中國古代人是如何安家的

彭薇

電視劇《安家》劇照，房地產經紀人都會佩戴注明自己工作信息的標牌，古代的房牙木牌也是如此

隨著電視劇《安家》的熱播，許多人通過房地產經紀人的日常工作，看到了自己買房、賣房的影子。現在中國人多有房地產情結，“安家”成為人生的大事。其實，中國古代房地產經紀人就存在著。那么，這個職業是怎樣產生的？與現在的房地產經紀人有何不同？中國古代人是如何通過房地產經紀人“安家”的？

經紀人源于馬匹交易

現在保留下來的宋朝、元朝、明朝、清朝等老地契和老房契中，許多房地產交易文書上都記載著“房地產經紀人”的姓名，甚至還有“房地產經紀人”的簽字。否則，不然府衙不提供過戶服務。

南京房產檔案館保留了130多件清朝的房地產契證原件，都是南京本地的“房產證”。最早的一件是清朝順治十四年（1657年）所出，在這張距今360多年的“房產證”上，業主梁鑒臣將坐落在城中的一處房地產，以220兩白銀賣給薛桂。參照當時米價，1兩白銀購買力相當于現在的200元。以此折算，這處城中房地產不到5萬元。在房地產契證上，還列有賣方、見證買賣的親友和“房地產經紀人”的名字。

房地產經紀人，顧名思義是指介紹買賣雙方進行房地產交易、并從中獲取傭金的人。因此，房地產經紀人這個職業與一般商人不同，他們沒有資本，通過收取傭金的方式賺錢。在中國古代，人們將房地產買賣雙方介紹交易﹑評定房地產商品質量和價格的居間行商稱之為宅行，并將宅行從事房產經紀的經紀人稱之為房牙。

子夏的弟子段干木，很可能是中國第一個有記載的“經紀人”。《呂氏春秋·尊師》記載：“段干木，晉國之大駔也，學于子夏。”從先秦開始，經紀人被稱呼為駔，最早的經紀人從事的是馬匹等大型牲口的交易中介活動。伯樂、九方皋、段干木、王良等這些以相馬為名的早期經紀人，以“駔”的形式被記錄在歷史中。唐朝韓愈在《馬說》中說：“世有伯樂，然后有千里馬。千里馬常有，而伯樂不常有。”這篇文章以伯樂與馬的關系來引喻“識才”等問題，再次印證了伯樂作為“經紀人”的身份。

宋代賣房需遍問親鄰

房地產經紀人究竟出現于何時，已很難說清，但唐朝經濟的繁榮，確實使經紀人行業見諸史書。及至宋朝，迎來了房地產交易的春天，越來越多的人通過房牙而安家。

宋朝的政策調整，使商業發展迅速超越唐朝，牙人的群體大幅度增加，成為活躍市場不可或缺的重要因素，比如米行有米牙，尋找人力有人牙，而房地產交易當然由專門的房牙負責。

宋朝規定，買賣房屋必須由牙人介入和見證，不然就是非法交易，出現經濟糾紛時府衙不予受理。《宋刑統》卷一三明文記載：“田宅交易，須憑牙保，違者準盜論。”也就是說，買賣房地產，必須由負責房屋交易的牙人經手，否則就依懲治盜賊的相關法律處理。

宋朝房牙要做的事范圍很廣，兼有中介、評估和登記代理等三大功能，更重要的是，房牙還要監督交易雙方照章納稅。具體來說，房牙相當于房地產經紀人、房地產評估師、房地產登記代理人和房地產稅務稽查員等四種職業的混合體。房牙在房地產交易中是不可或缺的一環，使得府衙有意識地將其專業化，并納入管理體系中。

擔任牙人要有人擔保，出事則“連坐”。牙人還有年齡限制，經登記批準后，頒發類似于營業許可的身份木牌，牌上寫明姓名、籍貫和從事行業等，如果有交易情況出現，要先將木牌內容進行說明。

宋朝法律對出賣房地產有個限制：需遍問親鄰。首先要詢問親屬有沒有購買意愿，再依次詢問東、南、西、北四個方向的鄰居，如果親屬和鄰居都正式確認不購買后，最后才是一般的購買者，在這一過程中，業主、房地產經紀人和親鄰絕不能有欺詐行為。假如不遍問親鄰，親鄰發現房地產有了新主人，可在1年（南宋改為3年）內向府衙告狀，要求以原價贖回，重新出賣。除非遭遇天災，親鄰逃荒到外地，無法遍問。房地產交易時，需要有見證人簽字畫押，有買賣合同、納稅證明和府衙公章等，府衙才不予追究。這與現在的房地產經紀人帶領買房者看房很不相同。

明清給房牙劃分區域

明清時期，從事房地產交易的房牙往往要接受監督，并協助征收契稅，出現了越來越多的“官房牙”。

在一系列房地產交易操作中，房契書寫格式經過歷朝的沉淀，在明清時期已相當成熟和規范。買賣雙方除了交納契稅外，還有府衙契紙的契紙錢、蓋印的頭子錢等稅款。房契簽訂后，房牙與買賣雙方到府衙蓋章，以示合法性。至此，房牙對于這宗交易的責任就算完成。

明清時期，房地產經紀人的職責更加細化，房牙不能像以往那樣浪跡天涯的介紹交易，而是府衙劃定了房牙的活動區域，以便于房牙敏感捕捉和掌握房源信息，也避免出現房牙過多導致無序競爭的局面，并有利于府衙追責。這一規定也使房牙依托劃定區域，與當地人結成人情關系網，了解居民情況，有助于業務展開。而對于劃定區域內未經房牙見證、私下訂立的“白契”，房牙負有清查職責，一旦核實“白契”，房牙可獲得府衙一定的傭金，未查實到的“白契”一經發現，房牙也要承擔一定的責任。

房牙的工作一般都是終生性的，也不排除兼職的可能。房牙年老卸任后，還可以通過豐富的房地產交易經驗，充當中保人或說合人，繼續在行業內發揮余熱。

到了民國時期，律師也加入了房地產交易中。1912年，民國政府公布實施了《律師暫行章程》，引進了西方的法律制度，房地產契證上也為律師增加了署名處。

經紀人市場需健康發展

以房牙為代表的房地產經紀人行業，可以說是中國最古老的行業之一，演變到現在，仍然成為社會生活中不可缺少的行業。

不論古代還是現在的房地產經紀人，這一群體都背負了一些罵名。古代稱不良經紀人為駔棍，欺詐現象稱為駔詐;“儈”本指撮合買賣的經紀人，但后來逐漸發展成市儈這一貶義詞，用來形容經紀人唯利是圖。古代有些貪心房牙，在合法收入之外，不顧道德約束，還要給買賣雙方找碴出難題，從中獲得不菲利益，猶如吞噬房地產的“白螞蟻”。《清稗類鈔》一針見血地指出：“‘白螞蟻，地皮房屋之掮客也。”

現在，隨著房地產交易量日益擴大，房地產經紀人從業人員隊伍，迅速發展成為一支數以萬計的職業大軍，在房地產開發、銷售、租賃、購買、投資、轉讓和抵押等各類活動過程中，以第三者的獨立身份出現。

一個健康的社會運轉離不開經紀人的工作，經紀人群體也是市場經濟的必然產物。無論是哪個行業的經紀人，首先要遵守行業規則，其次需精通專業知識，用真誠不欺詐的態度和專業的品質服務社會，才能成為社會生產、生活中的健康一環，才能被人們所接受和歡迎。

（據《解放日報》2020年03月23日）