探析房地產財務管理風險防范與控制

梁靖

【摘要】現階段，隨著我國的經濟水平不斷提高，人們的收入也越來越高，已經不滿足解決溫飽問題，開始考慮生活環境的改善，在這樣的前提下使得我國的房地產行業飛速發展，許多企業開始向房地產行業傾斜資源，也因此增加了房地產財務管理方面的風險和控制難度。在這樣的背景下，我國房地產行業也越來越重視財務管理風險防范和控制的工作，以此來提高財務管理的工作水平，促進行業的良性發展。本文就目前的房地產行業財務管理風險防范和控制進行淺談分析。

【關鍵詞】房地產? 控制? 財務管理風險防范

隨著我國的經濟水平不斷提高，人民收益水平也越來越高，在這樣的背景下，人們開始對自身的生活水平和生活環境有了較高的要求，再加上現在的階段性付款住房，更加大了人們對于房屋的購買欲望，在種種條件的綜合下房地產行業的經濟不斷的發展進入快車道。對于房地產行業來說，需要較大的資金鏈，而在房屋建設的過程中，又面臨著許多不可控的因素，另有開發周期長，賦稅較高的情況，因此房地產財務管理方面的風險防控和控制就顯得越加重要。一套完善的財務管理體系，可以大大的降低房地產建造過程中的風險，使得企業可以得到健康穩定的發展。

一、房地產財務管理的主要風險問題

（一）預算管理不充分

對于房地產企業來說，最重要的就是資金鏈的穩定輸出，而在房屋建設過程中又因為時間周期長的問題，在開發過程中還伴隨著大量的資金流動，還有一些企業貪圖更大的經濟利益，沒有節制地進行囤地等手段。但是這樣的企業沒有一個完善的財務管理系統，使得土地成本預算不到位，最終反而加重了企業的經濟危機，其次，我國的部分房地產企業對于國家的政策了解不到位，沒有根據國家政策進行預算調整配合，也在一部分程度上降低了財務管理工作的科學性，加重了企業財務工作的風險。

（二）對于成本把控不夠重視

在房屋的建設過程中，一部分的企業管理人員對于房屋建設過程中的營銷成本和管理把控不夠重視，在一部分非必要的環節造成資金浪費，使得房地產企業增添上不必要的經濟負擔。同時，不合理的資源管理及使用，還會使得本金利用率下降。部分房地產企業往往只看重房屋建設過程，和成本的把控形成脫節，更是降低了企業的經濟效益。

（三）土地増稅風險

土地增值稅是房屋建設中的重要稅種之一，與此同時，這一部分的稅額也占據了房地產企業所繳納稅務的很大比例，因此，土地增值稅對于房地產企業來說也是較重的稅負，稅務核算的工作也比較復雜，不僅需要專業人士的服務，還耗費大量的人力物力。除此之外，土地屬于不可再生資源，我國政策的下達也加重了土地資源的稀缺化。

（四）資金利用率低下

就目前來說，很大部分的房地產企業對于自身的資金使用往往沒有一個科學的系統的方案。不可避免的造成一些程度上的資源浪費，同時對于閑置資金也沒有一個充分的利用和管理，導致了企業在一定程度上的資金周轉問題和經濟效益下滑的情況，更在一定程度上給公司留下了隱患，使得一些不法分子找到可乘之機，嚴重的破壞了企業穩定的可持續化的協調發展。

二、房地產財務管理風險防范和控制措施。

（一）制定完善的財務管理和風險防范體系

在房地產企業的運行過程中，需要為自身制定一個完善的企業財務方案，在構建企業相關體系的基礎上進行房地產內部管理結構的建設，提高內部管理的工作效率，為后期工作的進行提供良好的基礎。與此同時，企業需要針對財務管理風險預防和規避進行一定體系的制定，可以在企業面臨風險的時候得到有力的控制，把風險帶來的危害降到最低。

（二）加強對房地產市場的分析

房地產企業加強對于財務管理風險的防控和控制，保證企業的效益，首先就是需要針對房地產市場有著足夠的理解和分析。因此，企業需要針對以下幾點：其一，加強房地產市場的調查，隨時關注市場的變化，從而分析市場變動對企業造成的影響，并研究防范和控制措施;其二，安排完善的市場調研部門，保證調研工作信息的快速，有效和準確性;其三，企業要針對市場變化，明確在經營發展過程中容易面臨的財務管理風險，再通過與市場變化相結合制定相關完善的控制和防范措施。

（三）加強土地增值稅籌劃意識

因為土地征增值稅的周期比較長，在這方面通常采用先預征后清算的處理方式，而且大部分政策都不夠精確，加重了增值稅籌劃的難度。因此，房地產企業的土地征稅風險防控工作可以制定三個階段。首先，財務管理工作人員應該提高納稅風險意識，牢牢銘記各項稅收的計算方法和制度，可以精確地計算土增稅;其次，針對投資目標進行土增稅測算模型的構建，使用彈性分析方法進行利潤投資演算;最后，在房屋開發過程中，針對每一年度的最新稅收政策和優惠政策，在一定程度上對管理方案進行修改，使得風險降低。除此之外，財務管理工作人員還需要時時刻刻掌握國家宏觀經濟政策的變化，了解最新稅務政策的信息，根據企業情況牢牢的跟隨國家政策的變化做出改變，以此保障企業經濟利益。

總結：在房地產行業飛速發展的同時，隨著經濟效益的不斷提高，各種風險也是接踵而來，使得房地產企業面臨著種種考驗。而房地產企業在這樣的情況下想要良性的成活并獲得收益，就需要制定一個完善的財務管理風險防范和控制體系，針對國家各項經濟政策以及企業所面臨的各種風險。做出相應的改變和措施。加強財務管理的控制，可以使得企業運行降低風險，提高經濟效益，促進房地產行業良性發展。

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