珍檔盤點印證鄉情 佐證歷史
——簡析湖州民國時期土地契約

周茂林 葛 陽/湖州市檔案館

永賣契

土地契約是保證土地使用人權利的法律文書，是使用人土地所有權、使用權的證明。作為見證我國土地權屬變更的重要歷史資料，地契真實反映了我國不同歷史時期的土地所有權制度、土地權屬變更情況及土地管理制度。

日前，湖州鄉賢王省向湖州市檔案館捐贈了4件民國時期的湖州土地契約，其年代分別為民國二十年、民國二十一年、民國二十四年、民國三十一年。歷經數十年保管至今，部分地契紙張已薄如蟬翼，但由于總體保管得當，地契紙張完整、內容清晰，收藏價值高。每張地契中都詳細記載了所賣地塊位置、買賣原因、擔保中人姓名等關鍵信息，其中一張地契上還有5枚珍貴的印花稅票。這些地契是民國時期湖州南潯土地權屬變更的珍貴歷史資料。

一

在晚清同治、光緒年間，湖州南潯出現了不少經營絲業發家的富豪，人們以動物形體的大小來標明他們財產的多少，逐漸形成了“四象八?！钡恼f法。在南潯，財產千萬兩白銀以上謂“象”，五百萬兩以上不過千萬者稱“?！?，在一百萬兩以上不達五百萬者為“狗”。王省的祖母韓慧君便是南潯“七十二狗”之一韓怡昌絲號的小姐。20世紀20年代，王省的祖父母遷居上海，至今王氏家族已經在滬定居近百年。作為湖州鄉賢，王省一直情系家鄉、心懷桑梓，在看到了湖州市檔案館的征集公告后，他主動聯系，表示要將祖父于20世紀20年代購置田產時留存的地契捐贈給湖州市檔案館。

二

這4件土地契約按照土地交易種類可分為永賣契和租契兩種。本文選取其中2件保存相對完好、具有代表性的地契進行簡析，通過介紹這2件地契的基本情況、地契內容及其所反映的社會現象，探討民國時期湖州的政治、經濟、文化情況。

永賣契內容：立永賣契馬銀寶馬金寶馬法寶仝子等沈蘭福沈廣福仝子等今因缺少正用情愿央中將祖遺自置之產賣到與處為業坐落南窯灣七十莊左四圩桑樹地三塊西邊蕩埂一條北邊蕩一只計辦地糧總共尺寸注明附圖于內四至載明于后并附馬福昌原戶摺馬成昌蕩埂契一紙沈永廣原戶摺糧票至馬沈二姓老單契兵燹遺失日后撿出作為廢紙憑中三面議定時值公估價洋二百念元整其___當日一并收足外不另立收據自賣之后任憑受主過戶納糧挖據桑樹起造墳墓開金點穴栽種蔭木此系正當營業不瞞上下長幼咸知并非逼迫并無抵出在外等情倘后紛人爭執賣主自理不涉受主之事兩相情愿永無反悔永不回贖永不找貼尤恐無憑立此永賣契永遠存照

民國念一年（民國二十一年）國歷二月吉日立永賣契馬金寶銀寶法寶 沈廣福 沈蘭福

計開四至：

東至吳姓田灘界（東面桑地之北王姓老墳為界）

西至官河界

南至吳姓浜灘界

北至沈馬姓桑樹地為界

中人 馬丙財 馬玉林 陸才彥 韋叔臣 沈珍林 沈壽林

代筆 沈錫康 押

此份民國二十一年（1932）的賣田契，因時間久遠、紙質陳舊，呈暗黃色，墨筆手書，蓋有已完稅的5張票面價值為2分的中華民國印花稅票，說明這是通過政府校驗的官契，也即“紅契”。契約詳細記載了吳興縣村民馬家和沈家出賣土地的原因，即因經濟拮據，不得已變賣祖產，賣得洋元220塊。契約還寫明了交易土地的面積、方位等內容，落款有買賣雙方簽名，以及“中人”的簽名。尤其引人注意的是，此份地契還規定了“永無反悔永不回贖永不找貼”，這種注明了“永無反悔永不回贖永不找貼”一類文字的契約亦稱“絕賣契”“死契”，是民間契約中最為常見的契約之一，因為農村債權糾紛處理起來較為復雜，往往耗時久、難度大，土地買受人為避免在土地交易后遇到毀約等潛在的債權糾紛，所以在第一次土地交易、變更權屬關系時就會在契約中寫明是絕賣，不允許土地出賣人有反悔的機會。除此之外，還有一種土地契約，允許在一定條件下由原土地出賣人在一定期限內贖回，這種契約被稱為“活契”。一般情況下，“死契”價格更高。

租契內容：立租票沈廣夫今因帶種地基情愿央中租到與處坐落吳興白雀村七十莊楊樹圩王姓地一塊長三丈闊二丈四尺又墳后地一塊長四丈闊二丈四尺共計每年租金_____肆元整當付墊 租_____二元每年冬至付租決不拖欠恐口無憑立此租票告之

四至開明于后

東至 吳宅田為界

西至 塘為界

南至 本宅墳地界為界

北至 黃姓墳地為界

中華民國三十一年 月 日 起立租票沈廣夫

中人

沈永發

王松生 押

此份民國三十一年（1942）的租契，因時間久遠略有破損，中有折痕，紙呈暗黃色，墨筆手書，蓋有已完稅的2張票面價值為2角的中華民國蘇浙皖印花稅票。契約詳細記載了吳興人沈廣夫租種王家田地的詳細位置、土地尺寸、朝向方位、劃分界線、租金數量、租金繳納時間等相關情況，并有租人及中人的簽字畫押。

除這2件地契外，還有2件地契分別是一份“紅契”、一份“白契”。這幾件地契雖然字數不多，但其中蘊含的信息卻十分豐富，從中可以看到民國時期湖州的民風、習俗，也可以了解到當時社會的物價水平等，同時最直觀地體現了當時土地交易活動的特點。

一是“先盡鄉族”的交易原則。這些民國地契中，一般都會出現“上下長幼咸知”“族親不買后央中人”等內容，從交易層面講，一方面說明了在交易信息匱乏的時期，土地出賣人對土地買方是有偏好的，即將田地優先賣于同宗同族的人，這樣可以有效減少交易成本、提高交易成功率；從買受人的角度而言，買同一宗族人的土地，可有效避免信息不對稱帶來的交易風險；從維護宗族層面講，在靠地生存、視地為命的時代，規定族親享有優先購買權的習俗，可以有效保護宗族整體利益，避免宗族因土地問題而分裂。

二是“必有中人”的信用擔保。民國時期因法律制度不完善、社會信用體系不健全，土地交易潛在隱患多、交易成本高，使得土地買賣雙方在土地交易中必須借助道德約束來保障交易的順利進行，因此在契約中普遍存在“中人”擔保?！爸腥恕敝饕x取本村、本族的成年男性，時人認為這樣更能夠保證交易的可靠性，這也反映了民國時期，在男權社會中男性的信用價值相比女性更高；同時，作為交易的見證者和信用連帶擔保者，“中人”數量至少要為兩人以上，且必須要簽字畫押，不會簽字的“中人”也要以“十”字代替簽字畫押，其作用與簽字畫押的效用完全相同。

三是“事無不可對人言”的社會習俗。這些民國時期的地契有一個極具特色的地方，就是在每一份契約中均明確寫明了土地出賣或土地租賃的原因，如“缺少正用”“帶種地基”等，可以說毫不避諱。這既說明了在傳統社會中人際交往圈層小，小范圍內發生的“大事件”——買賣土地，更容易傳播，因此沒有隱瞞的必要；也說明了老百姓受“性善論”“事無不可對人言”等傳統儒家文化的影響極深，而這種習俗也體現在了土地買賣交易中。

三

地契雖小，但見證了一個個普通家庭的家事變遷，見證了社會的發展、歷史的軌跡。研究地契的價值，我們可以發掘時代風云對平民百姓家庭生活的影響，也可從中窺見族群家庭及城鎮乃至一方地域發展興衰的印痕。湖州自古就是豐饒之地、富裕之地，尤其是民國時期，商品經濟發展迅速、地權交易變動頻繁，民間地契大量存在，而目前湖州地區民國地契的收藏和研究還處于起步階段，下一步我們將通過專項征集民國地契、舉辦專題展覽等方式，對這些珍貴的檔案加以保護和研究。