居住權制度的研究

摘 要 居住權制度可以滿足社會發展中弱勢群體的住房需求，使得社會中的弱勢群體能夠居有其所，老有所依，這不僅可以保證人們的基本生活權利，而且有利于促進社會主義和諧社會的構建。本文首先闡述了居住權的歷史變革與發展，分析了居住權的法律特征，分析居住權制度的發展現狀，探究了我國居住權制度的價值，希望能夠對我國的居住權制度完善有所裨益。

關鍵詞 居住 居住權 完善

中圖分類號：D923.2文獻標識碼：A

2016年12月習近平總書記在中央財經領導小組第十四次會議上就人民群眾的住房問題提出了“讓全體人民住有所居”的目標。2018 年 8 月發布的民法典物權篇（草案）中再次規定了居住權制度。居住權對于我國來說是一個陌生的概念，居住權是指“居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要”，此次居住權入民法典，將為實現全體人民“住有所居”提供了重要的法律支撐。實現住有所居不再意味著人人都實質上擁有房子，有房可住并長期居住乃是居住權設立的重要目標。

1居住權的歷史變革與發展

羅馬是最先提出居住權的國家。《民法大全》中將役權分為地役權與人役權，地役權是指為了自己使用、經營等方便而使用別人的土地的權利。人役權出現較晚，人役權是在他人之物上設立供自己使用的權利。羅馬法時期的人役權由用益權、使用權、居住權、和奴畜使用權，近代民法學者對《民法大全》做出修改，將奴畜使用權剔除。羅馬法的居住權的特點有：（1）居住權的權利人享有自己居住，也可讓與其有關的人居住或出租的權利。（2）即使不行使或人格減等，居住權也不因此消滅。（3）允許權利人出賣，但不得無償贈與第三人。（4）居住權人終身享有，沒有期限限制。這種立法體例為大多大陸法系國家所接受，并不斷改革創新。

在羅馬之后，法國民法大體上沿襲了羅馬法關于人役權的相關制度，但也有些許不同。法國民法將物權分為主物權與從物權，所有權和由所有權派生出來的權利構成了主物權。從法國民法來看，用益權適用范圍最大，使用權被稱為“小用益權”，居住權被稱為“小使用權”。同時對居住權做出了限制，居住權的行使有較大的人身依附性，不可轉讓，不可出租，也被限制在滿足生活居住的條件之中。《德國民法典》將役權設定為用益權、限制的人役權和地役權三項制度，居住權屬于限制的人役權，強調人身屬性。同時規定了居住權是指對他人的房屋使用以滿足居住的需要，居住權與用益權使用上比較類似，因用益權規定較為細致。所以居住權的許多方面可適用于用益權的規定。

2居住權法律特征的學理分析

（1）居住權屬于一種用益物權。用益物權是指非所有權人對他人所有之物享有占有、使用的權利。居住權要想具有物權的效力，應辦理登記手續，從而取得對世效力和絕對效力，受國家法律的保護。

（2）居住權的主體是自然人。這是因為居住權往往基于婚姻、家庭等特殊社會關系產生，考慮其特殊目的例如贍養、扶養，因此具有較強的人身依附性。同時居住權人也是房屋的善良管理人，承擔妥善照管房屋的職責，若因故意或重大過失對房屋造成損害要承擔賠償責任。

（3）居住權的客體是設立居住權的住宅（包括占有范圍內的基地使用權），從各國物權法的編排來看，居住權與使用權相接近，使用權的客體為一般的物，房屋為一般物的特定化，即居住權的客體被特定化，不可在其他的物上設立居住權。

（4）居住權有一定的期限，民法典（草案）規定居住權的期限有合同約定或遺囑載明，按約定或按遺囑，沒有約定或遺囑沒有載明的，期限截止到居住權人死亡時。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。

（5）居住權的不可轉讓性，這是由居住權設立的目的所決定。居住權屬于人役權的一種，就人役權的性質而言，不能與權利人相分離。

（6）居住權的設立通常是無償的，是家庭親屬之間出于關愛同情等情感愿意負擔義務扶助生活相對困難的一方而設立的，體現人文關懷。但是當事人另有約定的除外。

（7）居住權本質上屬于物權的范疇，其也適用于物權的某些規定，如善意取得。當讓與人處分權時，受讓人符合善意取得的條件時，居住權亦可善意取得。

3我國居住權制度的發展現狀

在我國，居住權制度的發展斷斷續續。相比于地役權來說，人役權發展較晚。新中國成立后，受前蘇聯民法典的影響，再加上韓國、日本和中國臺灣等地區都不設定居住權制度，我國民眾對居住權制度比較陌生。對于是否設立居住權，學者之間爭議頗大。贊同的學者認為居住權能更好發揮房屋這一財產的價值，有利于房屋利用的多元化，也有利于發揮家庭職能。而反對的學者從以下幾個方面進行反駁：（1）羅馬法設立的地役權是為了解決一些沒有繼承權而又無生活能力的特殊群體的生活問題，已不適合社會的發展需要。（2）居住權制度違背物權法“物盡其用”的原則。居住權本身具有諸多限制，具有較強的人身依附性，要求享有權利的人不得轉讓，不得繼承。（3）我國物權法并沒有劃分地役權與人役權二元結構體系，所以有些學者認為居住權不能融入我國的物權制度的體系框架。（4）在商品經濟時代，所有權逐漸吸納居住權，居住權重歸產權體系下的一種特別用益物權，只要產權明晰，居住權制度的使用價值不大，居住權就沒有設立的必要。在物權法定主義原則下，我國法律沒有規定他物權性質的居住權制度。直到民法典，居住權正式納入物權編體系之中，此時居住權入典，反映了商品經濟的發展，實現居有定所，老有所養的目的。

4居住權制度的價值探究

4.1從我國現行法律的規定來看設定居住權的價值

“從歸屬到利用”是物權發展的趨勢，物權的重心已從所有權到用益物權的轉換，居住權就是用益物權的一種。經濟基礎決定上層建筑，上層建筑反作用于經濟基礎。物權作為保護財產利益的手段，根據社會經濟的發展，在對物的所有利益進行保護的基礎上，充分重視對物的利用利益的保護。所有權與其權能相分離，是發展的必然趨勢。

住房是人立身之本，是人得以生存發展必要條件。住房問題也是最基本最重要的關乎生存的法律問題，體現人權法的觀念。《憲法》明確規定了對公民住房權利的保護，居住權是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的配套措施之一。

4.2從保障特殊人群的利益來看設定居住權的價值

在我國目前社會保障體系不完善的背景下，設定居住權具有重大意義。

4.2.1對離婚婦女的保障

離婚案件中，婦女多數情況下處于被動地位，能夠取得大部分房產的往往是男性一方，即使女方取得一半財產，這一半財產也難以購買同類市場價格的房屋，婦女面臨著生活困難的窘境。同時孩子多數跟隨母親生活，這使女方的生活更加拮據。最高院關于婚姻法的司法解釋（一）第27條對生活困難一方的救助規定：“離婚時，一方以個人財產中的住房對生活困難者進行幫助的形式，可以是房屋的居住權或者房屋的所有權。”居住權入典，將提高法律適用的效力，明確離婚后一方居住另一方房屋的性質和限制，有效解決了離婚婦女無房可住的問題。

4.2.2對老人養老的保障

居住權"入典"將為老年人以房養老提供法律保障，養兒防老，是中國人最傳統的養老方式和養老理念，樹欲靜而風不止，子欲養而親不待。養老的問題通過家庭內部來解決。后來國家建立了社會養老保險，但由于我國人口基數大，老齡化人口多，社會未富先老，基本養老保險制度并沒有覆蓋到全國，所以通過買房來養老。但傳統的以房養老模式矛盾明顯，老人只能將房子作為遺產使用，養老問題仍然得不到保障。

保留居住權的房屋買賣能有效解決養老的難題。保留居住權的房屋買賣可以使買方和賣方獲得自己想要的利益，實現利益的最大化。對于賣方來說，房子無疑是“虛化的所有權”，而為自己的房子設立居住權從而將房子流轉出去提前變現，用來養老、用來治病，用來改善生活質量，減輕了子女的養老負擔。對于買方來說，保留居住權的房屋買賣低于市場價格，買方也樂于接受。這是一種創新的養老模式，居住權制度有利于改變中國老齡化社會養老的負擔的窘境。

當然，針對養老問題還有遺贈撫養協議，有人認為，設立居住權意義不大，其實并不使然。居住權與遺贈撫養協議很是相似，二者都通過合同約定，體現了意思自治的原則，但二者還是有區別的。遺贈撫養協議是指老年人與撫養人之間簽訂協議，按照協議規定，受遺贈人承擔遺贈人的生養死葬義務，等遺贈人死后，享有受遺贈的權利，這就意味著，受遺贈人在遺贈人生前并無受遺贈的權利。而居住權當所有權人設立居住權時，在雙方達成協議后，就可把所有權轉移給對方。所有權的變更體現了物的利用原則，更好地實現養老的目的。

4.2.3對保姆等特殊人群的保障

“老人立遺囑將房產留給保姆 子女與保姆對簿公堂”，諸如此類的社會熱點層出不窮。子女們工作繁忙，以為老人有房子居住完全能自立，社會現實卻是老人日常起居無人照顧，而保姆對老人積極照顧，身患重病時積極陪同治療。尊敬老人是中華民族的傳統美德，滿足老人的物質需求后，我們往往忽略了老人心靈的需求，老人真正需要的切切實實的陪伴。老人將房產留給保姆，也是考慮在老人去世后，保姆無房可住的現實。保姆此時處于弱勢地位，居住權體現了對弱勢群體的保護這一民法的基本理念，體現了一種人文關懷。將房屋留給子女繼承，為保姆辦理居住權設立登記，既能緩和矛盾，也能保護雙方利益。當然在保姆確定不在房子所在地經常居住或購買房屋或死亡后，居住權消滅。

4.3從社會調控來看設定居住權的價值

居住權，使居住權人得以安全的方式按照合同約定占有、使用他人的住宅，以滿足其穩定生活的居住需要，如果不設定居住權，社會保障性住房體系下的廉租房和公租房的承租人就得不到歸屬感，存在隨時可能會搬走，不是自己的房子，不能長期居住的想法，這種不安全狀態，使保障性住房和公租房失去了其建立的意義，不能使租戶感覺到安全感和穩定性。居住權的設立，為承租人吃下了定心丸，為“租購同權”的真正落實搭起法律的基礎建筑。從居住權人角度來看，不再區分產權人，不再為某一平等的公共服務的享有而花費更多。

從居住權的社會調控意義上看，民法典明確“居住權”，給社會房屋租賃市場良性發展注入生機，在“租購同權”的指引下，在居住權與產權的取舍上，越來越多的人們會青睞于同樣穩定、安全的居住權，這將落實“房住不炒”的精神。

5結束語

居住權制度在我國的建立有其意義，《民法典物權編》在堅持將居住權制度放入我國用益物權體系的同時，還應當用盡可能多的條文對這一制度進行更為完善的構建，以充分發揮居住權制度的社會效果。居住權作為一項獨立的用益物權，從物權的角度反映了所有權人與居住權人之間的關系，符合了物權以利用為中心的發展趨勢，同時也為居住權人提供了法律保障。居住權一定程度上調節了供需矛盾，堅持了“房子是用來住的，不是用來炒的”的思想，使房地產朝著解決居住和改善民生方向發展。居住權歷經千年發展不斷完善， 其功能從單一的生存保障擴展到房屋投資領域， 越來越適應現代商品經濟的發展。我國司法實踐中， 存在大量居住權糾紛， 設立居住權制度， 可以解決關于房屋居住和投資的雙重問題， 有利于保障弱勢群體的利益， 實現房屋形式的多樣化利用。而且居住權制度具有無法為其它制度所替代的獨特功能， 所以確實有必要納入我國物權體系。

作者簡介：趙新宇（1998-），女，山東臨沂，山東科技大學學生，研究方向：法學。

參考文獻

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