對房屋登記計入公攤面積的一些思考

鄭重

摘要：隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，伴隨著房地產蓬勃發展、房價的崛起，人們越來越重視自己重金買來的商品房面積確權是否合理。近年來從中央媒體到地方老百姓，甚至在網絡熱搜當中，都出現很多質疑現行商品房面積登記辦法采用實際套內面積加公攤的做法。本文站在從商品房確權實際出發，多方位多角度分析房屋登記采用現用的登記建筑面積（實際套內面積+各種分攤面積）和不加公攤實際套內建筑面積兩種面積各自的利弊，提出優選方案、解決實際中的問題，希望能夠在解決問題上有所幫助。

關鍵詞：房屋面積;不動產登記;優選方案

近年來，隨著社會經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對于居住的要求越來越高，直接催生了房地產的蓬勃發展，房價風生水起，從過去的幾百、幾千一平，上漲到現在的近萬元、幾萬元，甚至幾十萬元一平。房地產儼然成為老百姓家庭里最主要、最值錢的資產，其地位舍我其誰。這樣的情勢，老百姓對于自家商品房面積關注度與日俱增，寸房必爭;很多消費者都質疑商品房交易確權是否應該繼續使用套內建筑面積加公攤面積的做法。

一、現階段商品房面積確權方法

很長一段時間里，我國房屋都是福利分房，沒有公攤等一系列市場化的概念。實行住房貨幣化改革后，商品房在政策鼓勵、呵護下茁壯成長起來并成為社會的主流。這個時期，我國大陸地區借鑒香港等地商品房交易確權采用公攤的做法，并逐步完善各種公攤計算方法;確立了自己的一套基于商品房套內加公攤面積作為最終交易登記面積的具體執行方法。伴隨著中國房地產繁榮的近二十年，社會各界質疑聲音始終不絕于耳。

二、國際通行做法以及這種做法的好處

事實上，在大陸、臺灣以外的大多數地區里房屋交易、登記面積都不會計入公攤。歐美國家中，購買公寓或者普通住宅都是按照實用套內建筑面積進行交易確權;東南亞、南亞各國亦是如此。這種做法簡潔明了，買賣雙方對于交易標的容易掌握;而且有效規避了中國大陸現行公攤做法帶來的諸多弊病。所以就在5年前，中國香港正式廢除了公攤面積計人交易和確權的做法，實現和國際大多數國家接軌，足見廢除公攤大勢所趨。

三、實際操作中采用這種公攤法交易確權的具體弊端和應對

自從公攤法在中國大陸確立以來，我國相關部門花了很多時間、動用了大量人力完善房屋公攤標準，并固定《房產測量規范》當中。參與制定標準的專家極力想把公攤合理量化，但是這種先天不足的做法還是表露出它在各方面的弊端，以致于最后讓央視做出專題節目來批駁它的問題。

首先，公攤法計算房屋交易和確權面積在法律沒有足夠的依據。現行公攤做法往往把門廳走廊、樓梯、電梯井、樓梯間等公共面積按照一定公攤系數分攤到每一套商品房的建筑面積當中，期初說為了分攤工程造價成本，后來則稱是為了讓業主共同擁有公共設施的共有權。購買房屋需要額外購買公攤面積，這一點與現行《物權法》不相符?！段飿I法》中第六章業主的建筑物區分所有權中第七十二條：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。這一條已經明確提出業主買到商品房以后對于共有部分（包括前述公攤面積）已經享有權利和義務，并且這種權利和義務跟隨購買的套內建筑面積轉讓變更，所以開發商和登記部門沒有理由讓業主為了取得公共部分權利額外支付金錢;同樣公共部分的過程造價早已在商品房的售賣價中體現，更不能成為商品房交易和確權計入分攤面積的理由。

《物權法》中第六章業主的建筑物區分所有權中第七十三條：建筑區劃區的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公共設施和物業用房，屬于業主共有。既然《物權法》已經把圍繞商品房提供服務和便利的各種基礎設施的權屬明確規定為業主共有，另外，開發商也已經把各種基建成本攤人房地產價格之中，開發商更沒有理由必須把部分共有部分強行分攤到消費者購買面積當中。社會各界也沒有理由擔憂開發商會因為沒有公攤而肆意侵占公共部分面積，甚至區劃內公共綠地和公共道路，從而侵害未來業主權益，降低業主生活品味。

其次，分攤計算商品房建筑面積耗費巨大人力物力，得不償失。

分攤法計算房產面積首先得確定分攤面積、套內面積和總建筑面積，分攤面積在相關規定中只是粗泛的表述，對于保溫層這樣用肉眼直觀難于確定的建筑面積很難準確確定，至于多少地下公共設施面積參與公攤更是仁者見仁智者見智。這些不但影響分攤面積的準確度，而且對于整個面積準確度產生影響。對于以上面積都很難精確的房產測量，怎么能保證分攤系數的精確呢？當然，房產測量過程中，為了取得細化的保溫層、墻壁中軸以及管道井等封閉空間內徑數據，需要精益求精的測量人員多少精力不得而知，最終也只會允許誤差搪塞這些繁瑣工作。至于測量以后的復核審驗、技術把關更是不可能面面俱到。大家辛苦獲得的成果，也沒有辦法對于商品房交易確權面積做出詳盡合理的解釋。只能用套內面積加公攤面積搪塞業主，這才是全國各地出現面積糾紛的根本所在。至于普通消費者對于公攤更是知之甚少，無法準確掌握公攤原則與尺度;面對很多開發商加上的公攤只能沉默應對;真是啞巴吃黃連，有苦難言。這也許就是國內某城市始終沒有采用公攤法計算房產交易和登記面積的原因。

另外，商品房采用分攤法計算房屋建筑面積直接導致，分攤比例逐年上升，消費者的權益被無情侵害。在廢除公攤法計算房屋面積之前，2010年香港政府相關部門統計過去4個時代的商品房得房率事例：1972年約790呎實用，建筑面積850，得房率92.9%;1986年約817呎實用，建筑面積945呎，得房率90%;1993年約732呎實用，建筑面積945呎，得房率88%;2010年約780呎實用，建筑面積約1000呎，得房率78%;可謂一路下跌。另外，過去的香港開發商面積公攤方法各自為政，甚至同一開發商不同樓盤也是各有各的公攤方法。更有甚者，2006年的長實元朗四季豪園得房率只有40%。直接導致香港社會各界一致要求廢除公攤的運動，終于在2014年實現這一目標。

在國內情況類似，隨著商品房價格攀升，部分開發商利用普通購房者對公攤面積缺乏深入了解和測算能力，不斷推高公攤面積和公攤系數，現行的公攤系數大都超過30%;更有甚者，2010年山東高密一處名為“貴賓首府”的樓盤，公攤系數超過52%，事情直接被央視曝光?？梢?，公攤已經成為部分開發商隱性宰客的最佳工具。筆者認為，無論商品房價格是高是低，明明白白消費應該是我們普通消費者追求權益的最根本底線;失去這個何談價格便宜與昂貴，又怎么辨別它是否物有所值呢？國際上大多數國家不采用分攤法計算交易面積和登記面積，自然是這些國家經過長期實踐選擇的結果，其中利弊不需要過多的論述。中國香港5年前取消公攤，也是基于這個事實，所以筆者也贊成中國跟隨多數國家和地區的做法取消公攤面積，讓老百姓實現房地產消費明明白白。

最后，從房地產市場的角度出發，市場更容易在開發商和消費者之間找到利益平衡點;實現雙贏。

隨著社會經濟的發展，人民生活水平的提高，人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分發展之間的矛盾越來越突出。在房地產市場，會有很多消費者追求差別化服務，綠化率高、環境好的小區房地產價格自然就會高一些，服務設施齊全、物業管理高效便捷的小區價格也會比普通小區價格會高一些，這些軟硬件好的小區就會被更多的消費者追捧。人們消費層次已經隨著經濟發展逐步提高，取消公攤法不會讓開發商建設小區回歸簡單化，而是讓更多的開發商摒棄過去只會簡單追求數量化、大而氣派的外在，著力提升小區軟硬件服務設施，將小區公共面積高效集約化利用，開發商在給業主帶來至尊服務的同時也會把自己開發房地產價格推向至尊。

如果開發商把自己的主要精力從如何在公攤中獲取更多隱性收益，逐步回歸到按照消費者的需求開發各種樓盤，那么社會中各種圍繞房地產產生的矛盾是不是會減少很多呢？開發商在社會中不太好的形象是不是會變好一些呢？開發商在為社會做事的同時，也會收獲許多意想不到的長期“利益”。同量不同質的商品因為功能性能的差異而出現截然不同的價格，這種事實在許多商品中體現的非常完美。我國的開發商可以通過這樣的思路轉型現有的房地產項目，這樣可以在社會中名利雙收。

四、循序推進取消公攤的改革，既把握大趨勢，又不失穩妥

以上的論述，通過擺事實、講道理，大家都認識到取消公攤對于社會各界人士尤其是消費者帶來的好處。推進取消公攤也不是一朝一夕就能辦成的，我們理論上論證它的正確，實踐上也要照顧到各方面的利益和認知，發揮我國辦事穩重的優點，讓好事辦得更好。

第一，注重社會民意和社會輿論宣傳的引導。

加強我國輿論導向的優勢，引導社會各界人士認識到取消公攤的好處，先讓社會各界在認知上接受了這個利國利民的好事。就像宣傳義務獻血、助人為樂等好事一樣，讓國人認識到這些事情的好處，而后順理成章推行取消公攤制度。

第二，先從交易登記環節開始實施，慢慢引導社會適應交易、登記不再公攤。

在現有各項工作、流程維持不變的基礎之上，先推進交易、登記環節取消公攤，而后慢慢被社會各界接受取消公攤的事實。這樣一來，開發商不會因為取消公攤而亂了陣腳，只是將公攤后的價格折算回取消公攤的建筑平米上，而不是推翻之前進行的繁瑣工作，引發工作上的混亂和不滿;對于消費者會直接得到明明白白的價格而不是吃啞巴虧，更主要的是消費者這時對于建筑面積可以通過自己的能力核對，從而得到檢驗商品最直接的“標準”。