我愛我家：業績大變臉藏貓膩

楊現華

當最大競爭對手也是行業龍頭在美國風光上市的時候，我愛我家（000560.SZ）交出了一份利潤斷崖式下跌的半年報。在順利完成業績承諾后，我愛我家業績變臉看似理由充分的背后疑點重重。

我愛我家將公司2020年上半年營收和凈利潤驟降的主要原因歸結為疫情的影響。與其基本類似的行業龍頭貝殼（BEKE.N）完全扭轉了一季度的影響，上半年仍保持了較快的增長。

無論是交易規模還是傭金水平，我愛我家與行業絕對龍頭貝殼相比都非常懸殊。奇怪的是，我愛我家卻能獲得更高的毛利率。不僅如此，在業績承諾期，我愛我家原本幾乎沒有的遞延所得稅負債急劇攀升。

利潤的牛皮不能隨便吹，盈利是需要繳稅的。隨著我愛我家利潤的大幅增長，公司現金流量表中繳納的稅費并沒有隨之增加甚至有所下降，目前我愛我家應交稅費已經超過10億元了，所欠的稅種主要就是企業所得稅。

業績變臉“如約而至”

我愛我家的半年報顯示，2020年上半年，公司實現營收39.33億元，同比下降30.75%;實現歸屬母公司股東的凈利潤4041萬元，同比下降89.39%;收入大幅下降的同時，利潤直接“腳踝斬”。

在半年報和早前的業績預告中，我愛我家表示，新冠疫情影響帶來的社區封閉對經紀業務造成了不利影響;此外公司在承租物業承擔租金支付的同時對部分租客和商戶等減免了租金，也影響了公司的凈利潤。

突如其來的新冠疫情對各行各業都造成了不同程度的影響。從房地產行業來說，百強房企的銷售2020年1-7月累計銷售才實現同比轉正。由于封閉小區等影響，以二手房中介為主要收入的我愛我家顯然受到了直接沖擊。

但又并非完全如此。華東和華北是我愛我家的兩大收入來源，華北的重心即在北京。以北京為例，2020年一季度，北京二手住宅共網簽約2萬套，同比降幅近40%，但上半年北京二手房網簽總量約為6.7萬套，比上一年同期僅僅下降8%左右。

即2020年二季度，二手房交易迅速反彈，將一季度大幅下降的網簽量扭轉了不少。7月份，二手住宅網簽超過1.6萬套，繼續維持在5-6月份保持的高位上。

2020年上半年，我愛我家的經紀業務實現營收20.93億元，同比下降34.15%，行業的V型反轉在我愛我家這里似乎沒有得以盡顯。分區域來看，我愛我家來自華北地區的收入為15.87億元，同比下降33.82%，同樣反彈乏力。

除了最主要的二手房經紀業務，新房銷售也是我愛我家的一個主要業務構成。2020年上半年，公司新房業務實現營收6.42億元，同比下降了14.58%。而根據國家統計局的數據，2020年上半年，全國商品房銷售額66895億元，下降5.4%，其中住宅銷售額下降2.8%。到了1-7月份，住宅銷售額增速已經轉正，實現0.4%的增長。

克而瑞的統計也顯示，2020年上半年，百強房企銷售下降2.7%，其中的二季度甚至高于上一年同期。

剛剛上市的貝殼則表現得與行業亦步亦趨。貝殼2020年一季度營收71.2億元，較上一年的81.6億元下降了12.75%;二季度貝殼實現營收201.42億元，同比大幅增長了75.9%。我愛我家一季度收入下降超過50%，二季度下降超過14%，兩個季度都沒有任何增長。

在上半年新房和二手房全都大幅扭轉一季度大幅下滑趨勢之際，我愛我家在上半年的表現并沒有跟上，這與公司之前亮眼的表現形成了鮮明的對比。

2018年2月，當時的昆百大A以55.31億元完成了對我愛起家84.44%股份的收購，公司隨后更名為我愛我家，交易對手承諾我愛我家2017-2019年扣除非經常性損益及募集配套資金影響后的歸母凈利潤累積分別不低于5億元、11億元和18億元。

彼時的重組草案顯示，2015-2016年，我愛我家分別實現營收48.58億元、81.58億元，實現歸屬母公司股東的凈利潤1.84億元和3.22億元。業績承諾給出的利潤預期意味著我愛我家的利潤要實現大躍進。

之后3年的事實證明，我愛我家不但實現了當初的業績承諾，而且全部踩點完成。2017-2019年，公司累計分別完成扣非凈利潤5.07億元、11.57億元和18.75億元，完成率分別為101.34%、105.17%和104.17%。

跳級增長的凈利潤承諾并沒有難倒我愛我家，而且公司每一年完成的利潤與當初承諾的累積業績近乎吻合。只是當初如此強大的我愛我家，在過了業績承諾期之后，營收和凈利潤就一蹶不振了。

經紀業務是我愛我家收入的核心，華北和華東又是公司最主要的收入區域。眾所周知的是，2016年是二手房交易火爆的一年，北京住建委的數據顯示，全年北京二手房成交了26.75萬套，隨后的2017-2019年分別只有13.43萬套、15.17萬套、14.26萬套，腰斬之后幾乎沒有反彈。

華東的核心上海情況略好。機構數據顯示，2016年上海二手房成交量與北京相仿，2017年上海二手房成交不到15萬套，同比下降了近60%，2018年成交約16萬套同樣沒有明顯增長。只有到了2019年，上海二手房成交近24萬套，才又開始明顯活躍。

在上述幾年中，北京、上海等地的二手房價格并沒有太大的波動。在兩大核心市場價格沒有太大變化而成交量幾近腰斬情況下，我愛我家的經紀業務似乎沒有受到太大影響。公司2018年和2019年經紀業務營收為54.85億元和57.19億元，與2016年經紀業務55.42億元的營收相比，甚至有所增長。

面對行業長期的巨大不利變化，我愛我家守住了自己的市場份額。但在短暫的疫情面前，公司卻失去了魔力，營收和凈利潤迅速萎靡。

穩定的收入需要更高的毛利率才能將營收轉化為更豐厚的利潤，我愛我家不斷走高的毛利率顯然有助于公司不斷實現業績承諾。

毛利率高企

2020年上半年，我愛我家的三大主業毛利率全線潰退，經紀業務、資產管理和新房業務毛利率全部下滑超過7個百分點，三大主業的毛利率都降至20%附近。

2015年、2016年及2017年一季度，我愛我家綜合毛利率分別為32.14%、25.06%及25%，其中經紀業務毛利率分別為30.91%、21.66%和22.82%。對于毛利率下降的原因，我愛我家解釋稱，是員工增加及增加對員工的激勵所致。

2018年和2019年，我愛我家經紀業務的毛利率分別為27.77%和34.26%，2019年較2016年一季度提升遠超過10個百分點。2019年，貝殼的二手房交易毛利率為38.9%，我愛我家的經紀業務毛利率與行業龍頭并沒有明顯的差距。

但無論是行業地位還是傭金水平，我愛我家都與貝殼有著天壤之別。僅以2020年上半年為例，貝殼的居住服務相關交易額（GTV）達到1.33萬億元，我愛我家二手房業務和新房業務共實現總交易金額（GTV）1600億元，還沒有貝殼交易額的零頭多。

交易規模無法匹配，傭金率同樣無法企及。重組后我愛我家不再公布傭金率，但在重組草案中有所披露。2015年、2016年及2017年1-3月，我愛我家二手房買賣業務平均傭金率分別為1.67%、1.62%和1.68%，傭金率基本保持了穩定。貝殼的傭金率在2.5%左右，我愛我家明顯不及。

收入略有增長的同時營業成本下降，是我愛我家2019年毛利率明顯上漲的直接原因。在我愛我家的營業成本構成中，人員成本是最主要的組成部分。重組書顯示，我愛我家主營業成本主要包括職工薪酬、辦公費以及店面房租費用，其中職工薪酬占總成本的比重超過65%。

另外，辦公費的金額逐年增大，主要是由于其中包括了資管業務日常維護房源所產生的維修配送費，該費用隨著資管業務規模的增大而提高，但該業務單獨核算與經紀業務無關。還有一部分是門店數量隨經營規模的擴大而增長，導致門店租金成本逐年上升。

可見，我愛我家的營業成本最主要就是人力成本。在重組成功后，我愛我家逐年減少員工人數以削減成本。2017-2019年年末，公司的員工人數分別為59003人、52415人和47864人，3年時間員工人數下降了11139人，降幅近兩成。

人員雖然有所減少，但職工的薪酬支出并未明顯下降。2018年和2019年，我愛我家支付給職工以及為職工支付的現金為54.59億元和59.23億元，同期公司的應付職工薪酬并沒有太大變化。

營業成本的另外兩個主要構成中，2019年公司門店數量超過3400家，2018年則擁有3200多家門店（含452家加盟店），門店數量增加了200余家。門店成本的增長導致房租、裝修費用繼續增加。

在主要成本都繼續增長的情況下，我愛我家卻做到了營業成本的反向下跌，一升一降的“剪刀差”無疑都裝進了公司盈利的口袋，只是這利潤是否含有水分，市場就不得而知了。

減少員工固然可以降低營業成本，但也必然會使公司在競爭中失去了規模優勢。2018年，我愛我家的房地產綜合服務銷售收入首次突破100億元，涉及的資產交易規模GMV值約4000億元。

同樣是在2018年，貝殼總交易額實現1.15萬億元，與2017年的1.01萬億元相比基本保持穩定，但公司在2019年實現近乎翻倍增長至2.13萬億元，2020年上半年為1.33萬億元。

我愛我家沒有公布公司2019年的交易規模，2020年上半年交易金額為1600億元，相當于貝殼同期的12.03%。在2018年時公司還相當于貝殼的35%左右，到如今貝殼已經將我愛我家遠遠的甩在了身后。在完成3年業績承諾之后，我愛我家是否因此失去了未來？

2016年時，我愛我家的經紀業務實現營收55.42億元，2019年為57.19億元;2016年，公司的新房業務收入16.96億元，2019年為19.05億元。在這兩項業務的增長基本停滯后，資管業務即長租公寓是公司營收的主要驅動力。

2016年，我愛我家的資管業務營收7.8億元，2019年增長至18.72億元，漲幅達到1.4倍。2020年上半年，由于減免租金等原因，我愛我家資管業務7.32億元的收入下降了15.05%。

我愛我家3年的業績承諾均是踩點完成，任何一項影響收入或者利潤的因素發生變動，都有可能使公司難以完成業績承諾。除了毛利率的異動之外，遞延所得稅負債是另外一個可能的增利手段。

遞延所得稅負債陡增

不管是主動的還是被動的，企業做多或者隱藏利潤都有某種動機。企業增肥利潤手段繁多，釋放預收賬款、減少當期費用或者減值損失等都可以增加當期利潤。

除此之外，增加遞延所得稅負債等方法是增加利潤更為隱秘的方法。

在重組上市前，我愛我家的遞延所得稅負債幾乎可以忽略不計。2015年和2016年年末，公司遞延所得稅負債分別為448萬元和355萬元，2017年一季度末也只有166萬元。

重組完成后情況完全不一樣了。2017-2019年年末，我愛我家的遞延所得稅負債分別為6.33億元、6.43億元和6.67億元。剛剛上市的貝殼以及以新房銷售為主的世聯行（002285.SZ）2019年年末的遞延所得稅負債規模都可以忽略不計。

眾所周知，遞延所得稅資產和遞延所得稅負債相伴相生。遞延所得稅資產是未來預計可用來抵稅的資產。直白的說，遞延所得稅資產是指企業當期多交了稅，以后可以少交稅。因此，遞延所得稅資產其實是降低了當期利潤，增加了未來的利潤。

遞延所得稅負債則恰好相反。遞延所得稅負債降低了當期稅費，增加了當期利潤，減少了公司未來的盈利。

導致遞延所得稅資產產生的原因是，由于稅法上算出的所得稅比企業會計上得出來的要多，相當于企業提前交了部分稅款，稅法和企業會計產生的差額就是遞延所得稅資產。反之，企業當期少交了稅款，就產生了遞延所得稅負債。

提前交納所得稅導致遞延所得稅資產增加，延遲交納所得稅導致所得稅負債增加，前者容易隱藏當期利潤以便在需要時釋放，后者則增加當期利潤。

無論是當期繳納還是以后年度彌補，企業所得稅終究是要向稅務部門繳納的。只是對于我愛我家來說，前期少交意味著可以增加本期利潤，后續多交則已經與業績承諾無關了。

無論是遞延所得稅資產還是遞延所得稅負債，都不過是從應交所得稅轉換而來。實際上，我愛我家也已經積累了大量的應交稅費，主要就是應交企業所得稅。在公司利潤跳級增長的同時，公司實際繳納的稅款并沒明顯增長。

重組書現金流量表顯示，2015-2016年，我愛我家支付的各項稅費分別為4.96億元和8.16億元，彼時公司實際繳納的稅款有大幅的增長;2017年一季度支付的各項稅費為2.13億元。

在實際支付稅款增加的同時，我愛我家應交稅費也有明顯增長。2015-2016年年末，公司應交稅費為1.63億元和3.4億元，2017年一季度末已經達到4.09億元。重組之后，我愛我家應交稅費繼續大幅增長，實際繳納的稅款基本原地踏步甚至略有下降。

現金流量表顯示，2018年和2019年，我愛我家支付的各項稅費分別為7.57億元和7.33億元，2020年上半年，公司支付的各項稅費為3.37億元，較上一年同期的3.96億元繼續下降。

與此同時，公司應交稅費繼續攀升。2018年和2019年年末，我愛我家應交稅費分別為8.99億元和10.73億元，2020年上半年仍維持高位。

我愛我家應交稅費主要就是企業所得稅，2018年和2019年分別為7.1億元和8.47億元，占到了應交稅費的近八成。2020年上半年的情況同樣如此，企業所得稅仍是應交稅費的主力軍。

截至發稿，我愛我家沒有回復《證券市場周刊》記者的采訪。