試論新經濟形勢下房地產成本管理要點

【摘要】近年來，有許多迅速發展起來的行業，房地產行業是其中之一，中國人口多，對房地產需求大，自然而然房地產行業熱度持續升溫，隨著房地產之間的競爭愈發激烈，若還按照以前的模式去管理必然會落后，阻礙其發展，尤其是在新經濟的形勢下，企業要適應市場的變化，改變老觀念，學習新理念，科學決策，加強房地產成本管理，促進企業長遠穩定的發展。

【關鍵詞】新經濟;房地產;成本管理

支撐企業繼續生存和發展下去的是要獲得收益，要想獲得更多的資金收益，最重要的一點就是嚴格把控成本的去向以及盡可能的節省成本，當“出”小于“入”時，那么一個企業才有收益。這個時候，如何高效的利用資金，如何管控成本就是一個難題，是每個企業必須克服的難題。

1、房地產成本管理的作用

房地產的成本管理是房地產項目在建設過程中每個環節所需資金的核算、分析、決策和資金控制等科學合理的管理行為的總稱，追求用最少的資金取得最大利益化的成果。在房地產項目進行過程中，我們要對成本進行控制，用合理科學的制度獲得更多利益，在保證工程質量的同時，不延誤項目的進度時間，用較少的資金去完成更高質量的項目才是關鍵，成本管理是企業管理的核心;也是一個企業能否獲得利潤或者獲得利潤多少的最關鍵因素，所以成本管理很重要，甚至可以說是房地產行業的地基，打好地基就已經成功一半。

2、改進成本管理

2.1完善房地產成本管理制度

成本的控制管理不僅僅指的是在項目建設施工中所需要的成本，它貫通整個項目，工程的每一環節要有成本控制估算，根據不同環節所需的成本，通過科學合理的方法，利用相關的知識對其進行估算，并將預算實實在在的運用到每個具體的項目中，并非只是空口說說。建立成熟的房地產成本管理制度，需要做到以下幾點：第一，順應社會的發展和符合我國政策制度，根據實際情況制定可行性項目的計劃;第二，全程透明化、規范建設項目的流程步驟，各部門做好自己的事情，相互配合相互督促。第三，定時派人做房地產市場調查，整理分析建設所需材料價格的上下浮動信息，為企業的成本控制和穩定的發展打下夯實的數據基礎。

2.2優化房地產成本管理的方式

完成工程項目所需的資金數額不是一個小數目，而且項目每一個環節都是極為復雜，如果在房地產成本的預算上不夠準確的話，很有可能影響公司的效益收成，由于目前房地產成本管理的現狀是企業絕大多數人的專業知識不夠，為了更快完成項目，對前期風險和其他的費用沒有做出準確的預算，為了簡便，更多的只會對施工建設的過程中費用的預算，但這是不完整的，成本管理必須貫徹到每一個環節，每一個人有責任參與到項目中，在項目建設前，應該交由市場部進行調研，調查該項目有多大的市場，市場價格的范圍，之后安排專業的人員針對實際的情況進行實地的成本調查，看項目有沒有實行的可能性，若沒有，就放棄項目開發，減少不必要資金的流失，達到成本管理目的。只有多方面的實行成本管理，多方面多部門互相合作相互監督，才可真正實現對成本的科學控制管理。

關于項目成本的預算，根據房產項目的基礎成本、建設成本以及推翻環節的成本，可以創建一個全壽命周期理論的房地產項目成本預算公式，對房地產項目全部花銷進行估算，具體公式如下：

以上公式中的 c為全壽命周期的費用，c。為建造費用，為第t年所應用的成本系數 ，n為項目合理經濟壽命與應用限，μ“為拆除成本的有關系數，s項目回收收益（Sl為建筑拆除物的收受接管收益，s2為未到期的土地轉讓收益，S～SI+S2）。

運用全壽命周期理論的成本預算需要注意以下幾點，第一，全壽命周期理論成本預算運用的前提是要精準的描述;第二，使效益和費用具體明確化;第三，將不確定性分析方法運用到其中;第四，需要考慮不確定風險的影響。

2.3加強項目前期的成本管理

古話說：凡事預則立，不預則廢。不論我們做什么，事先都要有準備、有計劃，就能成功，否則就會失敗，企業不能打一場沒有準備的仗，前期的定位就是龍頭，開好了這個頭，就已經成功了一半;在以前，一個項目的開發往往遵循、設計、建設施工、出售幾個步驟，而在現在新經濟的形勢下，一個項目的開發就沒有這么簡單了，由于市場競爭愈發激烈，對房地產的要求也越來越高，質量要求越來越嚴格，不可預測的風險無處不在，任何一個階段有問題，都有可能導致整個項目崩盤。所以項目前期的成本管理非常重要，應予以重視。以下有幾點關于優化房地項目前期成本管理的建議，第一，做好前期階段的成本控制，主要是在進行策劃的時候，對市場進行調研評估，分析市場未來發展狀況，預測市場、經濟、國家政策、資金等可能會出現的風險。企業通過前期成本管理，防控因市場、政策、經濟等帶來的風險，為減少項目后期不必要的投入起到關鍵性作用;第二，根據市場的發展進行定位，目的是既能得到顧客的青睞，又要保證企業能獲得利益，正確的定位關系到日后的出售階段，同時也是影響收益的一個重要因素。

結語：

社會經濟不斷地發展，房產行業的發展也面臨不可預知的困難和逆境，因為房地產行業不同于別的行業，有一定的特殊性，具有建設周期長、容易受經濟、政策影響、投入資金大等特點，一個房產企業在社會中牢固地位和穩定發展一定離不開優秀的制度和科學的管理手段，所以建立科學的成本管理體系尤為重要，給員工滲入專業管理思想，培養專業的成本管理工作人員，有科學合理的管理制度，增加企業效益收成，使企業在市場競爭中做大做強。

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作者簡介：

王利和（1970-），男，湖南婁底人，經濟師，本科，工作方向：房地產價值。