關于“國有物業企業市場并購中的風險管控”

陳曰琴

摘要：物業行業經過30多年的發展，從無到有、從少到混亂，發展到現在行業洗牌階段。從2018年起，行業取消了資質管理更多小型物業管理企業的加入的同時，行業龍頭均采取兼并同行的方式取得市場份額，通過規模化、客戶資源占有率換取利潤。

眾所周知的行業內萬科、中海、金地、花樣年等均參與了并購業務，如花樣年并購了萬達物業。那并購中有哪些風險？這些風險又如何管控？國有企業參與或被并購的是國有企業的風險管理點在哪里？又該如何管控，下面我們就一起談一談。

關鍵詞：物業;風險管控;國有企業

國有物業企業參與并購目的：科技物業公司作為國有企業，并購中科物業公司短期內并不能獲得物業直接經濟效益，一方面是為了實現科技地產板塊的戰略目標，另一面是物業公司本身在市場中快速實現企業規模的增長，提高市場占有率和市場影響率。在通過科技物業的品牌影響從而提高科技地產品牌的市場價值的同時將科技物業進一步推向市場。并購正常運營之后，我司可通過規模化管理降低成本，轉虧為盈，計劃長期持續經營;同時通過影響力將管理項目輻射到周邊小區，爭取獲得更多管理項目。

一、概述

并購方案主要內容：

（一）收購價格及資產處置

以2017年審計報告數據中實收資本及資本公積共327.68萬元為基準向各位股東提出收購要約。

根據2017年審計報告數據，確定盈余公積為92.30萬元，以中科物業2018年7月4日董事會決議中提出的2018年預算的稅前利潤464萬元為基數，經過各項調整后確定2018年1-6月凈利潤為174萬元。將以上數據共266.30萬元向原有股東分配，其中以改制補償金形式向原有自然人股東支付補償金31.35萬元，剩余金額234.95以利潤分配形式分配。

（二）收購流程

1.并購方向所有股東提出收購要約。與該公司股東簽署收購意向書。

2.并購雙方簽訂正式的股權轉讓協議，并辦理相關法律手續。

3.完成相關法律手續后3日內，支付收購價格及實施資產處置。

二、方案整體分析

首先，我們要考慮并購的外部法律環境和涉及政府部門審批，確保并購的合法性，直接并購的法規散見于多種法律文件之中，通常要熟悉《公司法》《證券法》等一般性的法律。中科物業1個法人股東和16個自然人股東，涉及的股東較多手續較復雜，且法人股東中科實業為國有企業，存在國有資產轉讓事宜，轉讓要經國資委審批，涉及的法規有《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》，《企業國有產權評估管理暫行辦法》等。同時科技物業為外商投資企業，還必須獲得外經貿主管部門的批準。故我司并購還涉及國有資產、涉外因素的并購特別法規，例如《關于外商投資企業分立于合并的規定》《指導外商投資方向規定》等。

三、并購過程中的法律風險評估

（一）法人治理結構的法律風險

想通過股權轉讓達到實質控制某企業，通常受讓股權達到51%以上即可。但根據目前中科物業公司章程，我司作為未來的實際控制人，應持有51%以上的股權并出任三名董事;由于按照目前的章程，公司設五名董事，法人股東派出一名，自然人股東派出四名;在我司收購以后，如果要順利實現修改公司章程，成功收購股權比例應達到67%;如果要實現在董事會派出三名董事，成功收購股權比例應達到58%。如果成功收購股權比例達不到67%甚至達不到58%，在修改章程及董事會決策掌控方面，將依賴現法人股東中科集團的支持，而我司難以完全靠自己決定公司經營的重大事項，達不到并購目的。

（二）債權不能收回與凈資產不足的風險

根據備案的《國有資產評估項目備案表》內容可知，中科物業在評估基準日2018年6月30日前的資產評估結果是：

1.中科截止基準日的債權：債權共計人民幣663萬元。

2.中科截止基準日的債務：負債共計人民幣1330萬元。

對于中科物業的債權債務，我司應注意訴訟時效問題及債權是否存在實現的障礙，如果債權無法實同，將直接導致中科天倫凈資產實際不足。

（三）經營業務的法律風險

中科物業在管有六個項目，其中三個項目：武警總部項目、大河莊苑和大恒科技大廈項目，《物業服務合同》期限屆滿后雙方沒有續簽《物業服務合同》，根據原來的合同約定順延，目前中科物業繼續為該項目提供物業管理服務，形成事實上的服務與被服務法律關系。上述事實上服務關系，對我司長期和穩定的利益缺乏保障，尤其是大河莊苑和大恒科技大廈項目中的業主委員會在業主大會作出解聘決議后，將依法選聘新的物業服務單位;由此將造成中科物業營業收入與利潤的大幅度減少。而物業服務中的專項服務統一采取了外包方式，與承包商簽署了書面合同，合同期限均超過物業服務合同，若上述三個項目物業管理權丟失，我司無法避免違約賠償的法律風險。

（四）勞動用工的法律風險

若上述三個無《物業服務合同》項目丟失后，我司也會面臨支付賠償金的風險。

（五）未決訴訟、仲裁的法律風險

中科物業成立至今只存在兩起勞動爭議糾紛，未曾因客戶拖欠物業服務費等情況中科天倫未向業主起訴，也沒有與供應商等外部單位存在未決訴訟。但目前未決仲裁是與張**勞動糾紛，中科提供張**訴中科物業勞動爭議糾紛事宜勞資雙方提交的證據及中科物業的答辯意見，難以判斷中科就該案件應承擔的債務金額，存在或有負債的風險。

（六）稅務問題的法律風險

2018年6月中科天倫股東進行了分紅，但財務盡職調查時了解，2018年度的股東分紅中科物業尚未代扣代繳個人所得稅。

四、風險問題應對方案

（一）并購后控制權風險處理方案

聘請專業的律師團隊全積指導并購工作，一開始就明確股權并購目標為現全體股東，即100%。在得到法人股東也是最大股東中科集團的支持下，召集自然人股東召開股權轉讓股東會，確認轉讓意向形成正式股東會決議由每個股東簽字確認，然后與每個股東簽訂《股權轉讓協議》。

（二）債權不能收回與凈資產不足風險處理方案

在受讓中科股權后，應對債權債務分別處理：對于債權，在訴訟時效內及時提起訴訟或通過發送催款通知/債權確認書等法律文書，使訴訟時效中斷或重新計算;對于債務，謹慎簽收催款通知/債權確認書等法律文書，如果債務已超過訴訟時效，對方合同當事人已喪失該債務的勝訴權，直接不予履行。

（三）經營業務法律風險處理方案

在受讓中科股權后，與業委會溝通，以科技物業作為管理方，加大對現有的項目進行投資改造為切入點，與業委會重新簽訂《物業服務合同》繼續持有以上三個項的物業管理權。若繼續管理上述三個項目，由此帶來的供應商合同違約事宜不復存在。

（四）勞動用工法律風險處理方案

2003年改制涉及的員工賠償，在與中科股東談判收購方案時，列明此項賠償金由中科天倫原股東承擔。面臨對三個項目員工或有賠償，在解決物業管理權后，也得以解決。

（五）未決訴訟、仲裁法律風險處理方案

以張**的仲裁請求作為計算中科物業或有負債的金額依據，即人民幣63750元，在《財務盡職調查報告》中作為調整項進行調整。

（六）稅務問題法律風險處理方案

分紅未繳個稅問題，財務人員核實并計算2018年股東分紅的數額及代扣代繳個人所得稅情況，要求在股權轉讓前完成補交或在轉讓款中代扣該個人所得稅，與轉讓股權期間的分紅收益、股權轉讓收益一并申報繳納稅款，避免成為中科天物業股東后面臨補交稅費及罰款的法律風險。

五、總結

綜上所述，并購是風險很高的商業資產運作行為，但此次操作成功后，可為公司積累寶貴的經營擴張的經驗為并購其他公司鋪路，提高企業的市場力，擴大企業規模，快提高企業的競爭力，達到企業的戰略目標。相對于通過單方面的去參與市場投標的方式取得項目，企業并購雖然會有各類風險，但可以實現企業快速壯大，也是行業內眾多公司考慮選用的發展擴大企業規模的方式。但如并購操作不當也會使公司陷入泥潭而難以自拔，為避免我司陷入困境，我們可以在《股權轉讓協議》中應明確協議生效條款，以確保我司順利退出并購行為。例如：協議書中明確條款“雙方在簽署本協議書同時，簽署資金監管協議，監管的資金在甲方與乙方完成股權變更手續和甲方完成目標公司營業執照等證照及公章等印鑒、目標公司合同原件等文件的移交手續后，甲方工商行政管理局出具的工商變更登記資料和目標公司證照及印鑒移交清單，由監管銀行按照約定將監管的資金全部支付給甲方;或憑甲方、乙方共同簽署的解除資金監管的書面通知解除資金監管。”

因此，公司在決定采取并購策略進行擴張之前，一定要經過審慎的判斷和嚴密的論證;在并購的操作過程中，一定要仔細設計每一個并購階段的操作步驟，將并購交易可能的風險降低在最低限度之內。

參考文獻：

[1]王學超.物業企業項目并購中的思考——以RC物業公司并購為例[J].納稅，2019，13 （12）：142-143+146.