論房地產企業財務風險的防范與控制

摘 ?要：房地產企業的財務風險對房地產項目的規劃、建設、銷售、乃至后期資金的回收都有著直接的影響，科學的防范和控制房地產企業的財務風險，對房地產企業未來的發展具有重要的現實意義。本文從房地產企業財務風險的類型及成因出發，闡述了房地產企業財務管理存在的風險問題，并分析了房地產企業財務風險的防范與控制。

關鍵詞：房地產企業 財務風險 成因 控制 防范

近年來，我國城鎮化建設的步伐逐步提升，這不僅帶動了基礎設施的大規模建設，同時也促進了房地產企業的發展。現階段，我國房地產企業為了滿足于地產項目的開發，而投入了大量的資金，據統計2019年上半年房地產企業融資數額達到12309.11億元，其中債券融資達到7602.19億元，占比61.76%，這突顯出房地產企業對資金的迫切需求，側面也反應出房地產行業發展的利好趨勢，但受人力成本增長、財務管理體系不規范、稅務制度更新、市場調控機制變化等因素的影響，房地產企業的財務管理還是存在一定的風險，如何能夠避免房地產企業的財務風險，成為了房地企業關注和思考的焦點問題，為此我國政府也相繼的修訂《企業財務通則》、《金融企業財務規則》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律法規，意在規范房地產企業的財務管理行為，避免房地產企業財務風險的發生，所以我們也要有針對性的對房地產企業的財務風險問題進行深入的研究與分析，梳理財務風險的類型與成因、防范與控制，以此來推動房地產企業的健康發展和可持續發展。本文試圖從房地產企業財務風險的類型及成因出發，著重闡述了房地產企業財務管理存在的風險問題，并詳細的分析了房地產企業財務風險的防范與控制。

1.我國房地產企業財務風險的類型

1.1籌資風險

房地產企業財務管理中較為突出的風險來源于建設資金的籌措，也就是所謂的籌資風險，從現階段房地產企業的發展規模來看，房地產企業的借貸額度較大，資產負債率較高，這也給房地產企業的財務管理帶來了較大的風險。同時，因房地產項目的運作周期較長，導致借貸周期相應較長，不可控的因素較多，也給財務管理帶來了風險，負債經營成為了我國房地產企業的常態化，如果后期經營不善會引發資金鏈斷裂的連鎖反應，最終引發信譽下滑、品牌價值受損、或破產等情況。

1.2資金回籠風險

房地產企業的資金回籠依靠于房產項目的銷售，針對此類資金的結算，筆者認為也存在一定的風險，當房地產項目銷售受外因的影響而無法開展資金回籠時將形成較大的財務風險，如：銷售價格受市場環境的影響產生下滑、政策性規劃不到位影響銷售數量、投資性銷售較多無法帶動整體銷售業績等，這些因素都給房地產企業財務帶來了風險。

1.3資金平衡風險

資金平衡風險主要是指房地產企業財務管理中的資金支出、資金存儲、以及資金的流量，隨著房地產政策及條例的頒布，許多企業在沒有土地資源或資金鏈斷裂的情況下無法開展資金的平衡，并且一些大型企業采取了保證現金流量的措施，這有益于房地產項目的前期開發，但投入的不足也會引發配套設施薄弱，竣工時間延后、借貸周期長等問題，嚴重的還會影響到企業效益。

2.房地產企業財務風險的成因

2.1國家房地產政策的因素

房地產企業是對國有的土地進行開發和利用，其直接受到國家政策的控制與約束，國家也為了調節房產價格而采取了相應的措施，這在一定程度上給房地產企業帶來了財務風險。房地產的國家政策性控制措施有很多，但主要通過以下幾個方面進行調控：土地價格、房地產稅費、房屋交易價格、政府監管策略、以及銀行借貸等，這也給房地產企業財務帶來了較大的風險。

2.2房地產行業特征的因素

房地產企業的財務也受房地產行業特征的影響，因房地產項目經營是一個資金密集并且連續不間斷的生產過程，從房地產開發項目來看，首先就需要進行房產項目的評估，然后開始規劃土地的使用，并且要從地方政府手中購置土地，開展建設施工直到竣工銷售，這樣一個不間斷的過程存在資金使用周期較長的問題，容易形成財務風險。

2.3成本控制不足

房地產項目開發建設過程中，受勞動力成本增長、原材料成本增長、管理成本增長等因素的影響，導致房地產項目開發成本較高，這也形成了房地產企業的財務風險。現階段，我國房地產企業的成本控制能力較差，主要表現在：成本管理體系不夠健全、成本管理措施不及時不到位、超預算支出情況較多、建筑內部改動存在隨意性、轉包分包現象頻繁等，這給房地產項目的財務管理帶來了巨大的壓力同時也形成了財務風險。

3.房地產企業財務管理存在的風險問題

3.1缺乏可控的預算管理機制

房地產企業在一些項目中往往忽視了前期的評估與預測，為了追求立項或“囤地”，而不考慮各項預算的指標，這使房地產項目的財務管理陷入了困境，一方面要把握項目審批，一方面又不考慮預算管理，如果項目到了可施工階段，生產成本將給房地產企業財務帶來風險，同時財務預算管理缺乏對市場環境的了解，使得預算工作等于紙上談兵。

3.2資金運作體系不健全

房地產項目運作需要大量的資金投入，而一些企業為了自身發展的原因而采用借貸的方式，并且資金借貸量較大，給房地產財務管理帶來了較大的風險。同時因企業管理者沒有對資金運作體系進行控制，資金支付及管理無規劃，也使得財務管理存在風險，并且會影響到企業的效益及成本負擔。

4.房地產企業財務風險的防范與控制

4.1強化預算管理措施

房地產企業應強化預算管理措施，只有這樣才能夠有效的提升資金支出的可控性。現階段，我國房地產企業的財務管理部門應對房地產項目的開發成本、開發規模、購地投入、建設支出、預期收益、間接費用等做好整體的預算規劃，并系統的對借款計劃、預算外資金進行合理的安排，提高房地產項目投資的整體性和可行性。同時房地產企業要加強財務預算的月度分析以及資金流量的監管，加強對資金管理的約束力。

4.2現金流的控制

現金流是房地產企業財務管理的關鍵內容，為了避免財務風險的發生房地產企業應加強現金流的控制，筆者認為要從三個方面著手：首先，房地產企業要加強日常現金流的管理，不論是成本支出現金還是銷售預測現金流，都要進行合理編制與預估;其次，要對現金流的流動方式開展科學的分析與籌劃，減少現金流的流出加強現金流的流入，達到降低成本控制流量的作用;再次，要對企業的現金流開展財務分析，以便調整現金流的指標。

4.3強化內部控制

房地產企業財務風險防范的內部控制應從危機管理、資金安全、貸款安全、以及企業形象等方面著手，具體管理內容應包括：房產信息安全管理、代理人制度、成本管理、預算管理、擔保管理、借貸管理、資產管理、印章管理、票據管理、財務審批管理等，通過內部控制來提升會計管理的質量，并且要注意查找財務管理的漏洞，及時的進行完善和處理，促進房地產財務內控體系的順利實施。

4.4加強財務風險防范

房地產企業應強財務風險的防范，從財務風險預警著手，提升財務規避風險的能力。財務風險預警措施主要包括兩個方面：首先要正確的認識財務風險防范的基礎與前提，以財務指標、資金流指標、借貸指標來設定風險防范的臨界值，同時分析市場環境與宏觀政策的影響，并以此為基礎來區別風險類別;其次，加強不同階段財務風險的評估工作，通過財務信息、會計信息、建設信息等來預測潛在的財務風險，提升財務資金的安全性和可靠性。

參考文獻

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作者簡介：王純榮（1975—），女，遼寧蓋州人，本科學歷，會計師，研究方向：財務管理。