房地產土增稅清算及其稅收籌劃風險研究

周俊

在開發項目的時候，土地增值稅是房地產公司需要繳納一個主要稅種，由于房地產項目開發的成本非常繁雜，土地增值稅的計算有難度，所以房地產公司的稅收籌劃風險也相應提高。所以，房地產公司應該重視對其自身土地增值稅清算的工作，合理合法地降低稅收籌劃風險及其帶來的負面作用，有利于房地產公司在長期內實現穩定發展。本篇文章基于土地增值稅清算相關原則和要點，探索房地產土增稅清算的稅收籌劃風險，從而提出針對房地產企業稅收籌劃風險的一些建議，希望能對房地產企業未來發展有所借鑒。

一、土地增值稅清算

（一）土地增值稅及原則

對于土地增值稅和其原則，作為納稅人，房地產公司如果具備符合土地增值稅清算的條件，就能夠根據土地增值稅和稅收相關法律法規，計算開發項目所需繳納稅額，從而進一步明確該項目的納稅行為。此外在納稅時，房地產公司需要如實提供財務與非財務信息，依法繳納土地增值稅，確保提供信息或數據準確，符合房地產公司實際情況，從而依據提供準確的真實數據信息開展土地增值稅清算工作。

（二）房地產公司土地增值稅清算要點

1.界定清算條件。根據國稅發[2006]187號《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》文件中的內容以及要求規定：符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅清算： ①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的; ②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的; ③直接轉讓土地使用權的。 符合下列情形之一的，主管稅務機關可直接要求納稅人進行土地增值稅清算： 已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的; 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的; 納稅人申請注銷稅務登記證但未辦理土地增值稅清算手續的; 省稅務機關規定的其他情況。以上種種，房地產開發企業必須符合以上條件，才能進行土地增值稅清算。

此外，須注意一點，除了硬性規定外，在清算時，房地產企業要把沒有完成轉讓的那部分房地產從成本和收入費用里面扣除。若在完成清算之后，要繼續銷售剩余的房地產，房地產公司要按照有關規定，繳納并清算土地增值稅。

2.要對收入進行準確的計算。面對房地產企業的土地增值稅繳納，正確地計算收入是進行土地增值稅清算的基礎，而這里的收入既包括貨幣和實物收入，也包含轉讓房地產取得的銷售價款和有關收益，以及其他收益。同時，為確保土地增值稅清算的準確，在確認收入要有科學合理的依據，所以房地產公司應該將銷售合同、許可證和發票等可靠的相關資料完整地保留下來，并且要注意銷售發票上所寫的金額類別，如屬于銷售收入的一部分還是屬于全額的銷售收入，要定向區別開，因此，這就需要有關人員依據簽訂的合同條款來作出判斷。此外，在房地產企業預收了一部分房款之后，如果在交房過程中發現合同注明的面積與實際測量面積不符，導致需要退補房款，這時同樣要重新計算需繳納的土地增值稅。

3.對可扣除金額項目進行確定。在房地產土地增值稅清算中，對于可扣除金額的清算項目可分為多種，一般常見的有：房地產轉讓時繳納的相應稅金、房地產相應開發成本、土地成本等等，面對這些項目除了要清算合理外，還必須滿足相關規定法律要求。例如在進行經營房地產相應土地開發過程中，房地產開發商必須在原有成本基礎上，獲得建筑安裝費憑證、拆遷補償費憑證，并保留對應資料，以此向稅務機關遞交申請，進行稅費審核，從而才能扣除相應土地增值稅，保證增值稅繳納的合理合法。此外，房地產開發成本作為土地增值稅籌劃的大頭，針對可扣除金額項目，房地產企業必須以開發成本為基礎，以此進行相關項目確定，比如對于拆遷補償費項目，首先應確定房地產開發成本的面積，才能確定拆遷范圍，從而明確相應費用。

二、房地產土增稅清算的稅收籌劃風險

（一）銷售定價的稅收籌劃風險

對于房地產土增稅的繳納，一般的標準住宅開發項目，如面積標準認定的普通住宅項目可以享受國家稅收優惠政策。因此，為了享受這種稅收優惠政策，在申報土地增值稅時，一些房地產公司就會把其他的一些項目上報為普通的標準住宅項目，如將高層公寓建設劃為普通住宅項目，但在通過有關政府部門的調查后發現，有的房地產公司項目根本不能認證為普通標準住宅項目成本，如沒有將相關成本支出劃入能扣除的財產項目內，從而容易引發一定的稅收籌劃風險。

（二）可扣除金融業務的稅收籌劃風險

對于籌劃土地增值稅，我國多數房地產企業容易存在錯誤認識，如認為房地產公司開發成本和費用越高，可以予以扣除的成本費用就會越多，土地增值稅就會相應降低的錯誤觀點。然而，在房地產實際籌劃土地增值稅時，很多規模較大項目的成本和費用并不包括在可扣除項目里，不能進行相應扣除，并且一旦稅務部門認為房地產公司的做法有問題，房地產公司就可能面臨逃稅漏稅的風險。

（三）利息扣除的稅收籌劃風險

對于土地增值稅籌劃，我國多數房地產公司通常采取利息支出方法進行土地增值稅的稅收籌劃，該方法雖然簡單快捷，但有時可造成房地產公司的認定和稅務部門不相符的問題，導致出現一定的稅收籌劃風險。例如房地產公司認為某一項的支出滿足扣除條件，但稅務部門認為其不滿足扣除條件，房地產公司的認定和稅務部門出現不一致現象，遇到這種問題，房地產公司就很可能遭受經濟上的損失。因此，在稅收籌劃過程中，對于市場的風險變化，房地產公司必須根據市場情況，實時變化，避免相應稅收籌劃風險，提利潤保成本。

三、房地產企業稅收籌劃風險建議

（一）積極運用稅收籌劃

在經營期間，房地產公司必須重視稅收籌劃工作的開展，掌握通過稅收籌劃來合法減少納稅額的方法，以此保證房地產企業的正常運行，確保實際收益。雖然目前房地產公司普遍面臨利潤率下跌的嚴重問題，但是越是這種時候，就越顯示得管控成本的重要性和必要性，成本管控工作作為房地產企業中的非常關鍵環節，即可增加房地產企業運營收入，又可減少房地產企業運營期間相應支出，并且可有效保障稅收籌劃工作開展。因此，為了有效地降低公司經營成本、提高收益，房地產公司一是要運用稅后籌劃方式來合理制定房產銷售價格，二是要重視項目開發環節，認真思考和研究分析每一個細小環節，包括和其他公司的合作開發項目、確定經營模式，探究稅收對于房地產公司經營的整體影響和綜合作用，學會有效利用稅收籌劃中的不同措施來增加公司收益。

（二）可扣除金額項目風險的規避策略

面對可扣除金額項目存在的風險，房地產公司應該明確不同風險的合法范圍，多和當地稅務部門工作人員進行交流溝通，如通過邀請相關部分人員對房地產企業對應員工進行稅收政策和相關法律培訓，交流了解最新的稅務相關法律法規和優惠政策，保障房地產企業稅收的合理合法，與時俱進。同時，根據我國土地增值稅稅收的有關法律法規規定，土地增值率達到20%以上，繳納土地增值稅額就應該是增值額全額與適用稅率的面積。若土地增值稅未達到20%以上，房地產公司就能夠享受相應的稅收優惠。也就是說，增值率20%是稅收籌劃工作開展的關鍵，房地產公司在此基礎上可以合理適當把扣除金額項目增多，以達到降低納稅額的目的。

（三）利息扣除風險的規避策略

基于上文的利息扣除風險，房地產企業必須在原有利息扣除風險的規避方面上完善策略從而減低房地產企業風險損失。例如房地產企業可在合法規定范疇下，與相關稅收部分進行溝通聯系，更新自我稅收知識和信息，第一時間對相關稅收進行合理規劃，從而避免利息扣除風險。此外，房地產企業也可從三個方面健全利息扣除風險規避體系，第一，可基于稅收合法規定或稅收法律要求，把房地產企業相關費用，與其其它稅收費用相結合，通過利息費用的結合，扣除開發成本，避免利息扣除風險。第二，房地產企業可在各大銀行貸款利率基礎下，合理歸算自身限額，保證扣除限額最大。第三，當面臨稅收籌劃的不同風險，或在籌劃過程中，為保證利息扣除風險的規避，房地產企業可根據實際情況，進行上述兩種方面的選擇，從而實現合理稅收籌劃。

（四）分化企業項目定位和運作模式方向

面對多變的房地產市場，要想保證房地產成本，減少相關稅收消耗，就需根據市場變化，實時調整房地產項目定位。如當房價上漲時，針對消費者購房心理和實際房價情況，從產品設計出發，房地產開發商可將原有高額的配置住宅降為低價普通住宅項目，一來減少市場帶來的消費沖擊，提高經濟收益，二來可根據免稅規定點實現稅收籌劃，降低成本消耗。同時，如果房地產已經開始土地增值稅清算，那么就代表房地產開發商已經進入相關利潤收益階段，所以，適當分化地產項目定位，可增大利潤，減少不必要的利潤消耗。此外，當房價急速提升時，房地產開發商除了調整項目定位外，還需在運作模式上，結合用戶需求和市場行情，采取多銷增量的方式提高利潤收益，增加資金成本。同時，房地產開發也需在調整項目定位和改變運作模式基礎上，持續關注高檔住宅和相關用戶動態，針對社會發展，家庭高經濟現象必將成為未來發展趨勢。因此，面對高經濟家庭，高檔住宅項目作為高消費的標志，必將成為高經濟家庭的需求。總之，對于市場的風險變化，房地產公司必須根據市場情況，實時變化，避免相應稅收籌劃風險，提利潤保成本，實現房地產企業正常運行。

四、結語

綜上所述，為了達到最高的經濟效益，房地產公司應該掌握稅收籌劃這一有效減少稅負的武器使用方法，重視對其自身土地增值稅清算的工作，合理合法地降低稅收籌劃風險及其帶來的負面作用，在運用過程中，房地產公司也要考慮到利用稅收籌劃會造成的種種不利影響。所以，房地產公司在享受稅收籌劃工作給公司帶來的眾多有利影響的同時，必須樹立并不斷提高風險防范意識，促進房地產公司的可持續發展。

（作者單位：南京電建中儲房地產有限公司）