產權交易視角下的城市更新策略探析

關鍵詞 產權交易 城市更新 更新策略

作者簡介：曾小偉，廣東宏尚律師事務所，律師，研究方向：城市更新、公司法、行政法。

中圖分類號：D601 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.151

城市更新是當前我國發展中推行的重要政策之一，對于我國城市化的發展和農村改革都有非常重要的作用。而在進行城市更新的過程中，勢必會遇到“產權交易”問題，產權交易也是城市更新政策推行中的重要環節之一。所以，當前在產權交易視角下進行城市更新策略研究對于城市化更新發展極為關鍵。

一、城市更新政策介紹

城市更新具體是指對城市的更新改造，將城市發展過程中出現的不適應性內容進行有計劃的改造，從而達到城市化發展的目的[1]。城市更新概念提出最早在1958年，荷蘭組織了城市更新研討會，提出了城市更新理念和城市計劃，包括對城市房屋進行修正，對于居民不滿足的城市街道、公園以及綠化區域進行有效整改，使整個城市煥然一新。我國城市發展相對比較晚，所以引入城市更新的理念也相對比較晚，在上個世紀80年底初期，研究城市發展的陳占祥同志曾提出“城市更新”就是指城市的“新城代謝”，對城市的破損進行修復，對城市發展的新理念進行應用。而到了90年代，城市發展學家吳良鏞提出城市更新是“發展與保護”在城市更新的過程中要注意“城市有機更新”，要求在城市更新的過程中，要注意歷史環境的保護。在上個世紀的城市更新理念中，大部分都是關于對城市物質條件保存改善的更新策略。而進入到了21世紀之后，城市更新理念也更多的囊括了文化、經濟方面的更新內容。這也是我國城市化進程加快的結果。例如，在2004年張平宇提出的“城市再生”理念，就是綜合性和整體性更強的城市更新理念。而在2019年11月20，中國城市更新（長三角）峰會在上海舉行，會議討論了我國各地的城市更新計劃。

東莞市是我國城市更新政策推行相對比較完善的地區之一，包括之前提出的“三舊改造”工程，都可以說是通過城市更新理念延伸展開的。另外，在東莞市城市更新的過程中，還提出了城市更新具體政策，并落實了更像制度建設。以下是東莞市城市更新政策推行過程中出現的產權交易部分問題及解決辦法。

二、城市更新中遇到的產權交易問題

（一）資源稀缺引發產權問題

在當前的城市更新中，主要包括再開發、政治改善、保護等城市更新方式，而無論是何種方式進行城市更新，都離不開“城市建設”，在城市建設中對“土地資源”使用權的轉移和交易就是非常重要的問題。而由于城市更新需要大量的城市建筑配置，所以產權交易也是城市更新中的重點內容。而當前城市更新中的主要矛盾是日益增長的產權交易需求和稀缺的土地產權之間的矛盾。隨著城市化進程的加快，城市用地逐漸減少。例如，英國倫敦地區當前96%的住房建設用地都來自于棕地改造，所以對于倫敦這種大型國際都市，城市更新改造想要繼續進行再開發已經非常困難，在如我國東莞地區，城市用地已經開發殆盡，所以實施土地產權交易轉讓，實現產權合作模式，即將成為城市改造的主要方式。

（二）城市更新中城市和農村產權交易問題

當前的城市更新中，包括廣東和東莞地區所實施的“三舊改造”工程，不僅是關系著舊城市和舊城區的改造，也是直接關系著農村集體產權交易的改造，通過農村集體產權交易改造，有效的實現農村更新，達到城市化發展進程加快的目的。而在農村產權交易與城市更新中還存在以下幾多方面問題[2]。首先，制度建設不完善，城市更新在我國提出相對比較晚，所以在實際的改造過程中，相關制度建設也比較慢，從而影響到城市更新進度。其次，農村居民的法律意識比較薄弱，所以在集體產權交易過程中很容易出現交易不均衡現象，影響產權交易價格公平性。

（三）城市更新中產權交易中的具體問題

城市更新產權交易中具體包括以下幾方面問題：（1）城市更新產權交易門檻相對比較高，對于產權交易和城市更新項目審批的門檻比較低，包括項目面積、重建要求等，影響到城市更新效率和產權交易門檻。（2）城市更新中項目審批和產權交易流程比較簡單，傳統的城市更新審批比較粗糙，很多城市更新項目并不利于實際的城市更新。（3）城市更新產權交易中地價計收分配相對不夠合理，導致產權交易問題增加。

三、產權交易視角下城市更新策略

（一）政府發揮宏觀作用

城市更新是一項惠國惠民的良好政策，對于國家城市化建設和國民經濟的發展都要十分重要的作用。但是，我國城市更新發展較晚，向東莞等城市的城市更新發展算是我國前列，但相較于深圳等城市而言，問題也比較多，所以為了進一步加快城市更新速度，盡快城市更新發展，在實際的工作中，政府應該注重發揮宏觀迪調控的作用，注意調整各部門之間的工作，對地區內的城市更新進行有效的規劃，組織城市更新規劃建設為自身的城市更新制作嚴格的制度規劃，從而保證地區內的城市更新科學、有序的進行。而對于城市更新中的產權交易，政府及相關部門也應該給予高度的重視，在城市更新改造或者翻新過程中，必不可少的環節就是做好產權交易，而為了保證積極、健康的城市產權交易，政府和相關部門應該保證利益均等性原則，維護城市更新中產權交易的公平性。

例如，廣東省東莞市實施好城市更新政策做好了以下幾方面工作;（1）在2018年4月廣東省國土資源廳引發了《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見》，在該向法律文獻中提出了城市更新的新準入范圍，實現了城市更新中“三舊改造”政策的優化。（2）

《關于深入推進“三舊”改造工作實施意見》還指出了城市更新項目中掛牌招商、土地整備、股權混改、基金投資、“EPC+C”等問題的規定，從而在一定程度上對城市更新中的產權交易環節進行了有效的規范。

（二）城市更新中產權交易問題解決

在當前的城市更新中，產權交易問題非常明顯，主要是包括農村產權交易問題、產權交易流程問題等內容，而作為城市更新中的重要環節，想要盡快推行城市更新，就要對產權交易問題進行解決。產權交易具體就是指交易雙方根據相關法律規定，通過招標、出售或者兼并的方式，對某一方當事人的產權所有權益進行變更。在進行城市更新中，土地使用權交易、項目承接、企業相互合并轉讓都要涉及產權交易內容，所有產權交易是城市更新中不可缺少的一部分。

例如，在東莞市進行城市更新的過程中，就對產權交易問題進行了有效的解決，優化了城市更新中產權交易流程，具體包括以下幾方面內容：（1）在東莞市進行城市更新改造的過程中，就對農村集體產權交易進行了改革。東莞市制定規劃了《農村集體資產交易管理辦法》，在辦法中規定，農村集體產權交易行為包括產權出租、轉讓、折價入股以及合作開發等形式，其他形式互動，均不受農村集體資產交易管理辦法保護。另外，為了加速農村集體用地的土地流轉在集體改革中，規定了農業用地集體流轉交易的相關手續和具體流程，從而方便了保護了農村集體用地的保護。（2）在東莞市進行城市更新改造中，明確了是農業農村局為農村集體改革的主要責任單位，對于城市更新中，農村集體產權交易轉讓有重大的責任。

（三）城市更新中產權交易流程明確

在城市更新中，產權交易流程還有待提高，產權交易流程的優化，對于城市更新項目的落實有著直接的關系，產權交易流程優化是加速城市更新的催化劑。在以往的城市更新過程中，項目投入使用，產權交易內容都有一定的穩定[3]。例如，城市更新中的地價計收分配中，傳統的政府主導的“工改住宅，商業”項目，實際土地出讓金，土地開發專用金都分給街道。這在一定程度上不利于產權交易。所以，要對城市更新中的部分項目進行改革，從而促進城市更新快速落實。

例如，東莞市進行城市更新政策實施中就做了以下幾方面工作：（1）在城市更新政策推行中，對城市地價收分配進行了改革，包括增加單一主體掛牌招商交易、MO地價計收分配等改革，從而有效的改善了城市更新中的產權交易問題。（2）對城市更新產權交易流程進行了更新，其中包括委托掛牌、公告掛牌、產權報名和資格審批、不動產權益要約、雙方成交等環節，還包括對產權交易逾期說明規定，從而實現了城市更新產權交易流程優化。

四、結語

本文筆者以廣東省東莞市的具體城市更新情況進行了總結，并提出了產權交易在城市更新中的作用和具體改革方法，希望能夠對城市更新中的產權交易更新有所幫助。

參考文獻：

[1]黃砂.產權交易視角下的城市更新策略研究[J].上海城市規劃，2016（2）：77-82.

[2]王蓓芳.區域協同視角下鐵路既有線城區段城市更新規劃策略研究——以遵義川黔鐵路既有線城區段綜合開發為例[J].智能建筑與智慧城市，2019， 268（3）：98-100.

[3]馮立，唐子來.產權制度視角下的劃撥工業用地更新：以上海市虹口區為例[J].城市規劃學刊，2013（5）：31-37.