基于城市綜合開發業務的全過程風險管控實踐

卜淑珍

[摘 要] 2019年4月，國家發展改革委印發了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，為未來中國城鎮化發展指引了方向。越來越多的社會資本參與到新型城鎮化建設中來，把城市綜合運營開發作為企業戰略轉型升級的重要方向。然而城市綜合開發業務多屬資金密集型項目，具有投資金額大、前期資金集中投入、回款不確定、回收周期長和政策性風險較大等特點，基于這些風險特點，文章結合中交城投全過程風險管控的管理實踐，探討城市綜合開發業務如何進行全過程風險管控，以期為同行企業提供有益借鑒。

[關鍵詞] 城市綜合開發 風險管控 內部審計

中圖分類號：F299.23 文獻標志碼：A

城鎮化是現代化的必由之路，也是鄉村振興和區域協調發展的有力支撐。中國過去30年城鎮化發展，主要是通過新城和園區的建設，為城市和產業的升級打造空間載體，產業園區、產業新城的規劃和建設成為城市化的主要手段和載體。越來越多的大型企業，也把新城和園區的建設和運營作為戰略升級的重要方向。

與傳統片區開發相比，城市綜合開發業務在工程建設和房地產開發的基礎上，謀求土地價值最大化，注重政企高端對接、概念規劃先行、產業導入和后期運營的內涵，注重提升投資方的社會地位和品牌價值。城市綜合開發業務多屬資金密集型項目，具有投資金額大、前期資金集中投入、回款不確定、回收周期長和政策性風險較大等特點。中交城投作為承接集團“城市綜合開發運營商”戰略的重要專業投資平臺，其風險管控體系具有與城市綜合開發業務緊密結合的鮮明特色。

一、深化專業管理，構建“特色化”的風險管控體系

（一）創新設計機構職能

為適應投資業務的高風險特征，中交城投在機構設置上靈活創新，初期實施戰略偏操作型管理架構體系，圍繞“中國領先、世界一流的城市綜合開發運營商”戰略目標，平行設置戰略與運營管控中心、城市綜合開發事業部、房地產事業部、財務部、財務共享中心、金融事業部等部門，并創新設置風險管控部，融“內審、內控、風險、法律、紀檢”五種職能為一體。強化財務管理職能，財務部與風險管控部互為依托，充分向業務拓展前端延伸，集“業務拓展專業支持、預算、融資、資金管理、核算、管理會計、分析和數據支持”于一體，開展定量和定性分析，充分發揮各職能的監督合力，保證了多方式、全流程、全方位地去防控各種風險。

（二）構建“前端、中端和后端”全生命周期風險管控體系

中交城投的機構職能設計，大大方便了進行項目全生命周期風險防控，一是抓“前端”風險源頭識別和預警，法律、風控和財務管理主動融入，助力投資模式及商業模式升級，有效管控項目前期策劃及拓展中的風險，彰顯價值創造；二是抓“中端”風險監督和檢查，結合項目全生命周期開發運營方案、五年期財務預測滾動分析和定期財務分析，鍛造內控、審計和財務指標分析預警三種職能的良性互動，實現監督手段的“點、面”高度融合，搭建項目實施風險監控平臺，量化投資項目開發、建設及運營風險評級，督導商務條件和履約情況落實，夯實管理基礎；三是強化“后端”風險保障，風險管理輔以審計、內控、法律、監察等技術手段，定期出臺投資項目后評價報告，全面防范業務實施風險與管理風險，構建項目退出預警及保障機制。

（三）量化投資風險并有效應對

為規范投資風險評估管理，確保投資風險得到有效控制，中交城投建立“五個層級”的風險評估機制，按風險程度和風險頻率構建風險量化圖表，對風險進行量化評級，得分越高則風險越大。并按風險可能性、影響程度兩個維度，制定風險應對矩陣，精準運用風險策略，化解相關投資風險[1]。比如：對風險可能性高、風險影響程度大的風險點進行風險規避，如投資管理采用合作開發、轉讓、聯合拿地等方式進行風險規避；對于風險可能性低但影響程度大的風險點進行風險降低措施，如項目啟動、開盤、交付風險，通過風險檢查、會議、制度流程等進行風險降低等。

二、理論聯系實際，全過程風險管控創造價值

（一）制定風險管理手冊，做好頂層設計

城市綜合開發項目屬資金密集型項目，投資金額大、投資回收期長，項目實施過程中存在諸多對投資收益產生影響的不確定性因素。為全面控制風險，需要及時根據外部宏觀、市場、項目實施環境和現狀的變化，科學有序地動態調整各項投融資計劃與實施進度，保障項目預期收益的順利實現。在全過程風險管控方面，除已有的項目總體開發經營方案、兩級運營會議及報告機制等措施外，中交城投還專門出臺了《中交城投全面風險管理手冊》和專項風險管理指引- - -《土地一級開發運作環節風險控制指引》，做好頂層設計，并要求項目公司在項目上馬后編制財務管控方案和稅務籌劃方案，及時甄別項目中存在的定性風險和定量風險，提前預警。

（二）動態修編全生命周期開發運營方案并識別風險

以中交城投某投資項目（以下簡稱“A項目”）為例，項目公司參考《中交城投全面風險管理手冊》，依據《投資建設合同》，緊緊圍繞“現金流”，結合建設資金來源、資金投入時點、投資資金如何回收等關鍵點，編制《項目全生命周期實施計劃與投資測算分析報告》，識別出融資問題——資金來源風險、用海問題——建設成本和投資收益回收風險、政策法律問題—合法合規性風險、政府信用風險等關鍵風險點，為投資決策提供參考依據。

（三）精準應對風險，及時回收資金

基于A項目風險研判，用海批復的時間節點等重要參數對于項目的合作開發模式、投資計劃、土地出讓計劃，收益回流有重大影響。2014- 2015年，受國家用海政策變化影響，A項目填海面積大大縮小[2]。與此同時，區域用海規劃未能在原可研預定時間2014年12月31日前獲得批復，人工島動工時間比預定時間延遲?；贏項目實際情況，項目公司精準應對，經與政府多輪協商，項目成功實現提前收回投資成本，有效降低投資風險。累計回款已基本涵蓋建安產值，回款形成“常態”機制，實現了項目的滾動開發，有效控制了項目風險，降低了財務成本。

同時，項目公司按照風險反饋機制和反饋渠道，及時將關鍵風險點反饋給中交城投。中交城投快速反應，組織各部門和專業人才，研判政策，測算BT模式下項目投資收益率，為進一步與政府方談判爭取最大投資效益做好充分準備。

2018年7月，國務院印發《關于加強濱海濕地保護嚴格管控圍填海的通知》，取消圍填海地方年度計劃指標，除國家重大戰略項目涉及圍填海的按程序報批外，全面停止新增圍填海項目審批。受政策影響，A項目填海造島工程基本停滯，原《投資建設合同》約定的投資收益模式發生根本性改變，正是項目全過程風險管控及時甄別關鍵風險點并精準應對，提前回收了投資成本，有效控制了投資風險。

三、善用前瞻思維，探索“專業化”風險管控課題研究

自2016年開始，財政部先后頒布了《管理會計基本指引》、包括《管理會計應用指引第700號——風險管理》和《管理會計應用指引第701號——風險矩陣》在內的29項應用指引，為企業風險管理、管理會計應用等提供指導意見。依據這些應用指引，中交城投圍繞“城市綜合開發領域”打造核心競爭力要求，先后開展多項自主課題研究，其中專門以風險管控為主題內容的就有兩項。兩項專題研究均系統地闡述了城市綜合業務的風險特征、風險清單及風險策略等內容，為中交城投開展相關業務提供了前瞻性的專業指導，也使得中交城投在核心業務發展和風險防控方面，積累了一系列研究成果，為持續提升公司風險管理的前瞻性、針對性和有效性貢獻力量。

要在激烈的市場競爭中乘勢而為并持續做大做強，強化構筑投資項目全生命周期風險管控能力，不斷鞏固“價值創造為導向、風險管控為基礎”的管理體系，成為專業投資機構核心競爭力建設的重要標志，也是防范系統性風險、保證企業發展行穩致遠的法寶。

參考文獻：

[1] 財政部.財會〔2018〕22號.管理會計應用指引第700號——風險管理（財會〔2018〕22號）[R]，2018-8-17.

[2]吳方紅.PPP模式下城市綜合開發企業的財務風險及防控[J].建筑經濟.2016（11）：83-86.