“模范生”恒大，何以逆市創新高？

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2020年初暴發的新冠肺炎疫情，給社會經濟活動造成較大沖擊。據中國國家統計局數據，2020年上半年全國商品房銷售面積同比下降8.4%、銷售額下降5.4%，但中國恒大（03333.HK）卻在同期逆勢大漲。

2020年8月31日，中國恒大發布2020半年報，公司實現銷售額3488.4億元，同比增長23.8%；銷售回款3120億元，同比增長66.5%，回款率89.4%；營業收入2666.3億元，同比增長17.5%；核心凈利潤192.5億元，凈利潤147.61億元；各項核心指標均位居行業前列，上半年合約銷售額、回款額均創歷史新高。

這家創辦于1996年的房企，牢牢把握政策方向，2020年2月在業內率先開啟“網上賣房”，將房價透明化，2020年3月果斷實施“高增長、控規模、降負債”戰略，銷售額、銷售回款做加法，土地儲備做減法，三個月內將有息負債下降400億……“模范生”中國恒大上半年打響的這一場“絕地求生”戰，交出了不錯的成績單。

半年銷售3488億元

房企的半年報從未如此牽動人心。2020上半年，為疫情防控需要、減少人員聚集，全國各地房地產售樓處一度關閉，房地產銷售進入冰封期。除了前述國家統計局的行業數據，從上市公司披露的半年報情況看，大多數房企銷售額都走了下行曲線。

相比之下，中國恒大的漲勢驚人，2020年上半年實現銷售額3488.4億，同比增長23.8%，完成6500億年度目標的54%。這在迄今已發布中報的房企中增速最高、銷售最為活躍。

這不得不提到他們的快速響應能力。2020年2月13日，中國恒大在業內率先啟動“網上賣房”，依托“恒房通”App，打造線上與線下相結合的閉環模式；輔以系列讓利組合拳，于2月18日起全國樓盤啟動七五折優惠，成功最大化激活市場，網上賣房啟動6天，恒房通平臺累計網上認購房屋68019套，“能買則買、能賣則賣”，干脆利落地推動了業績快速攀升。

2020年3月18日，中國恒大向全社會公布全國619個在售樓盤每套房源的價格，亮出“底牌”，將房價透明化，向客戶進行一次徹底的讓利，這在行業尚屬唯一，更進一步將“房住不炒”落到實處。

自2016年12月中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，隨后圍繞“房住不炒”，各級政府出臺了一系列“穩地價、穩房價、穩預期”的政策（以下簡稱“三穩政策”）。恒大緊跟政策步調，成為房地產調控“模范生”。

對房企來說，“房住不炒”的要義，即專注剛需群體，準確把握房屋的居住屬性。在2020中期業績會上，中國恒大總裁夏海鈞表示，公司堅持民生地產戰略、始終定位剛需，120平米以下住房占比80%，140平米以下住房占比高達97%，自住比例高達85%，踐行“房住不炒”定位。

中國恒大多年來堅持不捂盤惜售、不哄抬房價。2018年以來，中國恒大的銷售均價在9000-11000元/平米區間，售價始終保持穩定，將“穩房價”“穩預期”的政策要求落到實處，自然也贏得了購房者的認同。

三個月有息負債降400億

如果說個人消費者對房企的關注點在樓盤、房價，那么對于資本市場來說，有息負債情況更牽動人心。

2020年3月底，中國恒大提出全面實施“高增長、控規模、降負債”發展戰略。

所謂“高增長”，就是要銷售高速增長，2020年要實現銷售8000億；“控規模”就是嚴控土地儲備規模，未來三年每年要降低3000萬平方米左右；“降負債”就是有息負債每年平均下降1500億。

從2020半年報披露的業績看，恒大新戰略成效顯著。

在“高增長”方面，銷售無需贅言，中國恒大的銷售回款情況也甚為搶眼：2020年上半年已累計實現銷售回款3120億，同比大幅增長66.5%，為歷史最高紀錄；年內回款率已高達90%，屬行業領先水平。銷售和回款雙雙創新高，充沛的現金流不僅讓公司實現持續穩健經營，也有力推動負債下降。

在“控規模”方面，中國恒大上半年嚴控拿地，土地儲備下降至2.4億平方米，仍可滿足未來3-4年發展需要，平均樓面價控制在2121元/平方米。

在“降負債”方面，得益于銷售回款與土地儲備的“一增一減”，中國恒大在三個月內便把有息負債下降了400億。

在“三穩政策”導向下，疫情期間多地針對房地產行業出臺了相對放松的政策予以支持，主要從調整監管措施、降本減負、財政金融支持、復工復產和安全管理等方面著手。

毋庸置疑，“控杠桿、防風險”仍是當前及未來一段時期的政策主基調。就在2020年8月20日，住建部、央行在北京召開重點房地產企業座談會。會議指出，為進一步落實房地產長效機制，實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度，住建部、央行會同相關部門在前期廣泛征求意見的基礎上，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

以“降負債”為核心的恒大新戰略，并未因疫情而改變。牢牢把握政策方向，在三個月內有息負債下降400億的幅度，也體現了“模范生”恒大的決斷力和執行力。

夏海鈞在2020中期業績會上介紹，2020年下半年中國恒大將以最大決心、最大力度降負債：一要繼續加大銷售及銷售回款，將推出約8100億可售貨量，下半年力爭回款3800億；二要嚴控土地儲備規模，實現土儲負增長，力爭平均每年減少3000萬平方米；三要逐步分拆優質資產上市，旗下恒大物業已成功引入中信、農銀、光大控股、紅杉資本、云鋒基金、騰訊、周大福等頂級戰略投資者入股，將進一步增加凈資產，推動負債率進一步下降。

由于物業股具備輕資產結構、現金流充足等優勢，備受資本市場熱捧。在已上市的物業股中，龍頭股市值已超1500億港元。2020年上半年，已有21家房企分拆物業管理業務赴港遞交招股書，且大多獲超額認購。

目前恒大物業合約面積超5億平方米，在管面積超2.5億平方米，服務600萬業主；2019年營業收入73億元，凈利潤9.2億元；稍早前引進235億港元戰略投資，公司估值達750億元。

從2020半年業績來看，中國恒大在穩健經營的道路上鉚足了勁，在把握政策、抓住發展機遇的同時，很好地控制住了經營風險，陸續分拆優質資產上市，為股東釋放更多價值，前景令人期待。