樓市核心指標企穩

甄愛軍

文前提要：觀察今年前5個月的核心指標不難發現，不管是從新建商品房的銷售情況、房價變化趨勢，還是從土地市場、投資開發等變化情況來看，疫情對樓市的影響已經趨于淡化，并逐步恢復常態。

成交狀況持續改善

在2020年前5個月，樓市成交狀況持續改善。

根據國家統計局公布的數據，2020年1～5月，全國商品房銷售面積48703萬平方米，同比下降12.3%，降幅較1～4月份收窄7.0個百分點。其中，住宅銷售面積下降11.8%，辦公樓銷售面積下降26.7%，商業營業用房銷售面積下降21.7%。

從單月數據看，樓市回穩跡象更加明顯。5月商品房銷售面積環比增長22.8%，同比增長9.7%。5月為年內首次同比轉增，說明5月各地商品房銷售已基本回到正軌。

庫存方面也出現改善跡象。2020年5月末，商品房待售面積51771萬平方米，比4月末下降0.9%，相比去年同期增長1.7%。2020年5月末，全國商品房現房存銷比為26.9月，相比4月末下降0.9%。其中，住宅現房存銷比為17.5月，相比4月末下降1.2%。

據了解，受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關閉，1～2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，部分城市甚至出現斷崖式下降。但從3月開始，隨著各地房企復工復產速度加快，商品房銷售逐漸恢復，同比降幅收窄，4月和5月同比降幅繼續收窄。

房價保持平穩

市場成交狀況的回穩，對穩定房價也起到了極大的作用。

易居研究院跟蹤監測數據顯示，2020年前5個月，全國商品房成交均價為9500元/平方米，同比上漲1.9%，漲幅比上月擴大1.1個百分點，但整體保持平穩態勢。觀察歷史數據發現，自2019年6月以來，房價同比漲幅一直處于小幅震蕩下行的過程中。

不同類型的物業價格走勢各不相同。今年前5個月住宅成交均價9606元/平方米，同比上漲3.9%;商業營業用房成交均價同比下跌6.1%;辦公樓成交均價同比下跌11.7%。這樣的變化與成交狀況有著極高的關聯性，今年前5個月，商業營業用房和辦公樓成交同比跌幅，明顯要高于商品住宅，因此兩類物業均價下跌，自然不難讓人理解。

分地區來看，東北和東部地區漲幅較高，為3.8%和2.4%，西部地區小幅上漲0.3%，中部地區同比下跌1.4%。這是因為，東北和西部地區仍然處于補漲階段，比如西寧近期房價漲幅一直排在全國前列，因此總體漲幅較高。而東部城市則是因為供應結構的原因，部分高端項目集中入市，導致均價水平走高。

資金到位正常

隨著融資環境逐步向好，房企資金到位情況也逐步恢復正常。

數據顯示，2020年1～5月，房地產開發企業到位資金62654億元，同比下降6.1%，降幅比1～4月份收窄4.3個百分點。其中，國內貸款10703億元，下降0.5%;利用外資34億元，增長15.3%;自籌資金20106億元，下降0.8%;定金及預收款19479億元，下降13.0%;個人按揭貸款10154億元，下降0.9%。

從上述數據中可以看到，在各類資金中，定金及預收款降幅最大，主要是受疫情影響，今年1～5月商品房銷售額降幅較大。除利用外資外，國內貸款同比降幅最小，說明年內多次降準和定向降準后，房地產業融資環境已略轉寬松。

投資開發基本持平

資金到位情況改善，使得開發商的投資意愿增強。

數據顯示，2020年1～5月，全國房地產開發投資45920億元，同比下降0.3%，降幅比1～4月份收窄3.0個百分點。其中，住宅投資33765億元，同比持平，1～4月份為下降2.8%。1～5月全國固定資產投資同比下降6.3%，可見房地產開發投資同比降幅小于固定資產投資同比降幅。

就單月數據來看，5月全國房地產開發投資12817億元，同比增長8.1%。3月以來開發投資數據已連續3個月實現正增長，說明全國房地產開發投資已經明顯好轉。從結構來看，住宅投資同比持平，辦公投資同比下降1.2%，商業營業用房投資同比下降6.9%。住宅投資是三類物業中最好的，同比即將轉正。

此外，開發商買地的熱情也有所回升。2020年1～5月，房地產開發企業土地購置面積4752萬平方米，同比下降8.1%，降幅比1～4月份收窄3.9個百分點。單月數據來看，5月全國房地產開發企業土地購置面積1601萬平方米，環比增長35.4%，同比增長0.8%。

地價出現了明顯上漲。易居研究院監測結果顯示，2020年1～5月，全國房地產開發企業土地購置均價5112元/平方米，同比上漲16.5%。從3月份開始，土地購置均價由跌轉漲恢復正常，4、5月份因為供應結構問題，導致地價明顯回升。不過，這種態勢不會持續太長時間，預計未來幾個月成交均價漲幅會繼續收窄。

6月有望持續向好

樓市或將進入持續改善期。

在今年前5個月里，全國房地產業多項指標相比1～4月降幅繼續收窄，房地產業正在穩步回暖中。其中，房地產開發企業土地購置面積同比降幅收窄，土地購置均價同比漲幅收窄;房地產開發投資同比降幅收窄，房屋新開工面積同比降幅收窄;商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價同比漲幅小幅擴大。

從單月數據來看，繼4月房地產開發企業土地購置面積和房地產開發投資同比轉增后，5月房屋新開工面積、商品房銷售面積以及房地產開發企業到位資金也同比轉增，說明房地產行業已基本擺脫疫情影響恢復到正常狀態。

此外，疫情發生以來，央行已多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，融資環境相對去年更寬松。從5月單月數據來看，房企國內貸款同比增長9.2%，緩和了由于定金和預收款大幅下降導致的房企資金緊張局面。

易居研究院研究員沈昕分析指出，預計6月房企為沖刺半年度業績，會加快推盤節奏、加大營銷力度，商品房銷售面積同比降幅將繼續收窄。不過，年后中央和央行已多次強調“房住不炒”，預計短期內融資政策也難以大幅放松。因此，未來樓市大幅反彈的可能性不大。