合肥青年長租公寓市場研究

秦煥杰

摘要：在政策和市場需求的刺激下，各類企業相繼涌入長租公寓市場。但在市場高速發展的同時，一些問題逐漸暴露出來。文章分析出合肥市青年長租公寓發展中存在的問題并提出相應解決措施。

關鍵詞：合肥;長租公寓;問題;對策

2019年合肥市常住人口為818.9萬人，比上年同期增加10.2萬人，同比增長1.3%，其中外來人口中的80%是依靠租房生活的，大量的外來人口意味著市場的缺口很大。

一、合肥青年長租公寓現狀

目前合肥青年長租公寓市場中存在著兩種模式，其中一種模式是通過對傳統房屋托管模式的升級而形成的。在這種模式下，經營公司首先需要去市場中尋求大量的穩定房源，與房東簽訂相應的托管合同，然后由經營公司進行統一的裝修，最后由經營公司將其推向市場轉租給有需要的房客。在整個過程中，房東與租客之間并無直接聯系，他們只是單方面地與經營公司簽訂合同，由經營公司在整個過程中起到聯系的作用，并行使房屋的管理權。目前這種傳統的房屋托管升級模式居多。而另一種模式是長租公寓品牌，以集中式為主。比如萬科泊寓、星房優租、綠蘿公寓等，在合肥租賃市場已經有一定的占有量，且口碑較好。

二、合肥青年長租公寓存在的問題

（一）市場占有率低、企業投資壓力大

由于長租公寓前期需要投入過高成本，如物業租賃等固定成本、裝修成本，而租金價格的競爭力較差，無形中延長成本回收時間，提升企業一次性投入的成本，極大地增加了企業的投資壓力。

根據相關資料顯示，目前合肥市租房市場中長租公寓的占有率低于20%，遠低于發達國家的平均水平。一方面這類公寓融資成本較高，另一方面投資回報周期較長，導致大部分企業不敢輕易嘗試，僅萬科等大型地產商愿意試水，創立出萬科的自有品牌——泊寓，但其余地產企業依舊保持觀望態度。

（二）同質化

合肥市場上的大多數長租公寓的運營模式是從傳統的房屋中介或房屋托管的升級中改造而形成的，首先經營公司需要去市場中尋求房源，與房東簽訂托管合同，將這些房源長期承租下來，然后由經營公司進行統一的標準化裝修，最后由經營公司將其投向市場轉租給有需求的房客。經營商在這中間賺取的主要是轉租的差價和后期提供的專業化管理費用和差異化服務費用。可以說，這種模式與原有的房屋中介區別并不是很大。

目前合肥的長租公寓主要呈現兩端行情，以低端行情為主，雖然大多數產品的定位不太相同，但多數以年輕客戶群體為主。特別是隨著電視劇《愛情公寓》的熱播，引來了青年群體的共鳴，他們紛紛要求提升自己的居住環境。經營商在考慮到青年群體的訴求后，大多依靠一些硬件配套來吸引年輕客戶，如華麗的裝修、智能家具等，并未真正的形成青年社區、青年文化，使得長租公寓僅是硬件的不同，易形成同質化。

（三）盈利水平低

在對消費者的調研分析中發現超過半數的租房者年齡在22-29歲之間，這一階段的人初入社會，正處于財富的積累階段，他們大多不愿支付較高的租金。因此長租公寓在制定出租價格時不可能太高，太高會導致大量的客戶流失。合肥長租公寓的租金收益率為1.8%，這是一個低收益狀態，遠遠低于開發收益率和社會平均收益率。

（四）供需不匹配

在分散式長租公寓的供給領域，合肥市房源大多為本市居民閑散住房，大部分房源的面積處于80-100平方米之間，以二居室、三居室居多，配套設施較為老舊。而在合肥市租房群體中，大多是剛畢業的大學生，價格是他們考慮的首要因素。他們中大多處于合租狀態，實際住房面積多數在9-15平方米范圍內，他們對于自己的生活有著高品質的追求。例如萬科的泊寓，通過統一管理與品牌化經營，目前泊寓已全部滿租，同時呈現出供不應求的狀態。

（五）長租公寓相關法律制度缺失

目前合肥出臺的政策法規主要以支持和培育住房租賃市場為側重點，極少有相關政策關注長租公寓。

目前合肥長租公寓中多次出現承租者在退房后不告知管理人員，信息更新不及時，從而使得退房與新租之間存在大量時間浪費;部分承租者未及時繳納水費、電費、燃氣費等，發生糾紛的幾率較高，影響租房的流通和效率;同時，合肥市還存在一部分未經備案的群租房，不但干擾長租公寓的發展，更導致長租公寓市場出現監管漏洞，低質長租公寓房源不斷泛濫。

由于缺少政府監管，也使得長租公寓的諸多問題暴露出來。如租房平臺上存在著一些虛假房源，獲得準確信息成本較高;安全性能較差，承租雙方的個人資料容易外泄;房源質量參差不齊，無法達到統一標準。此外，類似群租房的市場亂象也在不斷發生，尚未得到政府行之有效的監管。

三、合肥青年長租公寓行業發展的對策

（一）通過激勵政策擴大市場規模

隨著合肥市流動人口數量的不斷增長，房屋租賃市場的需求很大，而一般的企業考慮到前期投資成本較高、盈利較少不愿意涉足長租公寓市場。因此，如何使合肥市長租公寓市場供需關系維持平衡成為當前發展的重點。

合肥市政府不僅要出臺相應政策，為企業提供政策支持與優惠，還要提供相應的資金扶持。對從事長租公寓經營的企業給予一次性補助和稅收減免，降低這類企業的運營與投資壓力，以此激發企業的投資積極性。此外，政府還應當通過長租公寓的供應提高企業的參與性、緩解投資壓力，從而培育本市的長租公寓市場，并實現規模化發展。

（二）出臺調節供給與需求的政策

長租公寓經營應該改變簡單重復的模式，從滿足青年群體的文化和軟件需求方面進行提升，而不是一味地通過硬件的提升來突圍。

品牌集中式長租公寓，如萬科泊寓處于供不應求的狀態，這不僅與萬科的品牌化管理密切相關，還與消費能力的提升有著極大關聯，只有人們的需求能力與消費能力同時增長，才能有效地推動租賃市場健康發展。為了維持供需平衡，應積極實施對租賃供給側的改革措施，同時對租賃需求提供政策性支持。

政府應出臺相關政策，向承租方和出租方提供一定程度的稅收優惠，以此鼓勵青年人積極租房。例如，承租方可以獲取租金補貼的方式，提高租房積極性;在出租人方面，可以在新建與翻修租賃住房時使其享受優惠政策。

（三）完善法律法規，構建監管機制

首先，政府需要盡快出臺更為細致的法規性文件，主要包括這類公寓的備案、租戶信息、房源真實性等。其次是保障買房和租房雙方在部分公共區域上能夠享有同等的權利。

政府應設置專門化的檔案管理工作崗位，以此解決長租公寓市場的管理問題，從而規范房屋租賃市場，通過法律手段保障承租人與出租人的個人信息安全與合法權益。可以說政府的監管對于合肥市青年長租公寓的發展是一味良藥。

四、結語

本文認為，合肥青年長租公寓發展過程中存在一定的問題，如市場占有率低、同質化嚴重、盈利能力差、相應法律制度缺失。在今后的發展中，政府應該出臺優惠政策，擴大市場規模、維持供給與需求的平衡、優化法律保障機制，推進長租公寓市場的進一步發展。