房地產企業土地增值稅清算的成本分攤問題的分析

王小燕

摘要：在清算房地產企業土地增值稅時，開發商會受到很多方面的影響，項目也會涉及到很多的問題。在清算時土地成本的分攤方法會有各種方式，賦稅的差別也比較大，因此房地產企業在實際的運營中對成本清算會時常產生分歧。在當今的市場土地增值稅計算過程中，影響成本分攤有不同結果的因素會有很多，不管是分攤方法的計算還是公共設施的分攤，其中都存在很多的不確定因素。積極改善這些問題，可以讓企業高效運行，不僅可以降低企業的成本，還可以進行合理的成本分攤管理。

關鍵詞：土地增值稅;開發商;房地產企業;公共設施

近幾年以來，房地產企業在市場發展中迅速崛起，引起了很多人的注意。在城市化的進程中，房地產企業給國家的發展創造了很多的收益，也是目前市場的主要經濟形式。隨著自然資源的日漸緊張和城市化進程的進一步加快，建設用地在不斷減少，土地的價格也在不斷上漲。在這種情況下，房地產企業的運營成本逐漸成為了企業內部關心的問題，土地增值稅在企業的成本管理中所占的比重也越來越大，隨著一些關于土地增值稅成本清算的相關法律進一步出臺，成本分攤問題也引起了社會的熱議。在實際的計算中，土地成本計算的方法比較有彈性，不同難度的計算方法會導致不同的增值稅，對企業的成本管理影響也不同。

一、土地增值稅的相關內涵

土地的增值稅一般是指對于有償轉讓國有土地使用權以及地上建筑物并取得收益的個人和單位征收的一種稅。我國的房地產企業一般采用預繳稅款、并在符合條件的情形下進行匯算清繳的方法來進行繳款的。而土地的增值稅清算則是指納稅人在符合清算的條件下，按照一定的法律標準和步驟，對房地產的土地增值稅進行清算，填寫相關的清算表，提供相關的手續辦理清算手續，并結清稅款的行為。房地產利用合理的方式進行成本分攤，可以讓企業在合理的范圍內合法進行土地增值稅清算[1]。

二、土地增值稅清算中的成本分攤現狀

隨著房地產企業的發展，其法律方面也取得了一定的建設，國家對企業的土地增值稅清算有著不同的規定，對多個房地產項目進行共同的成本費用清算時，利用可售建筑面積法或者是其他的方法計算。在實際的清算過程中，如果對于同一項目的不同類型沒有規定具體采用哪一種計算方法，一般是通過可售建筑面積法進行的，但是建筑的安裝費讓企業在實際的運營中多出了成本，最終有可能讓企業承受損失。有的企業也有自己的分攤方法，符合法律規定的“其他合理方法”，但是也沒有對什么才是“合理的方法”仔細規定，最終使得土地增值稅清算中的成本分攤沒有被單位采用。

地產開發商在取得了土地的開發權后，可能會有再分期開發的情況，但會出現公共配套設施集中建設，幾期公用的情況。比如公用事業單位、幼兒園和體育館的建設，存在某一期集中規劃，多期公用的現象。若這些公用設施在某一期集中建設，是否在清算時全部扣除，對于后期的分配扣除是否不再進行考慮。這些法律都沒有具體明確的規定。或者房地產企業在項目上建設商業用房、普通住宅和非普通住宅，在對這種多種類型的土地成本進行費用清算時，因不同類型的房子售價不同，扣除成本的差異也就比較大，增值率也就或高或低，這就導致企業很難進行土地增值稅的清算工作[2]。

三、土地增值稅清算中的成本分攤方法選擇

在進行選擇成本分攤方法時，可以選擇企業自己指定的，也可以選擇國家規定的，一般會用到的方法主要包括：收入系數法、可售面積法和層高系數法。在利用可售面積法進行成本分攤計算的時候，第一步就需要確定其面積是多少，以面積的相關標準分配成本。這種方法在實際的工作中比較容易計算和統計，也有著一定的公正性，但其缺點是層高的面積不同，價值不同，而這種方法只是籠統按照面積計算，沒有充分考慮到不同層高價值的不同。比如有的房地產開發項目不僅有住宅，還有商業用房，在成本計算時就需要混合計算，但是在具體的應用可售面積法會導致企業產生更多的賦稅，因而這種方法有一定的缺點。而層高系數法則可以一定程度上改變可售面積法的缺點，它是指房地產開發商對于房地產項目按照不同的標準進行分類，并按照占地較大的項目類型設置層高系數，而其他的項目在和基數進行對比后就可以計算出自己的層高系數，這種方法確保不同的價值項目有不同的成本分攤計算方法[3]。不過層高系數法也有一定的缺點，最關鍵的便是在進行基數設置時選擇什么樣的房產類型比較合理，比如是選擇可售面積占比較大的房產作為基數，還是選擇銷售占比較大的房產作為系數，同時在系數確定后，還需要確認層高。在實際的施工過程中，有的施工方為了施工方便，房產實際的層高會比圖紙規劃的要高一些，這就會和國家稅務機關的相關規定有沖突。因此，在進行成本分攤時不僅要選擇科學的方法，還要結合實際和稅務機關進行溝通，并對于具體的施工圖進行修正。

四、房地產企業土地增值稅清算的成本分攤對策

（一）公共設施的分攤

房地產項目是一個龐大的工程，其建設不是在短時間內就能完成的，而是一般都會分期進行，其中包含綠化用地和道路等公共項目，開發的過程中都會產生成本和收益，這些公共項目的開發也會分成幾個分期進行。但是在實際的分攤中，就會引發已完成項目和未完成項目如何分攤成本的問題。有時因項目的公共設施還沒有完成，如道路綠化問題還沒有施工完畢，但是項目的前期已經完成，因此項目前期進行清算時就會導致無法計算公共項目的成本，只能等待后期的項目完成后才能進行成本分攤，最終有可能會導致房地產企業無法享受免稅政策，給企業增加運用成本，增加企業的繳稅負擔[4]。同時，不同的分期房產類型不同，分攤的選擇方法也不同，比如有的地區對于普通住宅項目的增值率高于百分之二十，進行成本分攤時就可以選擇增值額高的項目，并結合當地政策科學制定分期計劃，通過分期的完工時間確定需要進行分攤的公共項目，盡量做到分攤合理。

（二）地下車庫的成本分攤

隨著城市建設用地的減少，建筑的地下空間也被合理利用起來了，因現在的房地產建設都是利用混凝土和鋼筋結構建設的，整體的建筑比較牢固，其承重能力比較強，不僅可以節約土地資源，還可以給人們提供使用空間，滿足人們的生活，因而地下停車位也是房地產開發的重要組成部分。目前對于地下停車位的土地成本分攤還存在很多的討論，部分人士認為地下室屬于人防工程，其車庫的所有權歸國家所有，所以房地產開發商在和人防部分進行協商后，便可以對其進行成本分攤。房地產開發的過程中，地下車位是輔助性的產物，在用途方面和地上的建筑物有著明顯的區別，采用怎樣的方法進行成本分攤是企業和稅務機關比較關注的問題，若在成本分攤時采用和其他類型房產相同的方法，這明顯是不合理的。對此，在對地下車庫進行增值稅清算成本分攤時可以按照地上項目的一定比例進行，這樣可以讓地下車位的成本分攤更加合理，不僅有助于房地產企業的土地成本分攤管理，提高分攤管理的科學性，還可以挖掘地下停車場的價值。

（三）建筑安裝的成本分攤

在實際的成本分攤中，項目涉及到的因素比較多，建筑安裝成本是房地產企業的一項重要工程，不僅包括材料費用和人工費用，還包括一些機械使用費用，對這些成本進行合理分攤，也會減少房地產企業的增值稅，減輕企業的負擔。因房地產項目有商業用房和住宅，同時有的項目施工還沒有完成;同時，商業用房的層高比普通住宅的層高要高，其單位面積的成本也高于住宅面積，所以兩者的售價也就不同[5]。若依據建筑面積分攤成本的話，則不能滿足不同房產類型的要求。同時還存在沒有銷售出去的房產，因而需選擇合理的建筑安裝成本分攤方法，以提高房地產企業的增值稅清算管理工作。鑒于此，就可以采用層高系數法進行分攤計算，利用比較大的項目為基數，調整不同類型建筑的面積比重，讓建筑的安裝費用能夠合理分攤，避免以單位為標準分攤的不科學問題。比如可以增加商業用房的權重，進而適當增加安裝的費用分攤，減少商業用房的土地增值稅。

五、結束語

土地增值稅清算關系到房地產企業的成本控制和經營效益，在清算的過程中采用合理的方法很重要，首先要在國家法律規定的范圍內進行成本分攤，按照稅法的相關規定科學進行。隨著市場經濟的發展，房地產企業也如雨后春筍般涌現了出來，市場競爭也越來越越大。為了提高企業的市場競爭力，一定要結合房地產的實際情況，并跟當地主管稅務機關溝通交流，采用不同的分攤方法，盡可能減少企業的繳賦稅負擔。

參考文獻：

[1]孫桂鳳，魯春紅.土地增值稅清算成本費用分攤扣除問題分析[J].時代金融，2016 （14）：166，170.

[2]楊梅.房地產企業土地增值稅清算成本分攤方法探討[J].中國商界月刊，2017，000 （008）：240-241.

[3]郭靖.淺議房地產企業土地增值稅清算的成本分攤問題[J].當代會計，2019 （3）：148-149.

[4]甄少貴.淺議房地產企業土地增值稅清算的成本分攤問題[J].交通財會，2017 （08）：71-72+76.

[5]桑竹.成本分攤法對F房地產企業土地增值稅清算的影響研究[D].湖南大學，2018.