小議商業銀行房地產抵押價值評估風險與防范

摘 要：抵押品是商業銀行貸款的主要風險緩釋措施之一，其中房地產類的資產是商業銀行的主要種類，近年來我國房地產抵押貸款業務迅速發展，房地產抵押評估業務也隨之快速發展。由于房地產抵押價值評估中還存在一些問題，給商業銀行帶來了一定的風險隱患，本文從商業銀行的角度對房地產抵押價值評估存在的問題進行分析，并在分析的基礎上提出幾點對策。

關鍵詞：商業銀行;房地產抵押價值評估;風險;研究

抵押品是商業銀行貸款的主要風險緩釋措施之一，其中房地產類的資產是商業銀行的主要種類。房地產抵押價值評估既是商業銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據，也是維護商業銀行信貸資產安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產抵押價值評估的合理性和有效性就顯得尤為重要。

一、商業銀行房地產抵押價值評估存在的風險

1.房地產評估機構缺乏有效監管，導致房地產抵押價值高估現象普遍存在。

現行的商業銀行房地產抵押價值評估程序是先由房地產評估機構評估后再由商業銀行評估審核確定的。因此，房地產評估機構成為房地產抵押價值評估的當事人之一。

我國開展房地產抵押價值評估工作已有近三十年的歷史，隨著市場化的進程加快，房地產評估機構、估價隊伍得到了迅速發展，估價技術漸趨成熟，有關的行業管理和行政許可不斷規范。但在日趨激烈的市場競爭環境下，也產生了許多諸如惡性競爭、職業操守偏離等問題。

現實中房地產抵押價值評估的委托方大多數是抵押人，評估機構是為委托方服務并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產抵押價值;某些房地產評估機構，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評估價值，形成房地產價值高估的風險。

另外，我國雖已形成了一支具有一定規模和專業水準的房地產估價師隊伍，但是沒有能力從事抵押評估的房地產估價師混跡其中。專業能力上的缺陷致使評估報告往往格式簡單、方法單一，不作認真細致和全面的分析，評估參數的選取是閉門造車所得，缺少市場調查，評估結果嚴重偏離合理的市場價值。

2.商業銀行過分推崇和迷信外部評估機構的房地產抵押價值評估意見。

目前，商業銀行基本上都建立了抵押品評估價值的內部評估審定程序，一定程度上改變了過去被動接受外部評估結果的狀況。由于迄今為止，我國還沒有建立起統一的房地產抵押價值評估理論與方法體系，加之商業銀行缺乏既懂金融又有房地產價值評估知識和技能的內部評估人員，對評估結論的內涵和價值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對不恰當的評估報告難以作出正確的判斷，有時只能簡單的依照評估值打個折扣。

另外，由于有較大的業務營銷壓力，加上商業銀行也是特殊的企業，而銀行業競爭同樣激烈，需要基層銀行向社會爭奪優質信貸客戶。績效的顯性和風險的隱性使得基層機構在委托評估時，更多情況下，其立場已實質站在客戶一邊。內部評估難以在業務營銷和基層機構的壓力下而獨善其身。

3.房地產抵押價值評估理論滯后，房地產抵押價值評估缺乏針對性。

房地產抵押價值評估的實際操作中，房地產估價師只是對房地產在估價時點的公開市場價格進行評估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產抵押價值，房地產抵押價值應是清算條件下的市場價值。由于沒有抵押貸款價值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風險最小的貸款成數。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數，這種盲目確定貸款成數的做法，一方面如果貸款成數過低，則有可能降低了消費者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間;另一方面如果隨意提高貸款成數，又會增加銀行的信貸風險。

二、解決房地產價值評估存在風險的防范

1.加強對外部評估機構管理，為防范房地產抵押價值高估風險提供基本保障。

在政府和房地產估價師協會加強對房地產估價行業監管的同時，商業銀行要對外部評估機構的資質能力、評估服務質量、執業道德進行遴選和動態監管，對那些道德水平低、服務質量差的評估機構，要中止和它們的業務合作，將它們列入“黑名單”，金融監管機構對列入“黑名單”的評估機構要進行全行業的業務制裁。

2.建立健全商業銀行內部評估制度體系，從內部強化房地產抵押價值評估風險管理和控制。

無論外部評估機構提供怎樣的評估結果，商業銀行貸款最終發放的依據是內部評估確認的價值。商業銀行要加強對外部評估結果的審查，建立獨立于營銷和信貸審批部門的內部評估部門，對房地產抵押價值評估做到獨立自主;在內部配備既精通銀行業務又有房地產評估專業知識和技能的內部評估審查人員;加強對內部評估人員的培訓教育和崗位規范，提高內部評估人員的履崗能力。內部評估人員要認真審核外部評估報告，將外部評估結果中的“水分”擠出，以便準確確定貸款發放額度。加之外部評估機構原則上是站在中立的、市場的角度客觀反映抵押資產的價值，而商業銀行是從防范資產風險的角度謹慎認定資產的抵押價值。這就要求商業銀行的內部評估人員要較外部評估機構在選擇價值類型、評估參數和方法上有所區別，銀行內部評估更多地體現了謹慎性和安全性的原則。

3.商業銀行要制定房地產抵押價值評估技術規范，為進行風險控制和管理提供依據。

目前，我國尚無統一的房地產抵押價值評估技術規范。在評估假設、評估方法、評估目的、價值類型等方面，外部評估與內部評估都存在差異。因此，商業銀行要根據自身的風險偏好，制定出內部的房地產抵押價值評估技術規范，針對不同的房地產類型，選取合適的評估方法，確定參數范圍，充分考慮未來房地產市場發展趨勢和短期強制處置等風險因素，合理確定房地產抵押價值，在兼顧業務發展、市場競爭的同時，有效發揮房地產抵押的風險緩釋作用。

三、結束語

房地產抵押只是風險緩釋的一種措施，具有違約風險，并且在價值評估方面存在諸多困難，因此商業銀行要強化房地產抵押管理，謹慎評估房地產抵押價值，定期對存量房地產抵押價值進行重估，嚴格防范房地產抵押貸款風險。

參考文獻

[1]中國房地產估價師與經紀人學會.房地產估價理論與方法，2013.第6版.

[2]唐璐，曲衛東.從國際評估準則和新巴塞爾協議補充文件看不動產抵押貸款價值評估的發展趨勢[J].中國房地產估價師，2005，（04）.

作者簡介：劉韻檸（1968-），女，四川崇州人，經濟學學士，任職于建行云南省份風險管理部，擔任風險經理，負責押品管理工作。