物業維修基金的增值與運作方式研究

摘 要：現今社會城市化的發展加速，居民的住宅面積也不斷增大，在居住過程中公共設施會出現不可避免的損壞需要維修和保養以及各個設備的改造，所以設立了物業專項維修資金。居民所繳納的資金越大，物業專項維修資金的數額也越大，由于使用的時間不定，最終導致在資金的管理和增值問題上出現了一系列問題。本文通過總結分析在物業專項維修資金的管理和增值問題，并給出了四點建議，以此可以供那些物業專項維修資金管理相關人員參考探討。

關鍵詞：物業專項維修資金;增值方式;管理模式

在住宅物業管理化越來越精細化的今天，設立物業專項維修資金制度在保障廣大業主房屋正常使用和維護社會和諧穩定方面有著巨大的作用，可以用于住宅的公共設備的維修和更新、改造的一項專用資金。專修維修資金來自于業主，關乎其切身的利益，每年繳納的資金數額比較大，一定要確保資金的安全性，以及資金管理上的民主化。物業資金管理中心人員也可以使用合法的手段讓資金流動起來以此來提高物業專項維修資金的收益率。

一、關于資金的增值和管理存在的問題

（一）相關法律存在不完善

我國從1998年起規定了住民在購置住宅時要上繳物業專項維修資金。關于物業維修資金的增值與管理，國家法律出臺了關于規范資金的管理以及分配等事項，然而只是作了簡略的規定，根據實際情況來講，還存在諸多不足之處。資金監管部門缺乏鼓勵與約束的制度，很大原因是在法規制定方面存在空白。政府明確規定該項資金可以購買一級市場的國債和銀行儲蓄，這一規定限制了專項維修資金收益的獲取。維修資金增值方式的規定也過于保守單一，這些不足將直接影響資金的增值收益率。那些數額巨大的維修資金也會存在實力購買力下降的風險。因為物業專項維修資金在增值和管理過程中會和很多利益相關者有關，然而這些法律法規對于增值和管理毫無明確的說法，因此這也是有待解決的問題。

（二）過分強調保證流動性，收益率降低

資金管理中心的人員不僅要保證流動資金的充足，還要滿足物業專項維修資金使用的需求。目前現階段各個地區對于物業專項維修資金整體的需求量并不是很大，加上增值策略過于保守，這就直接導致浪費了大量的維修資金。就目前物業專項維修資金整體的使用情況來看，過于注重流動性導致收益率降低。在閑置期間可以購買國債或者是法律所允許的范圍內進行購買。其他的方式也可以嘗試但是風險比較大。一般下情況不會考慮將物業專項維修資金投入銀行存款和國債等理財項目中去，主要是因為缺乏專業的投資人才，相關的理財知識，最終導致有大量資金閑置而無法有限的使用而無法使其有效地將資金流動起來。

（三）資金使用過程中的監管問題

在物業專項維修的資金使用過程資金管理人員應該針對現實情況來進行全面綜合考慮，這項專用維修資金的使用和管理會涉及到業主的自身利益。基于條件相對有限，對物業專項維修資金的管理還是有很多的問題存在。首先如果在維修過程需要用到的物料、配件等東西時，相對于缺乏專業知識的業主以及物業管理人員來說，是完全憑維修公司的推薦處理方式來處理，維修過程中出現質量不合格的問題，不僅是財務損失，還是給業主的自身安全帶來隱患，更是對業主的安全的不負責。其次就是，在對于共同設施維修過程中，存在有些單位委托的維修公司和相關維修項目負責人相互勾結，提高其中的維修費以此來謀取中間差的可能性。對于監管問題的漏洞應該要予以解決。

二、物業專項維修資金的增值與管理的建議

（一）通過存款政策來提高資金收益

對于物業專項維修資金的投資方式國家明確規定的只有銀行存款和國債，但是對于那些資金較雄厚的顧客，銀行會提供多元化的政策。然后有效利用，可以使這些專項維修資金獲得比活期更高的收益。例如可以通過協議方式存款，與銀行約定存放的利率然后進行一定期限的存款業務，把專項維修資金存入到銀行中。而在銀行所協定的存款業務中，對于穩定的存款客戶賬戶進行利息的計算。如果存款客戶的賬戶大于最低存款額度的時候，可以通過協定存款利率來計算利息這種方式，可以降低因為保證資金必須存儲活期而帶來的利息損失。另外還有一種是通知存款的方式。這不僅給銀行資金回收的時間，也給了不定期取款的客戶提高收益的機會，這種方式在保證資金流動性大的同時還能提高收益率。

（二）深化資金增值保值的渠道和模式

對于整個物業專項維修資金儲備額來說單項維修工程費用的額度是非常小的，而物業專項維修資金也只有在建筑物公共部分超過的時候才需要被啟用。在物業專項維修資金的實際使用情況來看，可以將維修專項資金依據以往的維修成本留出一部分用于日常的維修費用，使維修工作正常開展，再一部分就是準備金額以外的剩余金額，可以用來投資增值項目，對于投資項目的局限性也擴大了，銀行的活期存款和別的投資項目都可以參與投資，物業專項維修資金的增值也相對帶來的更好的收益。

（三）完善資金繳納及分配制度

在信息化時代和人工智能時代，雖然給物業專項維修資金的繳存帶來了便利，除了相對關鍵的升值保值部分之外，也應該關注物業維系資金增值的分配和上繳問題。為了有效避免物業業拖欠資金或利用人際關系等減免繳納等問題出現，物業資金管理中心可以通過先進的技術為依托，來實現維修資金的自動繳存。通過政府以及相關的職能部門制定規則制度，根據相關的規章制度來以及相關的收益率的規劃，來解決關于物業專項維修資金收益的分配問題。同時也可以讓各個主體來參與共同探討，每個參與的業主提出不同的方案，根據所提出的分配方案來制定出比較滿意的修改方案，以此來完善專項維修資金的上繳和分配制度。

（四）有效宣傳資金管理相關政策

為了讓廣大的業主知曉物業專項維修資金的管理政策，物業專項維修管理資金中心的人員可以通過采用有力的措施，有效的方式對于物業專項維修資金進行宣傳，尤其是對于那些以前從來沒有上繳過維修資金的老舊住戶的業主知道這項政策的存在以及繳納的意義所在，可以通過傳統媒體各大電視臺的黃金時段，各大民眾喜歡閱讀的報刊來進行相關政策的宣傳，還可以利用新媒體平臺來宣傳，比如手機APP，各大網絡媒體平臺等。做到新媒體和傳統媒體相結合的方式來加強力度的宣傳物業專項維修資金政策。在物業維修資金得使用過程中要建立制度，實行公開、公示，增強使用的透明度，讓業主享有知情權等，最大程度上的來維護廣大業主的自身利益。

三、結束語

綜上所述，物業專項維修資金的設立，雖然對于建筑住宅使用過程中有著比較大的存在意義，可以解決廣大業主住房維修的問題。但是涉及到如何合理的管理和保值增值物業專項維修資金的問題，也關系到業主的自身利益和社區的和諧穩定，需要不斷深化和改善。就物業專項維修資金的管理和增值的問題本文提出了相關的建議，希望對于提高資金的增值和管理有一定的幫助，同時還是需要資金管理中心人員以及政府部門不斷地去探索優化管理模式，提高資金的增長方式。

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作者簡介：李峰（1971.9.17—）性別：男，民族：漢，籍貫：山西平陸，學歷：大學本科，職稱：房地產經濟師中級，工作內容及方向：維修資金管理。