地產股遭公募持續“減倉”“擠泡沫”低估狀況或“暗藏”投資機會

張哲

在“房住不炒”的政策基調下，公募基金在二季度進一步降低地產股倉位。截至今年二季度，公募地產板塊持倉市值占比為2.79%，環比下降0.89個百分點，持倉占比創2017年下半年以來新低。

多位投資人向《紅周刊》記者表示，政策因素和疫情因素導致公募基金持續減配地產股，增配消費、醫藥、科技等領域。有投資人指出，“地產股投資邏輯已經變了”。

不過，也有投資人表示，目前一些城市對地產市場的調控收緊，恰恰說明房價上漲、樓市熱度升溫的情況出現。投資方面，地產市場行業集中度上升的趨勢沒有改變，結合當前地產板塊被嚴重低估的情況，項目儲備豐富的優質龍頭股或將迎來確定性收益。

政策收緊力度不減公募減配地產股

2020年二季度房地產板塊的基金持倉總市值為936.55億元，環比減少5.36%。地產板塊持倉市值占比2.79%，環比一季度下降0.89個百分點，持倉占比創2017下半年以來新低。2020年二季度房地產板塊相對標準行業配置比例低配0.73個百分點，低配幅度相比一季度提升0.62個百分點。

從基金公司重倉持股的情況來看，Wind數據顯示，二季度房地產板塊的重倉股市值約為504.8億元，較一季度環比下滑11.91%。其中，持有規模最大的萬科A和保利地產，二季度持股總市值分別下滑14.7%和17.5%。

《紅周刊》記者注意到，7月以來，多個熱點城市相繼收緊房地產調控政策，傳達了“房住不炒”的信號。深圳、南京、杭州、寧波、東莞等上半年房地產市場較熱的城市，都陸續出臺了調控政策以促進市場平穩發展。

狐尾松資產總經理王代新告訴記者，由于大部分公募配置的地產股主要是A股的上市房企，而A股的地產板塊又一直呈現明顯的“政策市”特征，板塊行情與政策的松緊直接相關，在近期多地出臺調控政策的背景下，地產股被減配也不意外。

國泰瑞豐基金投研部總監任凱也指出，地產股的投資大邏輯已經發生了變化，這是導致地產板塊被持續減配的根本原因。

任凱分析稱，“今年3月份地產股行情主要來自業內對樓市調控邊際放松的預期，六月底則來自房企銷售回暖的業績數據，但很快地產板塊在暴漲了幾天后又轉跌了，因為大家在各地陸續收緊的調控政策中看不到希望。在近日舉行的政治局會議上，中央再提‘房住不炒和‘內循環也直接指明，未來政策的核心走向不會圍繞房地產展開，而是拉動消費和內需。因此在我看來，資金低配房地產或許成為長期趨勢。”

不過，在雪球大V、職業投資人@朱酒看來，地產股被減配很大程度上是受到疫情與資金“抱團”的影響，疫情對經濟的沖擊和全球資本市場動蕩的大環境，使得資金的避險情緒較為濃厚，一些基金機構不得不將其在地產股的部分倉位轉移到醫藥、消費等領域。

“上半年的市場環境對所有投資人而言都是‘活久見，這時候資金抱團也是很多機構為了自保不得不做出的選擇。以白酒股為例，某家白酒企業的中報業績下滑了70%左右，但其十大重倉股中有五家機構的產品在列，基金持倉占比高達9%左右。這種抱團現象發生在消費、醫藥板塊很多個股身上。公司基本面不見得多好，但資金為了防止股票大跌，只能通過抱團來推高股價。而銀行、地產等板塊的價值，還由于市場對其高杠桿及政策周期性的誤解被忽視。現在一些優質的地產龍頭股只有5倍左右的估值，在豐富項目儲備推動的高增長預期之下，將會帶來確定性收益。”朱酒補充道。

向醫藥和消費投資邏輯靠攏地產成長股與物業股受青睞

《紅周刊》記者梳理TOP30典型上市房企（含關聯物業公司）二季度受基金公司增減持的數據發現，萬科、保利、融創等龍頭股的基金持股總市值位列A股（見表1）和港股（見表2）前列，但季度持倉變動均呈環比下滑狀態。中南建設、龍光集團等中型房企及招商積余、碧桂園服務、綠城服務、保利物業等物業管理企業則被明顯增持。

中型房企與物管企業在此輪行情中的市場表現優于龍頭股，其背后體現的是資金更愿意為高增長與確定性買賬的投資邏輯。

某地產行業資深人士在接受《紅周刊》記者采訪時表示，回望過去十年，地產行業的業績表現有著最強的高增長屬性，因此即使進入白銀時代，成長型地產股依然吸引資金的買入。“不管萬科、保利還是龍湖、龍光，其在過去五年到十年的業績增速可以‘吊打任何一家科技企業，但科技股輕松創下十幾個連板的火熱行情，從來沒有在地產板塊上演過。消費、醫藥與科技的行情來自于市場的高‘預期，成長型地產股在板塊整體低迷的情況下被增配也是同樣的道理。”

對于成長型地產股的選擇，王代新認為應該鎖定TOP20之內的房企。“目前房地產行業的整體增速在放緩，雖然中型企業的規模擴張訴求比龍頭房企更強，但是行業集中度持續上行的大趨勢不變，因此即使選擇成長股，也要鎖定前二十名。”

任凱則把范圍擴大至TOP50，他認為要在確保能融到資的前提下，尋找增長勢頭“最猛”的企業。“從現在的市場風格來看，資金去做地產股價值回歸的幾率非常小，在調控政策持續收緊的環境下，增速太低的地產股對資金毫無吸引力。但是行業資金面持續緊張，企業快速擴張規模也有難度，所以符合上述成長性要求的標的并不多。”

值得注意的是，物業股的輕資產及業績穩定性使其天然具備“類消費屬性”，這也使得物業公司作為房地產開發企業的關聯企業，估值卻遠高于母公司。在疫情沖擊與地產板塊持續低迷的背景下，銀城生活服務、濱江服務、鑫苑服務年內漲幅均超過100%，新城悅服務、保利物業、碧桂園服務等漲幅均超過50%。

對此，任凱向《紅周刊》記者表示，物業股的抱團現象較為明顯，該板塊的成長邏輯也在發生變化。“物業股的市盈率從最初的10倍以下增長到現在的50倍，已經透支了一定的增長空間。我們看到即使經過了去年的大漲，僅今年上半年銀城物業就翻了近四倍，翻一兩倍的物業股也有很多。未來即使物業股繼續被推高，也無非是從50倍漲到100倍，也只有一倍的空間。在這種情況下，此前‘母公司強則物業強的選股邏輯或許要開始轉變為‘外拓邏輯，即關注物業公司增值服務等業務的發展情況。”

行業整體回暖趨勢確立布局熱門城市房企存在“投資良機”

回顧2019年各地樓市調控政策不難發現，蘇州、深圳等核心熱點城市均在文件中提及房價年度漲幅不超過5%的規定。基于此，易居房地產研究院研究員王若辰指出，房價累計漲幅介于4%-5%之間的熱點城市或將面臨出臺進一步收緊調控政策的可能。

盡管各地陸續收緊的調控政策讓市場對地產板塊下半年的行情產生了濃厚的悲觀情緒，但在朱酒看來，調控的收緊對房企而言卻是一件“好事”，這恰恰是房價上漲、樓市熱度升溫的體現。

“雖然在疫情的影響下，房企一季度的銷售、復工節奏被打亂，但二季度的銷售數據已經發生了明顯的回暖，延遲釋放的消費需求也刺激了很多熱點城市的房價上漲，加上各地土地市場地價升溫，在‘房住不炒的總基調下，個別城市收緊調控政策并不意外。這恰恰證明了樓市有熱度，也證明即使收緊調控，房地產行業作為穩經濟的支柱依然能夠發揮作用。反觀政策扶持的小微企業，其實是經濟下行期最艱難的群體。”朱酒向《紅周刊》記者表示。

而用逆向思維來看，近期調控政策收緊的城市，也基本符合房價漲幅居前、人口流動性充裕等特征，在這些地區有豐富土儲的房企，也將具備更大的業績增長潛力。多位投資人表示，板塊明顯低估的背景下，業績增速將成為推動地產股股價上漲的重要因素，土儲則是帶動業績增長的主要引擎。

易居研究院數據顯示，2020年累計漲幅較高的城市主要集中于長三角、環渤海、珠三角地區。其中，累計漲幅介于4%和5%之間的城市為杭州、南京、成都、無錫和沈陽;房價漲幅介于2.5%和4%的城市為上海、徐州、大連、廈門和烏魯木齊。

記者梳理TOP20上市房企近三年來在長三角、珠三角、環渤海、中西部等重點區域的土儲布局（根據CREIS中指數據不完全統計）注意到，“碧萬恒融”四大龍頭在上述核心城市群的土儲面積分別高達15974萬㎡、7738萬㎡、7424萬㎡、6454萬㎡。此外，新城控股、中海地產、華潤置地、龍湖集團在上述重點區域的土儲規模也較大。

值得關注的是，隨著地價升溫和房企現金流趨緊，多數房企在上半年的拿地節奏上都較為謹慎。房企新增貨值規模繼續呈現“兩極分化”的同時，分化邏輯也發生一定變化。

一方面，銷售TOP20房企的貨值集中度繼續上升，第二、三梯隊房企規模擴張勢頭明顯。克而瑞研究院數據顯示，TOP10房企拿地銷售比僅為0.28，各梯隊最低;第二、三梯隊房企則積極納儲，拿地銷售比分別提升至0.54和0.47。

此外，以保利、中海、綠城為代表的央企則更加活躍。以保利為例，上半年保利新增土地貨值規模高達2060.3億元，其不僅在寧波、東莞、沈陽等熱點城市頻繁拿地，還積極進入濟寧、贛州、鄭州等三四線城市。

對此，有投資人指出，保利、中海等房企的央企屬性決定了他們無法在行業的快速擴張周期內大舉加杠桿、擴規模，但同時，由于具備融資優勢，其逆周期的能力也較強。“萬科、融創在去年其實已經準備了比較充足的土儲，在上半年土地成本較高的情況下，民企的拿地態度普遍較為謹慎。這時候保利、中海等央企的資金優勢就顯現出來了，央企地產股的‘逆勢反彈機會也值得關注。”