探究貨幣政策對二、三線城市房地產市場價格的影響
——基于吉林省房地產市場的實證研究

王立君 趙鐵男 金 陽

（中國人民銀行白城市中心支行，吉林白城 137000）

一、引言

改革開放以來，我國房地產市場價格持續上漲，居民購房壓力不斷上升，為了保障居民住房需求，維持經濟穩定發展，2016年中央經濟會議提出“房住不炒”，并采取貨幣政策和財政政策等多種方式抑制房地產業投機，防止房地產市場價格過度增長。我國房地產市場的宏觀調控政策逐步完善，從一開始的單一需求端信貸調控方式，到現在的需求供給雙向的信貸和財政等聯合調控方式，調控手段邁向多樣化，調控體系也更加科學。2022年，中國人民銀行和中國銀行保險監督管理委員會發布通知，對差別化住房信貸政策進行調整，鼓勵各地根據區域發展的實際情況，制定符合區域經濟發展的房地產信貸政策。本文以吉林省長春市和其他地市的房地產市場為研究對象，分析貨幣政策對吉林省的房地產市場的影響效果，提出針對吉林省房地產市場調控的建議，希望可以為完善房地產宏觀調控理論體系提供一定的參考。

二、文獻綜述

國內外關于貨幣政策對房地產市場影響的研究眾多，國外研究中，Gelain P(2013)認為房價的波動會影響居民的預期，從而影響經濟發展；Chow William W(2016)對我國房地產市場進行研究，認為房地產市場的發展推動了經濟發展。國內研究中，楊俊杰（2012）認為房地產市場價格對投資具有正向作用，對消費具有抑制作用，房地產價格的上升在短期內對經濟具有一定的推動作用；馬亞明（2014）運用DSGE模型對房地產市場進行研究，具有前瞻性的混合型貨幣政策對房地產市場調控效果更好；方意（2015）運用FAVAR+DAG模型分析房地產價格對銀行的影響，認為房地產價格升高會增加銀行的風險承擔；徐淑一（2015）對我國貨幣政策調控房地產市場的可行性進行分析，認為我國央行的貨幣政策在一定條件下可以調控房地產市場價格；魯君四（2017）研究了房地產業發展對經濟發展和經濟質量發展的影響，認為房地產業對我國經濟影響是多方位的，制定房地產市場調控政策要綜合考量全方位市場因素；王京濱（2019）對我國改革開放40年來房地產市場發展進行梳理，認為房地產市場調控政策應注重前瞻性和長效性。

三、貨幣政策對房地產市場的實證研究

（一）變量的選取

本文選取2016年12月至2022年3月央行的存款準備金率和五年期LPR貸款市場基準利率季度數據分析貨幣政策對吉林省各地市房地產市場價格的影響。央行的存款準備金率和LPR市場基準利率季度數據來源于央行官網，吉林省各地市房地產市場價格來源于安居客網站和58同城網站。

（二）模型構建

本文建立存款準備金率和房地產市場價格的雙變量VAR模型和LPR貸款市場基準利率和房地產市場價格的雙變量VAR模型，分析貨幣政策對房地產市場價格的影響。

（三）實證分析

1.VAR模型分析結果

如表1存款準備金率和房地產市場價格VAR模型R方結果所示，長春房地產市場價格p方程要比存款準備金率rc方程擬合更良好；白城、白山、吉林、遼源、四平和松原存款準備金率rc方程要比房地產市場價格p方程擬合更良好。

表1 存款準備金率、LPR貸款基準利率和房地產市場價格VAR結果表

如表1LPR貸款基準利率和房地產市場價格VAR模型R方結果所示, 長春、白城、白山、吉林、遼源、四平、松原和通化LPR貸款基準利率rd方程要比房地產市場價格p方程擬合更良好；延邊房地產市場價格p要比LPR貸款基準利率rd方程擬合更良好。

2.單位根檢驗

根據存款準備金率和房地產市場價格VAR模型單位根檢驗結果所示，長春、白城、白山、吉林、遼源、松原、四平、通化和延邊的VAR模型是穩定的。

根據LPR貸款基準利率和房地產市場價格VAR模型單位根檢驗結果所示，長春、白城、白山、吉林、遼源、四平、通化和延邊的VAR模型是穩定的；松原的VAR模型是不穩定的。

3.格蘭杰因果檢驗

如表2格蘭杰因果檢驗結果所示，在LPR貸款基準利率和房地產市場價格VAR模型中，長春、白城、白山、吉林、遼源、松原、四平和通化LPR貸款基準利率不構成對房地產市場價格的格蘭杰因果關系；延邊LPR貸款基準利率構成對房地產市場價格的格蘭杰因果關系。在存款準備金率和房地產市場價格VAR模型中，長春、白山、吉林、松原和四平存款準備金率不構成對房地產市場價格的格蘭杰因果關系；白城、遼源、通化和延邊存款準備金率構成對房地產市場價格的格蘭杰因果關系。

表2 格蘭杰因果分析結果

4.IRF脈沖響應函數的結果分析

根據脈沖響應函數結果顯示，長春、白城和吉林的存款準備金率對房地產市場價格具有持續正向作用；白山和遼源的存款準備金率對房地產市場價格具有持續負向作用；四平存款準備金率對房地產市場價格影響甚微；松原、通化和延邊存款準備金率對房地產市場價格的正向影響在第四期達到峰值，隨后影響逐漸減弱。

長春、白城、遼源和通化LPR貸款市場基準利率對房地產市場價格具有正向作用；吉林、松原和延邊LPR貸款市場基準利率對房地產市場價格具有負向作用；白山LPR貸款市場基準利率對房地產市場價格影響甚微；四平LPR貸款市場基準利率對房地產市場價格影響在第四期達到峰值，隨后逐漸減弱。

5.方差分解

如表3方差分解所示，在LPR貸款基準利率和房地產市場價格VAR模型中，長春、白山、吉林、遼源和通化房地產市場價格的變動方差可由LPR貸款基準利率變動解釋范圍在10%以下；白城和四平房地產市場價格的變動方差可由LPR貸款基準利率變動解釋范圍在10%至50%；松原和延邊房地產市場價格的變動方差可由LPR貸款基準利率變動解釋范圍在50%以上。在存款準備金率和房地產市場價格VAR模型中，松原房地產市場價格的變動方差可由存款準備金率解釋范圍在10%以下；白山、吉林、遼源、四平、通化和延邊房地產市場價格的變動方差可由存款準備金率解釋范圍在10%至50%；長春和白城房地產市場價格的變動方差可由LPR貸款基準利率變動解釋范圍在80%以上。

表3 方差分解結果

四、結論和建議

（一）結論

從實證分析的結果中我們可以了解到，貨幣政策對于吉林省的房地產市場價格調控具有一定的局限性，在區域間也存在著不同的作用效果，單純的貨幣政策已經不能精準的調節房地產市場價格，必須采用貨幣政策和財政政策等多種方式聯合的政策對房地產市場價格相機進行調控，才能取得一定的預期效果。另外，各地區應根據本地區的房地產市場波動情況，制定房地產市場調控政策，保證房地產市場穩定發展。

（二）建議

一是完善調控政策體系。構建貨幣政策和財政政策等多種市場調控方式聯合的房地產市場調控體系，注重房地產市場發展的區域性差異，因地制宜，因城施策。注重房地產市場調控政策的時效性，根據區域房地產市場發展情況，修正房地產市場調控政策，保證房地產市場健康發展。

二是保障居民的基本生活需求。制定房地產調控政策要保障居民的基本物質生活需求，禁止一刀切式的調控方式，要支持居民自住和改善型住房需求，抑制投機需求，有針對性地合理地控制房價過快增長。

三是加快租賃市場發展。政府要支持和加快房屋租賃市場發展，在人口密集的城市建設長租房等保障性住房，緩解居民的購房壓力，保障居民的基本住房需求。完善租賃市場的管理制度，完善租賃市場管理的法律法規，保證租賃市場合理化發展。

四是健全風險管控機制。加強房地產金融審慎管理，建立房地產市場監測機制，防止出現大問題。監測房地產市場資金流動，防止非房地產企業貸款資金被挪用至政府平臺、房地產等調控領域形成新風險隱患。