城市更新項(xiàng)目中重大法律風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策研究

關(guān)鍵詞 城市更新項(xiàng)目 重大法律風(fēng)險(xiǎn) 應(yīng)對(duì)措施

作者簡介：趙立飛，廣東達(dá)倫（仲愷）律師事務(wù)所，四級(jí)律師，研究方向：建設(shè)工程與房地產(chǎn)。

中圖分類號(hào)：D601 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.152

城市在發(fā)展中需要更新項(xiàng)目，具有投資大、周期長、復(fù)雜性的特點(diǎn)，在實(shí)際開展中會(huì)遇到一系列問題。每個(gè)城市的基本情況不一樣，缺乏統(tǒng)一法規(guī)，在更新項(xiàng)目中會(huì)涉及到多個(gè)主體利益，所以容易引發(fā)糾紛。加強(qiáng)對(duì)城市更新項(xiàng)目的研究，清楚了解過程中涉及的法律問題，并制定有效應(yīng)對(duì)策略，保證更新項(xiàng)目順利進(jìn)行，推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

一、城市更新項(xiàng)目中重大法律風(fēng)險(xiǎn)

（一）項(xiàng)目原權(quán)利人毀約的風(fēng)險(xiǎn)

A公司在某城市中有工業(yè)區(qū)塊地的使用權(quán)，這塊地被例如更新項(xiàng)目中，主要是用來建設(shè)住宅、商業(yè)樓、辦公樓、保障性住房等，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供支持。為了保證項(xiàng)目活動(dòng)順利開展，A公司和B公司進(jìn)行合作，并簽訂了相關(guān)協(xié)議，明確各自權(quán)利和義務(wù)。但是后期由于資金的問題導(dǎo)致無法按時(shí)推進(jìn)，最終解除了簽訂的協(xié)議。在城市更新項(xiàng)目中，違約情況已經(jīng)屢見不鮮，成為了發(fā)展的阻礙性因素。通常情況下，城市更新項(xiàng)目所用時(shí)間都比較長，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)情況、人為因素及外部環(huán)境的影響，一方提出終止或者解除合同的情況經(jīng)常發(fā)生。不確定性因素比較多，導(dǎo)致投資人簽訂合同后會(huì)擔(dān)心出現(xiàn)毀約的情況，投資人會(huì)被要求抬價(jià)加碼，在后期中簽訂各類補(bǔ)充協(xié)議。一旦毀約會(huì)造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，使得城市更新項(xiàng)目被擱置，很難在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成。所以要加強(qiáng)對(duì)原權(quán)利人毀約風(fēng)險(xiǎn)的研究，有更加全面認(rèn)識(shí)，才能更好去控制，確保合作順利開展，推動(dòng)城市的發(fā)展[1]。

（二）交易文件瑕疵引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)

A公司與B公司簽訂了《合作開發(fā)協(xié)議》，對(duì)一處老舊工業(yè)區(qū)進(jìn)行聯(lián)合開發(fā)，期間B公司要籌措到一定資金，在建成之后收益按照合同中的規(guī)定來分配。但是在A公司董事會(huì)換屆之后，新成立的董事會(huì)解除了和B公司合作的關(guān)系，主要原因在A公司在簽署協(xié)議的時(shí)候沒有召開股東代表大會(huì)。這個(gè)案例具有特殊性，城市項(xiàng)目更新的交易文件有問題的時(shí)候，是非常容易引發(fā)糾紛的，所以要特別注意。主要原因是文件量大，如果不慎重考慮，就會(huì)出現(xiàn)一些問題。在城市更新中，開展關(guān)聯(lián)交易會(huì)產(chǎn)生很多文件，和實(shí)際工作開展有著直接關(guān)系，所以要加強(qiáng)管理，包括行政審批類文件、權(quán)益類文件等。可見文件種類是非常多的，文件在起草、簽署和保管環(huán)節(jié)都要非常慎重，即使再小的問題都不能忽視，避免后期出現(xiàn)問題。尤其是文件內(nèi)容方面，一定要認(rèn)真檢查，必須確保準(zhǔn)確無誤，絕對(duì)不能出現(xiàn)模糊不清的問題，否則會(huì)給交易雙方造成損失。

（三）隱藏債務(wù)未充分披露引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

M公司在建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候因?yàn)橘Y金短缺無法順利完成，后來在舊城改造中獲得了申請(qǐng)主體資格。M公司的股東是A公司，A公司通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式向B公司轉(zhuǎn)讓舊改項(xiàng)目。但是在轉(zhuǎn)讓的過程中，對(duì)債務(wù)披露缺乏深度，只是一些表面的，沒有發(fā)現(xiàn)隱藏債務(wù)，這讓B公司遭受了巨大損失，對(duì)城市更新項(xiàng)目的進(jìn)程產(chǎn)生了不利影響。在城市更新項(xiàng)目中，很多投資商都是通過受讓股權(quán)的方式控股或者參股，其具有明顯的優(yōu)勢(shì)，主要體現(xiàn)在周期短、項(xiàng)目現(xiàn)成、審批風(fēng)險(xiǎn)小等方面。但是也存在一定弊端，對(duì)項(xiàng)目公司歷史債務(wù)信息不了解，如果轉(zhuǎn)讓方存在隱瞞的情況，往往會(huì)因?yàn)闅v史債務(wù)發(fā)生糾紛，這是經(jīng)常出現(xiàn)的。為了保證交易的安全性，投資人為了保證投資效益，要提前對(duì)項(xiàng)目公司的歷史債務(wù)進(jìn)行調(diào)查，掌握全面信息，便于更好去開展實(shí)際工作，減少不利因素的影響。投資人要特別注意，對(duì)于項(xiàng)目公司的債務(wù)不能只停留在表面，要深入去挖掘，才能有效了解[2]。

二、城市更新項(xiàng)目中重大法律風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施

（一）了解項(xiàng)目所在地的城市更新政策

從實(shí)際情況來看，在我國的不同城市中，有關(guān)城市更新政策是不一樣的，所以除了熟悉國家頒布的法律法規(guī)外，還要掌握地方性政策，對(duì)于項(xiàng)目更新有很大的幫助。政策內(nèi)容多。在經(jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)的城市中，項(xiàng)目更新速度是比較快的，為了指導(dǎo)實(shí)際活動(dòng)開展，一般會(huì)頒布相關(guān)文件，具體內(nèi)容比較多，和城市更新項(xiàng)目實(shí)施有著直接關(guān)系，所以要全面考慮，保證更新項(xiàng)目的順利開展，實(shí)現(xiàn)預(yù)期發(fā)展目標(biāo)。變化快，這是政策的明顯特點(diǎn)，由于城市發(fā)展速度較快，為了有效的適應(yīng)，關(guān)于城市更新項(xiàng)目政策也會(huì)發(fā)生變化。差異化，不同城市更新政策對(duì)同一類問題的規(guī)定也是有所不同的，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)中會(huì)出現(xiàn)問題。基于項(xiàng)目更新政策的這些特點(diǎn)，投資人在決定投資之前，要對(duì)城市地區(qū)政策有全面了解，充分考慮所在區(qū)域和其他區(qū)域?qū)ν粏栴}規(guī)定有何不同，保證決策制定的科學(xué)合理性[3]。

（二）充分而客觀真實(shí)的盡調(diào)

盡職調(diào)查要發(fā)揮出中介機(jī)構(gòu)的作用，將投資項(xiàng)目整個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)披露出來。對(duì)于投資者來說，為了保證交易的安全性，要做好交易對(duì)象的調(diào)查工作，經(jīng)過綜合考慮后決定是否投資、如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。在做盡職調(diào)查的時(shí)候，要特別注意以下問題：一是擬改造區(qū)域的法定圖則及城市未來發(fā)展規(guī)劃。二是擬改造區(qū)域是否在水源保護(hù)區(qū)，是否處于生態(tài)保護(hù)范圍之內(nèi)。三是申請(qǐng)成為實(shí)施主體的可行性，包括建筑物面積、棟數(shù)、權(quán)利主體的數(shù)量和構(gòu)成、權(quán)利主體能否找到、爭議產(chǎn)權(quán)數(shù)量的多少，原有房屋出租、自營及分營的情況;四是城市更新項(xiàng)目相關(guān)政策，這對(duì)城市更新項(xiàng)目非常重要，要掌握當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策，作為項(xiàng)目活動(dòng)開展的重要依據(jù);五是如果以項(xiàng)目公司股權(quán)并購為主要內(nèi)容，需要注意項(xiàng)目公司和城市更新項(xiàng)目之間的聯(lián)系，明白項(xiàng)目公司是否是申請(qǐng)主體、實(shí)施主體或項(xiàng)目公司是否與原產(chǎn)權(quán)人、股份合作公司的合作方、授權(quán)方、項(xiàng)目公司的股權(quán)干凈度。六是預(yù)設(shè)并購或者合作方案可行性調(diào)查。

（三）因地制宜設(shè)計(jì)商業(yè)模式和合同

由于城市更新項(xiàng)目的情況有所差異，所以商業(yè)模式和合同也不盡相同，所以要堅(jiān)持因地制宜原則，體現(xiàn)出較強(qiáng)針對(duì)性，可以取得良好效果。合同目的必須要明確，合同目的是城市更新項(xiàng)目的核心所在，指明了清晰的目標(biāo)。合同中會(huì)涉及到很多事情，每一項(xiàng)內(nèi)容都要清楚，否則投資目標(biāo)就會(huì)變得含糊不清。城市更新項(xiàng)目需要較長時(shí)間來完成，由于涉及的主體比較多，當(dāng)發(fā)生爭議的時(shí)候，很難分清到底是誰先違約的。所以在合同中要列明雙方或者多方當(dāng)事人你先我后的各項(xiàng)權(quán)利義務(wù)，這樣一來，履約的順序就會(huì)變得非常清楚，出現(xiàn)惡意違規(guī)情況就可以立馬找到主體，這樣就可以避免糾紛發(fā)生。創(chuàng)造性的設(shè)計(jì)擔(dān)保條款，投資人在城市更新項(xiàng)目中會(huì)投入大量資金，如果出現(xiàn)交易失敗的情況，將會(huì)造成巨大損失。在履行合同時(shí)，常用的做法是讓合作對(duì)方提供盡可能多的可以承擔(dān)連帶保證責(zé)任的優(yōu)質(zhì)擔(dān)保。商業(yè)模式和合同設(shè)計(jì)要建立在實(shí)際情況基礎(chǔ)之上，才能有效的落實(shí)下去[4]。

（四）找尋專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)

雖然我國的城市更新項(xiàng)目速度較快，但是了解城市更新法律業(yè)務(wù)技能的專業(yè)人才數(shù)量較少。對(duì)于投資人來說，一個(gè)優(yōu)秀的城市更新專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)是至關(guān)重要的，幫助投資人調(diào)查實(shí)際情況，有全面的了解，同時(shí)發(fā)現(xiàn)投資項(xiàng)目中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，并采取有效措施來應(yīng)對(duì)，保證實(shí)現(xiàn)預(yù)期投資目標(biāo)，幫助投資人了解所投資地區(qū)的政策，從而制定科學(xué)合理的商業(yè)模式，保證合同文本的實(shí)用性，對(duì)實(shí)際工作開展進(jìn)行有效指導(dǎo)，從根本上避免問題發(fā)生。當(dāng)出現(xiàn)問題的時(shí)候，專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)可以幫助投資人及時(shí)采取訴訟和非訴訟策略，最大程度減少糾紛發(fā)生。因此要意識(shí)到專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)的重要性，積極參與到城市更新項(xiàng)目中來，幫助人們解決遇到問題，減少不利因素的影響。在城市更新項(xiàng)目中，難免會(huì)遇到問題，因此要發(fā)揮出人的主觀能動(dòng)性，通過法律程序來解決問題，這樣效果會(huì)更好。為了保證城市項(xiàng)目更新，要注重專業(yè)律師團(tuán)隊(duì)的建設(shè)，發(fā)揮出人才資源優(yōu)勢(shì)，有效解決過程中遇到問題，確保項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)順利開展。

三、結(jié)語

綜上所述，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市項(xiàng)目更新速度在不斷加快，可以滿足生產(chǎn)生活的需求。在項(xiàng)目更新中會(huì)投入大量資金，所以容易引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)，必須進(jìn)行有效控制才可以。關(guān)于法律風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)，要從多個(gè)方面入手去做，才能構(gòu)建出一個(gè)完整的體系，為城市更新項(xiàng)目提供可靠保障，實(shí)現(xiàn)順利開展，不斷提升城市經(jīng)濟(jì)水平。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙琳琳.城市更新項(xiàng)目交易中法律風(fēng)險(xiǎn)及規(guī)避[J].楚天法治，2017（8）：65.

[2]曾榮暉，裘蓉芳.城市更新熱潮下聯(lián)建房問題的法律適用研究[J].法制與社會(huì)，2019（36）：74-75.

[3]王佳麗.試析關(guān)于拆除重建類城市更新項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)防范[J].法制與社會(huì)，2018（6）：184-186.

[4]顏雪明.“城市更新”就像在城里開礦——關(guān)于“城市更新”正當(dāng)性的法律思考[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（11）：64-68.