房地產企業融資成本及風險控制研究

王蕾

房地產行業是我國重要的經濟支柱，在一定程度上影響了國民經濟的發展和社會生活的穩定。房地產行業屬于資金密集型產業，資金需求量大、周期長、風險大等特點，加之我國房地產企業融資方式單一、融資渠道少、融資工具少，使得房地產企業在發展中遇到了巨大困難，因此當前的主要任務是著力解決融資問題。

我國房地產企業的融資現狀出發，以某地產為例，通過對企業融資理論的理解與掌握，選擇世界上普遍流行的房地產企業融資方式，針對某地產的具體情況，尋找在整個融資過程中所面臨的問題，采用適當的分析方法來制定合適的融資策略控制融資成本，并根據研究對象探討該融資方案的可行性和相關性。

房地產企業的基本特征就是固定資產多，建設成本需要大，所以在房地產企業的經營過程中，最常出現的問題就是資金鏈斷裂，一般情況下，資金鏈斷裂如果不能在短時間內完成資金鏈的整合，那么就會導致房地產企業徹底死亡。房地產在其融資方案實行過程中經常會遇到各種各樣的風險，項目在開發及實施過程中，可能會出現資金缺口，使得原融資方案不能順利實施，利率的變動使融資成本提高，給企業開發項目產生不利的影響

一、我國現有房地產企業的融資現狀分析

（一）房地產企業融資狀況

房地產快速發展，對資金的需求也逐漸增大。但是我國政府對于房地產融資活動制定了一系列的法律法規，這使得房地產企業在資本市場上融資的難度越來越大。國家稅務總局制定了一些法律規定，對土地實施適當的改革，使得開發商保有土地成本和過度壓力增大，致使開發商對資金的需求增大。由于政府監督和貨幣政策等的影響，我國房地產企業融資就變得特別困難，投資者的資金也沒有辦法按時回收。

（二）房地產企業融資結構

在2010-2016年這段時間，我國房地產開發投資資金是不斷增大的。在資金結構上，企業的自有資金占據很大的一部分，這表明通過外部渠道融資難度越來越大，企業只能動用自有資金來維持房地產項目開發。而且較為傳統的融資方式（貸款、定金等）的比例不斷下滑，這表明我國房地產的融資重心正在發生變化，企業正在嘗試現代化的融資方式，如表1—1所示。

（三）房地產企業融資過程中的風險分析

1.受政策影響，融資渠道狹窄。利用銀行貸款的方法融得資金在資金來源中比重下降，一直以來，在我國房地產企業的資金來源中，銀行信貸資金一直都占據主導地位。隨著國家對信貸規模的控制及對房地產行業的宏觀調控，銀行信貸資金漸漸失去了在房地產企業資金來源中的地位，比重下降。另外，一些中小房地產企業由于受其規模較小，產權不夠清晰，缺乏健全的財務制度等的影響，貸款難的問題越來越來明顯，所以利用銀行貸款這條途徑進行融資的企業特別少。

2.金融政策收緊刺激資本市場調整。我國上市房地產公司在資本市場上融資越來越難。從我國諸多已經上市的房地產公司融資情況來看，好多房地產企業已經公布了再融資的計劃。證監會在上市房地產再融資的審核過程中，增加了一些環節，使的我國房地產公司再融資的審核難度加大。

3.長期穩定的資金來源有限?；谫Y產與負債的比例要求基礎上，商業銀行的貸款大多數屬于中短期借款。從商業銀行的角度出發思考，房地產企業的資金周轉速度慢，項目耗費時間長，如果一直毫無保留的滿足其資金需求，一定會增加企業的流動風險。同時，房地產企業用來抵押貸款的資產一般為不動產，變現能力特別難，也因為這樣從而致使了在銀行信用貸款的資金很不穩定性。

二、當下房地產企業融資風險控制和防范的問題

（一）融資風險控制工作的監督與評價不到位

合規性和積極性不足監督與評價也是風險控制的重要環節。但是對于一些房地產企業來說，其在融資風險控制與防范過程中并沒有在 監督與評價環節花費更多的精力和時間，造成相應的控制與防范舉措僅僅集中在具體措施上面，在監督和評價方面相對薄弱，最終導致了房地產企業融資風險控制和防范的合規性控制和積極性的相對不足。

（二）宏觀政策限制著海外融資模式

某地產的海外融資金額在數值上雖然大，但與自身規模相比，是不相符的。認真研究某地產在海外融資出現高峰時的時點，可以看出某地產的海外融資渠道受限制于國家宏觀調控政策，不過值得慶幸的是，某地產抓住了過去幾年內最佳的兩次海外融資時間。

（三）債券融資不能很好地填補企業資金缺口

某地產股權融資受到限制，而融資證券化中的債券融資并沒有很好地填補相應的資金缺口，不利于企業直接融資體系的發展。隨著近些年放假的高漲時頭強勁，價格出現泡沫的風險徒增，國家對房地產激進型上市融資進行種種限制，投資者對股市的再融資行為越來越抵觸，使得某地產為首的房地產商很難從股票市場上進行融資，在這種環境下，某地產有必要拓寬其融資渠道，而債券融資是某地產進行融資的另一渠道，盡管某地產在債券融資的摸索過程中，領先于同行，但與美國為代表的成熟市場相比還有很大的發展空間，并且還有很長的路要走。

三、房地產企業優化提升融資風險控制和防范的對策建議

（一）加大融資證券化力度

隨著社會資源日益向資本市場集中，更多地通過資本市場資源配置，客觀上要求房地產的間接融資體系進一步向直接融資體系轉變，而直接融資中證券融資占據很大的比例，所以證券化融資的創新就顯得尤為重要。對于我國房地產的龍頭企業某地產來說尤為重要，所以某地產業進行了融資證券化的創新，其創新主要體現在加快房地產投資基金以及住房抵押貸款證券化的創新和發展上。所以，實現房地產融資證券化的創新，是推動某地產間接融資體系向直接融資體系的轉變的必然選擇。

（二）拓寬某地產的海外融資渠道

利用華潤這個平臺進行海外融資。中國華潤于2000年進入某地產，并成為某地產的第一大股東，由于華潤在香港也擁有數家上市公司，所以，某地產可以借助華潤的力量，打通并拓寬香港向個國際資本市場融資的渠道。

（三）加快某地產債券融資的發展

在2008年的大牛市前后，由于我國股票二級市場增發過多引起了廣大投資者的反感，還有這幾年國家加大房地產的調控力度，限制房地產在股票市場上融資，所以房地產上市公司不得不放棄增發股票融資。所以，某地產發行的可轉換債券，為許多上市公司提供了另一條途徑。

四、結語

資金對于房地產企業來說是至關重要的資源，是否能夠更加高效的獲取低成本、高穩定性的資金，已經成為了房地產企業的綜合競爭力的核心內容。房地產行業正處于發展的上升期，雖然面臨著融資渠道單一、融資方式少等問題，但是我國政府對房地產行業給予了大力扶持和幫助，我國政策也在積極引導和鼓勵房地產行業的穩健發展，房地產企業的資本結構將會不斷優化，它的完善將給我國房地產行業帶來嶄新的局面。

（作者單位：西安財經大學行知學院）