泰安市城區基準地價更新分析研究

【摘要】基準地價作為城區地價體系的核心，是政府地價管理的重要依據，在實現土地資源合理布局、推動土地市場化配置等方面起到重要作用。本文結合泰安市上輪基準地價成果運用中存在的問題，對本輪基準地價更新工作進行分析研究，為進一步完善城市地價體系提供依據。

【關鍵詞】基準地價更新;土地市場;分析研究

1、現行基準地價成果運用中存在的問題

泰安市城區現行基準地價成果，于2016年11月18日通過省國土資源廳驗收，2016年12月5日由泰安市人民政府公布實施。自實施以來，基準地價在促進科學管理土地，合理集約利用土地，優化配置土地資產等方面發揮了巨大作用。但隨著泰安市經濟社會的快速發展，現行基準地價逐漸表現出與土地市場不相適應的情況，體現在以下幾個方面：

1.1評價范圍方面

2019年3月公示《泰安市城鄉一體空間發展戰略規劃》，泰安未來發展框架是構建“山水林田湖草”生命共同體的城市未來發展架構，城市布局由“依山而建”向“遠山近水”轉變，實現城市發展由“泰山時代”邁向“泰山汶河時代”。城市功能分區向東、向南擴展，特別是高新區跨過汶河向東南發展。

1.2城市規劃方面

城市總體規劃是土地級別與基準地價更新工作范圍確定的主要依據。2017年國務院批準修改并實施泰安市城市總體規劃，明確提出泰安向多中心、組團式的現代化大城市發展模式。2016年基準地價覆蓋范圍上已經不能與新一輪城市總體規劃相銜接。

1.3城市建設方面

近年來泰安城區個別區域土地質量得到了有效提升。2016年，高鐵新區核心片區開發樓盤零星分布，南片區拆遷尚未完成。2019年核心片區已高樓聳立，南片區路網已基本建設完畢?，F行基準地價已不能適應當前城市建設需要。

1.4土地市場交易價格方面

近年來泰安市房地產業持續快速發展，各區域商服、住宅用地價格均保持連年上漲。部分區域市場交易價格已經明顯高于基準地價水平，基準地價服務土地市場決策的功能受到制約，有必要及時全面調整基準地價。

2、開展基準地價更新工作

2.1總體工作思路

2019年度泰安市城區基準地價更新的總體思路是在原有基準地價成果基礎之上，利用最新土地利用總體規劃資料、地籍調查數據資料、城市總體規劃資料、市場交易地價資料，采用定級與估價相結合的方法，完成土地級別調整與基準地價更新工作。

2.2評價范圍

根據《泰安市土地利用總體規劃（2006-2020）》確定的中心城區建設用地范圍，結合《泰安市城市總體規劃（2011-2020）》確定的中心城區規劃范圍綜合確定。具體范圍為北起環山路，東北部到天燭峰景區，東至芝田河、邱家店鎮駐地東側道路、京臺高速南大汶河西岸，南至旅游路、大汶口工業園南界，西至G104線，總面積為437平方公里。

2.3工作任務

全面評價現行基準地價實施成效，提出本輪工作更新重點;按照《城鎮土地分等定級規程》（GB/T18507-2014）的要求，選取不同的影響因素，分別評定各類用地的級別;完成泰安市城區基準地價測算更新工作;建立土地級別調整與基準地價更新數據庫。

3、基準地價確定

3.1基準地價的初步確定

泰安市城區土地市場比較活躍，交易資料比較豐富，依據商服、住宅及工礦倉儲用途的樣點資料，對樣點地價進行測算，對交易日期、使用年期、容積率、開發程度及交易情況修正后，經過總體同一性檢驗和均值方差檢驗剔除異常樣本，計算不同用途各級別的基準地價。

3.2基準地價的最終確定

利用初步測算的基準地價，結合土地級別綜合分值，進行數據分析，建立回歸模型。通過對模型假設性檢驗分析，商服用地、住宅用地、工礦倉儲用地、公共管理與公共服務用地基準地價與各級別平均值均呈顯著相關性。同時，開展專家論證和更新成果聽證，對工作成果進行適當調整，最終確定基準地價。見下表

4、基準地價結果分析

4.1各用途級別基準地價比較分析

泰安市各用途基準地價呈現如下規律：住宅用地價格最高，商服用地價格次之，公共管理與公共服務用地低于商服用地價格，工礦倉儲用地價格最低。整體住宅與商服用地價格差距較大，商住與工礦倉儲用地價格相差更大，符合土地價值因用途不同而體現的價格不同的一般規律，也符合各用途土地的用地效益的差異性。

4.2基準地價級別間差異分析

（1）商服用地：泰安市城區商服用地級別間差異最少的450元/平方米，最高的750元/平方米，平均級別差異為638元/平方米，占各級別基準地價平均值2250元/平方米的28.33%。級別差異由高級別向低級別逐漸減少，各級別基準地價走勢接近指數變化趨勢。

（2）住宅用地：泰安市城區住宅用地級別間差異最少的750元/平方米，最高的1200元/平方米，平均級別差異為1050元/平方米，占各級別基準地價平均值3420元/平方米的30.70%。二、三級地級差最大，其次是一、二級地級差，再次是三、四級地級差，四、五級地級差較小。

（3）工礦倉儲用地：工礦倉儲用地更為注重交通通達度和對外交通便利度等交通條件，而泰安市城區各區域交通配套程度的差異較小，所以級別間的價格差距相對較小，級別間基準地價的變化比較平緩。

4.3基準地價的縱向對比分析

與2016年度相比，2019年度基準地價內涵未發生變化。通過縱向對比發現，住宅用地漲幅最高，五級地漲幅最高為72.41%，由高級別向低級別漲幅依次遞增;商服用地和公共管理與公共服務用地漲幅也是由高級別向低級別漲幅依次遞增;工礦倉儲用地漲幅比較平緩在20%-25%之間。

4.4基準地價與地價動態監測結果協調性分析

商服、工業用地基準地價水平與2018年末地價動態監測水平值差距較小，住宅用地基準地價水平與2018年末地價動態監測水平值差距較大，從出讓招拍掛交易樣點、商品房售價等市場資料分析，2018年末住宅用地地價動態監測水平值與當時住宅用地地價水平存在不相符性。

4.5基準地價與房地產市場協調性分析

根據泰安市城區62個在售樓盤情況，商服用地地價占房價的比例在8%-25.81%之間，其中一級地比重最高，其他級別由高級別向低級別逐步遞減;住宅用地地價占房價的比例在26.95%-36.84%之間，由高級別向低級別逐步遞增。

參考文獻：

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作者簡介：

王?。?982.08-），性別：男，籍貫：山東泰安人，大學本科，經濟師;從事房地產經濟分析研究。