關于商品房預售合同與買賣合同的效力關系研究

孟慶剛

摘要：我國的商品房買賣，主要通過現售、預售兩種方式。本文圍繞商品房預售許可與商品房買賣合同的效力之間的關系進行研究。探討商品預售許可與商品房買賣合同效力之間的關系。分析了預售許可幾種的不同狀態對商品房買賣合同的效力影響。最后本文淺析當前的法律法規對于商品房預售許可及商品房買賣合同效力的規定，提出自己的想法。以及該如何對購房人權益進行保護，以期保護商品房買賣主體雙方的合法權益，并為維護市場經濟秩序提供可行的建議。

關鍵詞：商品房預售許可;商品房買賣合同效力;權益保護

隨著我國經濟的發展，房地產開發市場步入空前繁榮階段。商品房交易主要通過商品房預售和現售兩種形式。而商品房預售中會存在較多的風險，對商品房預售的監管制度必不可少，商品房預售許可就是監管方式之一。實踐中不乏由于商品房預售而產生的諸多糾紛，對于商品房預售制度實踐中存在較多爭議。

一、商品房預售許可制度

商品房預售作為一種附期限的遠期交易行為。[1]距離房地產開發商與房屋買受人在正式簽訂商品房買賣合同時還有很長一段時間間隔。往往會發生很多不可預期商品房預售風險，最終會影響商品房買賣合同的效力。

由于商品房預售過程中存在著諸多風險，所以商品房預售許可制度，作為一種以國家公權力介入的方式對商品房買賣進行監督和管理就顯得尤為重要。商品房預售許可主要是行政機關的一種管理行為。[2]預售許可制度更多是對開發商的監督管理和限制，這可以從另一個角度來間接保護買受人的權利。商品房預售在中國要實行許可證制度。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條，[3]應當同時具備四個條件，才能進行商品房預售。其中第四條就規定了：商品房預售人需要向縣級以上人民政府房地產管理部門申請預售登記，申請領取商品房預售許可證。

二、商品房預售許可對買賣合同效力的影響

（一）取得預售許可證對合同效力的影響

《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干法律適用問題的解釋》規定，商品房開發者只要事先取得預售許可證，與購房者簽訂的合同即可被認定為有效。簽訂商品房買賣合同在先，取得預售許可證在后，這兩種行為都在起訴前發生，符合上述司法解釋：開發商在起訴前取得商品房預售許可證的法律行為能夠對商品房銷售合同的效力進行補正，法院基于此可以確認其有效力。也即是說，在此種情況下，不能以在簽訂合同前未取得預售許可為理由而主張合同無效。

（二）未取得預售許可證對合同效力的影響

1.無效說

一般認為，建立合同的條件需要雙方當事人的意思表示，而合同的成立并不意味著合同是有效的，并且當事人所期望的法律效力不一定會發生。 而合同法規定，依法成立的合同一旦成立，即可生效。

當事人根據意思自治原則，在合法的范圍內，能夠決定的是合同的成立。但合同是否生效，必須經過法律的肯定性評價。而有一類是需審批生效的合同，這一類合同，即使合同主體的雙方當事人已經達成合意，但是未經有關部門批準時，合同雖已成立，但并沒有生效。

2.可撤銷說

《合同法》里規定了，在存在重大誤解、脅迫、欺詐等致使民事法律行為成立時顯失公平情形下，法律法規賦予意思表示不真實而受到損害的一方當事人具有變更或撤銷合同的權利。在做出撤銷決定前，合同對各方均有效，這與無預售許可證的商品房銷售合同的效力明顯不同。如果堅持可撤銷，也就是把未取得商品房預售許可證就與購房者簽訂買賣合同的行為視為上述合同法關于合同可撤銷的情形之一，該行為要么是購房者存在重大誤解，開發商對于自己未取得預售許可證的情形不可能存在重大誤解;要么是一方或第三方欺詐、脅迫，而達成雙方在開發商未取得預售許可證的情形下簽訂了買賣合同的情形。

（三）預售許可證被撤銷對合同效力的影響

如果不符合當前銷售條件，導致預售許可證被撤銷。那么合同的效力該如何認定呢？一審終了未滿足預售條件的，當事人一方提起訴訟，應認定預售合同無效。行政許可機關對不具備預售資格的開發商給予行政許可的，因為預購合同雙方沒有主觀過錯，并且因為購買者相信被授予開發者的預售資格，不容易確認預售合同無效，行政機關存在過錯。預購合同雙方當事人都不提起訴訟確認預售合同無效的，視為預售合同有效。

三、購房人權益保護的完善

開發商應該遵循誠實信用原則。合理履行義務，承擔應付的責任。嚴禁進行欺詐行為;及時發布與商品房預售相關的信息，便利購房者順利獲取信息。[4]開發商業應該遵紀守法。從事房地產開發業務，要依法申請商品房預售許可證，徹底消除無證預售的現象。

從法律實踐來看，也有一些購房者與沒有獲得預售許可證的開發商簽訂商品房預售合同的情況，即便他們明知開發商未取得預售許可證，抱著僥幸心理，為了追求某些利益，甘愿冒險與開發商在未取得預售許可證的情況下簽訂購房合同，本身存在一定程度的過錯作為購房者，應了解相關法律知識，了解與商品房預售相關的主要法律規定;提升自己的法律素養，做好事前準備工作，要學會利用法律保護自己權益。

審判機關在審判過程中要堅持以法律為準繩;同時，審批機關在依法審理案件的過程中有一定的自由裁量權，審判機關要尊重私法領域的意思自治原則，本著公平和誠實信用的原則，做出合理的審判。審判機關要做正義的裁判者，要堅守“不能讓違約者因違約而獲益”的宗旨，[5]不能讓違法者利用法律的漏洞“懲罰”守法者。

結論：

本文對于商品房預售許可證的狀態之于買賣合同的效力的影響，大體上可歸納為：未取得預售許可證而與購房者簽訂商品房買賣合同為無效合同;關于補辦的預售許可證，只要開發商的補辦行為發生在起訴之前，其與購房人簽訂的買賣合同應視為有效合同;關于購房者的權益保護，應該多主體共同發力，各司其職，才能促進商品房預售市場的和諧穩定發展，本文旨在闡述房屋預售合同的效力，以助于解決在房屋買賣中出現的問題，但是商品房預售會隨著社會經濟的發展進而出現新的問題與風險，仍需要對商品房預售制度加以研究。

參考文獻：

[1]金儉：《房地產法學》[M]，北京：科學出版社，2004：217.

[2]安文杰：論商品房預售及相關疑難法律問題研究》[D]，南開大學碩士論文，2004：12.

[3]《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十五條.

[4]程慶：《論商品房預售法律制度》[D]，長安大學經濟法碩士論文，2013：14.

[5]郭文才：《論根本違約》[J]，載《社科與經濟信息》，福建省集美大學社科部，2002：32.