成本分攤方法有建筑面積法、占地面積法，市場價值法，同一集團公司不同的項目采用的核算方法也有差異，導致產生不同的報表數據。會計人員核算水平較低，在建筑工程、施工管理方面知識較匱乏，導致核算數據不合理，影響項目公司會計數據的準確性及參考價值。房地產開發項目由于開發周期較長，涉稅金額較大，國家稅務局要求采用預繳增值稅、企業所得稅、土增稅的征稅方式。房地產開發項目由于成本分攤方式和利息扣除標準的不同，導致會計核算成本與稅務認可的稅前扣除成本存在較大差異。

（三）成本預算與實際結算差異較大，核算困難

房地產開發項目大部分采用預售方式，在預售階段，成本測算金額受市面材料成本、人工成本等影響，與后期實際結算金額差異較大，導致項目公司季度和年度預算與項目公司結算時盈利情況產生較大差異。房地產開發項目涉及的合同金額較大，開發周期較長，房地產開發公司與總承包公司在工程進度結算中往往產生較多爭議，爭議處理時間較長、難度較大，造成項目公司遲遲做不了最終結算，會計核算難度加大。

（四）房地產行業會計核算人員核算水平參差不齊

因為房地產行業核算工作相對復雜，部分人員行業基礎知識欠缺，導致會計工作差錯率較高，影響整體會計核算質量。目前人才市場競爭較為激烈，擁有豐富房地產開發行業經驗的會計人員比較稀缺，這也是目前房地產行業人力資源面臨的考驗。

（五）會計核算信息化系統建立相對滯后

房地產開發項目周期較長，涉及環節較多，目前形勢下，會計核算管理軟件使用方式單一，模塊開發不全面，與各個部門日常業務關聯關系較差，導致核算混亂，數據來源不準確。目前較多地使用明源銷售系統與用友軟件核算，而項目支付軟件多采用ERP軟件，部分房地產企業沒有將三者整合，從而大大降低了工作效率。

三、房地產企業會計核算的優化對策

（一）解決成本對象確認問題

項目公司需要完善企業內部協調溝通機制，在項目開始階段，依據項目公司相關部門取得的建設用地規劃許可證、總規劃圖等立項資料準確劃分成本核算對象。區分住宅、商鋪、公建配套等不同業態。對成本對象特殊的項目，積極溝通公司投資和綜合管理部門，核實項目詳細情況，避免將沒有產權且不能銷售的物業作為單獨成本對象進行會計核算。對于配建的廉租房及保障房等在簽訂土地出讓合同時約定直接將產權辦理給政府的，作為公建配套成本進行會計核算。會計核算的成本對象與建設規劃的成本對象要結合起來，合理劃分成本核算對象，對于會計核算的準確性具有重要意義。

（二）解決成本核算方法問題

提高項目公司會計核算人員的專業素質，開展相關的培訓。要求根據不同的房地產開發項目，根據開發項目的業態，確認合理的成本分攤方法，建筑面積法適用于項目業態單一，包含單一住宅、單一商業，層數和設計面積大體一致;占地面積法適用于業態差異較大的項目;建筑面積法和占地面積法適用于開發項目分期開發、土地面積需要分攤的項目;市場價值系數法適用于各個業態市場價值差異較大的項目。在成本方法確認后不得隨意改變，積極與項目公司各個部門溝通協調，將建筑面積和土地面積核實準確。對于資本化的利息需要在各個成本對象之間根據開發進度進行準確分攤，同時需要注意同一項目不同分期的開發進度，各分期承擔的資本化利息要區別分攤，建立健全成本歸集、成本支付臺賬、合同登記臺賬、銷售收入臺賬，合理使用財務核算軟件，在計提及支付成本時，根據預先設定的成本分攤方法，自動進行成本分攤，減少差錯的幾率。在與項目公司預決算部門溝通后，根據成本合同臺賬及項目形象進度，準確合理地計提項目成本。此外，自2016年5月1日營業稅改增值稅后，成本發生需要進行價稅分離，同時保管好進項發票，及時認證。

（三）完善項目公司季度預算、年度預算，提升預算執行及考核評價

在項目運轉過程中，積極調動各個部門提供預算數據。根據預算數據跟進測算單方成本。項目公司預算與預算執行涉及部門較多，從投資、設計、施工、銷售、財務等各個方向，要求各個部門嚴格把控數據來源，提供相關數據報告，提前做好周密規劃，將預算分析與調整與項目公司進展緊密結合，合理計提相關成本，盡可能在項目公司運營過程中的各項成本核算完整，待結算時確保公司盈利情況真實準確。預算工作需要制定預算報表填制方法，由財務部牽頭向各個傳達預算工作指標，保質保量完成預算工作。預算考核需要分階段進行，對預算完成結果進行檢查、考核和評價。從預算目標完成情況、預算組織工作兩個方面進行考核。

（四）解決稅務成本與實際會計成本差異產生的核算困難

基于預繳稅金的要求，稅務成本與會計成本存在時間性差異，在項目預售階段，根據當地稅務局要求預繳稅金期間，盡早核算預結算成本。根據項目公司具體情況，合理核算和預測項目公司整體稅負率，在項目公司交樓結算時，及時核算會計成本，提高會計人員的會計核算水平，豐富稅務知識。針對實質性差異，要求核算準確，根據稅務局的許可范圍，盡早取得全額發票，將成本合理稅前扣除。針對房地產行業按照預計利潤率確認計算的特殊業務納稅調整事項，需要根據項目完工進度及時調整，建立連續的調整臺賬，最終保持會計核算和稅務扣除的一致性。另外，嚴格按照企業會計準則的要求，將會計成本做合理計提與結轉，在合法納稅的基礎上，保證上市公司會計利潤的準確性。

（五）提高會計人員的專業素質

通過建立培訓計劃，定期進行業務考核，督促會計人員學習行業新規范、新準則，同時針對房地產行業的特殊業務有計劃地加強學習，提高會計人員的行業專業能力。房地產行業會計人員應根據項目需求，學習建筑設計、工程造價、施工監理等專業基礎知識。同時，在招聘環節，財務部對部門招聘計劃中財務人員，需要提高行業經驗及學習能力的要求，在日益激烈的人才競爭中，準確篩選適合行業需求的優秀會計人才。

（六）加強會計信息系統建設

為了將會計核算和公司業務緊密聯系，應該將會計核算與企業管理信息系統結合，規范支付流程，將企業內部控制與會計核算結合，提高會計核算質量。現行的會計核算軟件有用友、金蝶、ERP等。房地產行業的支付流程涉及設計、施工、綜合管理、預決算、營銷、售后等各個部門，利用信息化平臺將各個部門進行整合，將成本預算和預算執行、銷售計劃實施及成果評價等相關環節與財務預算及結算、財務支付等流程相結合，形成流暢與完整的業務流程體系，對于提高房地產開發項目的整體運營效率具有非常重要的作用。

（七）針對收入核算，制定核算指引，建立合理完整的銷售收入臺賬

在項目預售階段，作為預收款的房款需計入往來科目，同時跟進首期款和銀行貸款到賬情況，與營銷部門做好信息溝通，待辦理竣工交房后將預收款結轉至主營業務收入，同時結轉相應的成本及稅金。預收款收入確認的時間對于企業利潤影響很大，對于同一項目，有部分交樓的物業需要全部確認收入。針對租金收入部分，建立臺賬的同時，按照合同約定租金支付情況及時確認收入。利用房地產開發行業專業收入核算軟件，將收款、開票、銷售政策結合，準確核清房號、收款明細、折扣等信息，對于交樓后空置房需詳細核實后計提相應的空置房物業費并計入銷售費用，返租費用按照要求進行核算。

結合以上對房地產行業會計核算面臨問題的分析，房地產企業需要加強對會計核算的重視程度，依法選擇科學有效的財務核算方法，加強企業信息化管理，提高預算和核算管理水平，提高會計人員整體素質，從而進一步提高會計核算的準確性，提升對企業管理的決策價值，最終對公司的整體運營發揮指引作用。

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作者簡介：彭 芹（1985—），女，山東泰安人，中級會計，學士，主要從事房地產行業會計核算及財務管理研究。