不動產抵押登記數據整合方案研究
——以南京市為例

常 津，徐 佳，王 晶

（南京市國土資源信息中心，江蘇南京210005）

0 引言

建立和實施不動產登記制度是我國實施機構改革和政府職能轉變的一項重大改革任務［1］。2013 年11 月20 日召開的國務院常務會議明確提出，整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合到一個部門承擔，建立不動產統一登記制度，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”［2-4］。為保障不動產統一登記的全面快速推進，需要對各類不動產數據進行整合，形成規范的不動產統一登記數據庫。其中，抵押登記數據整合是不動產數據整合的重要內容之一。

不動產抵押登記數據存在數據量大、多源異構整合難度大、房地數據質量參差不齊等問題［5］，本文以南京市為例，分析了抵押登記數據現狀和數據整合工作難點，明確了符合業務實際的數據整合要求，針對數據整合存在的問題提出了優化措施，設計研究了能夠滿足工作要求的不動產抵押登記數據整合方案，建立了抵押登記數據整合的工作流程，確保了業務運行需求和不動產登記工作的順利開展。

1 抵押登記數據整合現狀分析

1.1 抵押登記數據

抵押登記業務作為不動產產權登記業務中的重要組成部分，其業務邏輯復雜，涵蓋了房管部門、金融機構、擔保公司、開發企業之間抵押、擔保、貸款等各類信息。在不動產登記數據整合過程中，首先對分散在原房產庫表（包括樓盤表、案例信息、他項權證等）中的抵押業務進行梳理，完成抵押信息落宗，生成現勢抵押數據，錄入不動產登記數據庫中，并將此作為整合原始數據。

1.2 數據整合要求

不動產抵押登記數據整合是以不動產數據庫中所有的現勢抵押信息為數據處理對象，以房產信息系統、不動產信息系統及檔案資料等為主要查詢途徑，逐條整理數據的正確性和完整性，核實抵押業務與產權信息的關聯關系，確認抵押信息的權屬狀態，并根據業務需求補充完善抵押信息的關鍵字段。根據不動產抵押登記業務工作的運行需求，數據整合成果需滿足規范性、現勢性、準確性和完整性要求。

1.2.1 規范性

根據國家的不動產登記數據庫標準，制定不動產抵押登記數據標準。依據標準對原房產抵押數據和土地抵押數據進行整合，形成規范的不動產抵押登記數據成果。

1.2.2 現勢性

存量抵押數據的現勢性較差，即抵押信息被置為歷史數據或者已經注銷的抵押信息依然顯示有效。在數據整合過程中，根據業務邏輯和案例資料分類梳理，設置正確的數據狀態，確保數據的現勢性。

1.2.3 準確性

抵押登記數據在準確性方面的問題主要表現為:一是抵押信息與產權信息未正確對應，即抵押信息落錯戶；二是抵押業務的關鍵信息（如抵押金額、抵押面積、抵押期限等）不正確。數據整合時，需根據原始業務資料，對上述錯誤信息修正完善，形成準確的數據成果。

1.2.4 完整性

抵押信息的必填字段缺失，給業務辦理帶來不便，影響了登記工作的效率。因此在數據清理時，一方面核對抵押信息的字段內容是否正確；另一方面應根據業務需求，補充完善內容缺失的關鍵字段，以進一步確保信息的完整性。

1.3 整合中的難點

1.3.1 抵押登記數據量大且復雜

抵押登記數據在不同時期內積累了大量的空間圖形和屬性信息，數據內容多樣、關系復雜，歷史遺留問題多。房地登記長期分置，登記依據不一，存在大量單邊登記情形，權利無法統一；滅失房屋及權利未能及時維護，數據現勢性不強；業務邏輯和數據情況復雜，特殊案例較多，需分時段、分類梳理分析，整合工作量大、風險高。

1.3.2 房地數據多源異構問題明顯

原國土、房產部門登記業務各自為政，市區和郊區登記部門信息化水平參差不齊，業務流程不統一，數據來源、存儲方式、更新方法各不相同，造成各區房地登記數據在數據結構、語法、語義上均存在不同，數據整合難度大，計算機自動匹配效果不理想，需投入大量人力、財力和物力進行人工核實和處理。

1.3.3 房地數據質量參差不齊

隨著信息技術的飛速發展，政府管理信息化應用的深入普及，國土和房產部門在不同時期內對各自登記系統進行過多次改造升級，建庫標準、技術規范不斷變化，數據形成過程復雜，數據質量參差不齊，數據缺失、沖突、冗余、關聯性和現勢性差等問題較突出，無法滿足不動產登記數據準確、完整、一致、規范等要求，需進行大量人工核檔和權籍調查進行消化解決。

2 數據整合方案設計

2.1 方案分析及優化

本文在設計不動產抵押登記數據整合方案時，針對數據整合過程中整理周期長、業務風險大等常見問題，提出了兩點優化措施，提升數據整合的效率和可操作性。

2.1.1 數據整合方式優化

目前常見的不動產數據整合方式分為3類［6］。

一是日常整合。將土地、房產、農業、林業、海域等不動產登記存量數據與《不動產登記數據庫標準（試行）》進行分析比對，建立數據映射。此過程只對數據進行標準化轉換，不對數據內容進行修改，以支持不動產登記信息平臺盡快上線運行發證。后續在辦理業務的基礎上逐步開展數據清理整合工作，通過日常業務辦理不斷修正與完善存量數據。該方式的優點是將宏大的數據整合工程“化整為零”，在日常登記業務中逐步完成，所需經費較少。缺點是數據整合周期太長，數據庫數據相當長一段時間存在許多不正確的數據，業務風險較大。

二是集中整合。在統一登記發證前，進行全轄區不動產登記數據整合，完成數據整合建庫工作。對于時間充裕、房地登記數據比較清晰、數據質量較好、信息化程度高的地區可以采用這種模式。同時，登記業務量很少、登記區域不大、歷史數據很少的小縣城也可以采用此模式。該方式的優點是數據整合比較完全、徹底，成果質量很好，能更好地保障統一登記發證業務的正確性，業務風險小。缺點是對原有登記數據質量要求較高，數據整合周期較長，且一次性經費需求較大。

三是日常整合與集中整合相結合。先遷移后整合，即先將土地、房產、農業、林業、海域等不動產登記存量數據進行遷移，集中對數據進行清理，對發現的錯誤，通過查閱檔案或外業調查進行修正完善。由于數據徹底整合完畢的周期較長，集中數據整合與統一登記發證可以同時進行，同時也可通過日常登記業務完成局部區域的數據整合。

本文的不動產抵押登記數據整合方案根據南京不動產工作實際情況，顧及整理周期長的問題，采用集中整合與日常清理相結合的優化方式。首先對原始數據進行集中整合，完成關聯落宗，初步形成不動產抵押數據整合成果，保證不動產登記系統的上線運行。然后對數據進行批量清理核查，確保數據質量。最后，對于無法核查到位的少數復雜案例，在日常業務工作中逐步處理。

2.1.2 數據清理模式優化

不動產抵押登記數據時刻處于動態變化中，對數據進行清理核查時，為了規避業務風險，保證不動產登記系統正式數據庫的安全可靠，本文在清理時特選用了離線數據清理模式。即將待處理的數據統一遷出，在離線環境中核查梳理，清理后的成果依據業務邏輯關系進行分類判定，判定通過的數據方可更新入庫，形成最終的數據成果。

2.2 總體技術路線

不動產抵押登記數據整合主要步驟包括準備工作、數據整合、數據清理和數據入庫。總體技術路線如下:首先實施準備工作，進行資料收集、數據標準編制和技術方案設計；然后基于原始房產數據進行抵押權利落戶、數據查驗等，完成數據集中整合，形成初步的抵押登記數據整合成果，保障不動產登記系統的及時上線運行；在此基礎上，將抵押數據遷出，在離線模式下依據房產資料對數據進行批量清理核查，以進一步確保數據的準確性；最后，完成業務邏輯一致性檢驗后更新抵押登記數據庫。對于個別疑難案例可在日常業務辦理中逐漸處理。具體流程如圖1所示。

2.3 方案實現

2.3.1 準備工作

不動產抵押登記數據整合的準備工作主要包括以下3項內容：（1）收集資料。一方面收集土地和房產的原始存量數據資料，另一方面收集國家出臺的各項數據標準及技術文檔。（2）編制數據庫標準。在國家發布的《不動產登記數據庫標準》的基礎上，結合原地籍數據庫、原房產數據庫標準和南京市登記發證實際需求，編制具有本地特色的不動產登記數據庫標準，確定不動產抵押登記數據庫表的結構。（3）設計技術方案。對抵押登記數據進行完整性分析、現勢性分析、一致性分析等，對存在的具體問題進行整理歸納，結合南京市實際情況設計不動產登記數據整合技術方案。

圖1 不動產抵押登記數據整合總體技術路線

2.3.2 數據整合

依據分散在原房產庫各表（包括樓盤表、案例信息、他項權證等）中抵押業務號與房屋代碼的關聯關系，建立一張完整的抵押業務與抵押標的（房屋）關聯表，按不動產登記數據庫標準抽取轉換抵押登記信息；依據樓盤標注、注銷案例等初步判斷關聯表中抵押權屬狀態，大致歸納為現勢數據、歷史數據和待定數據，對每一類數據進行系統梳理、分析及核查，確定權屬狀態，完善抵押信息，初步形成抵押數據整理成果。在此基礎上，對比分析抵押整理成果與房產限制庫中抵押信息權屬狀態的一致性，重點核查兩者差異性，確保抵押整合成果質量。具體流程如圖2所示。

2.3.3 數據清理

從整合好的不動產抵押登記數據庫中，抽取現勢抵押數據（包括房產存量抵押數據和過渡期抵押數據），導入整理專用數據庫，將數據發布至“不動產數據清理系統”中，以離線作業模式對數據進行系統整理。整理依據是房產系統信息、不動產系統信息及檔案資料等，內容主要包括3 個方面：一是核查抵押信息與產權信息的關聯關系；二是判定抵押信息的權屬狀態，通過分析將現勢庫中已經注銷的信息移入歷史庫；三是核實每一條抵押信息內容的正確性，同時根據具體業務需求補充完善抵押數據的關鍵字段。完成數據整理后，與不動產登記系統正式庫中的數據進行邏輯一致性對比，判定正確后更新數據庫，形成現勢、完整、一致、規范的抵押數據整理成果。對于未能核查到位的少量疑難案例，可在日常作業中逐步消化，隨案件處理。具體流程如圖3所示。

圖2 抵押數據整合流程

圖3 抵押數據整理技術路線

3 方案應用

南京市于2016 年開始開展不動產抵押登記數據整合工作，應用本文的數據整合方案。市本級房產抵押案例共136 萬個，首先進行抵押登記數據的集中整合，基于房產原始的樓盤信息、案例信息和他項權信息進行自動關聯落戶，90%以上可直接落戶。未落戶數據經人工核查可直接處理，大致情況分為兩類：一是由業務類型錯誤、案件重復等原因造成的無效案件；二是案件已注銷但系統未更新，可直接刪除，最終形成存量抵押記錄約186萬條。形成數據整合成果后，為確保系統正常運行并規避業務風險，進行了離線數據清理核查。清理對象包括存量抵押數據和不動產登記之后的抵押數據，清理數據量約50萬條。數據清理界面如圖4所示。實踐證明，應用本文設計的數據整合方案進行數據整理，有效解決了不動產登記工作中數據整合周期長、數據質量缺少保證等不利因素，緩解了一次性整理核查的壓力，提高了工作的整體效率，收到了積極的成效。

4 結語

不動產數據整合是開展不動產登記工作的重點和難點。本文針對不動產抵押登記數據整合工作存在的整理周期長、業務風險大等問題，提出了一種優化的抵押數據整合方案，通過集中整合和日常清理相結合的數據整合方式以及離線數據清理模式，緩解了數據一次性整理的壓力，也在更大程度上保證了數據的完整性和可靠性，為不動產數據整合工作提供了一定參考。

圖4 抵押數據清理界面