房產代持常見糾紛處理實務分析與立法建議

關鍵詞 房產代持 產權人 實際出資人

作者簡介：鄭平，廣東廣和律師事務所，合伙人律師。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.112

一、司法實踐中常見的房產代持糾紛案件的法律分析

實踐中常見的代持糾紛有：代持人否認存在代持關系，拒絕交回代持房產;代持人對外舉債未償還，導致房產被查封、拍賣，損害出資人利益的糾紛;代持人否認存在代持關系，擅自處分房產（如出售、抵押、租賃等事實上或法律上處分的行為）糾紛;出資人未及時償還房貸或者其他以代持房產為抵押物的貸款，導致代持人被銀行起訴。

（一）關于代持人否認代持關系，將代持房產據為己有的案件處理

根據《物權法》第十七條，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明，不動產的權屬情況應以不動產登記簿記載的內容為準。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第二條規定：當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。

不動產物權原則上以登記為準。房產代持協議實際上是代持人與實際出資人之間的債權合意，其效力主要體現在對內的效力上，對外不具有物權效力，不能直接引起物權變動。如果名義代持人否認存在代持關系，拒絕交回代持房產，出資人可以依據雙方簽訂的代持協議及其他付款憑證等證據材料向法院提起確權之訴，要求確認代持房產歸出資人所有。

應當注意的是，對于實行限購令的城市（北京、上海、深圳等），人民法院通常會要求請求確認產權的原告打印一份無房證明或者其他根據當地限購政策允許擁有爭議房產產權的相關證明。如果原告無法提供上述證明，即所有權轉移事實上無法履行，法院不會支持確權。比如《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第十五條規定，當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

因此，沒有購房名額的出資人只能請求人民法院準予解除委托購房關系，判決代持人返還購房款及賠償損失。

（二）關于代持人因個人債務被其他債權人查封房產的案件處理

已登記的不動產，人民法院按照不動產登記簿判斷權利人。如果代持人因外債違約導致代持房產被司法查封，或者代持人與他人虛構債務惡意導致代持房產被人民法院查封，即使實際出資人以案外人的身份向執行局提出執行異議并提供房產代持協議等相關證據證明房產不屬于代持人所有的事實，要求解除查封的，基本上是被人民法院駁回訴訟請求。如果異議人再提起執行異議之訴，通常也會被駁回訴訟請求。

《最高人民法院關于執行權合理配置和科學運行的若干意見》第二十六條規定：“審判機構在審理確權訴訟時，應當查詢所要確權的財產權屬狀況，發現已經被執行局查封、扣押、凍結的，應當中止審理;當事人訴請確權的財產被執行局處置的，應當撤銷確權案件;在執行局查封、扣押、凍結后確權的，應當撤銷確權判決或者調解書。”司法實踐中，人民法院審理確權糾紛的案件前一定會讓原告提交涉案房產的產權登記信息（包括產權人情況、抵押情況和查封情況），對于已經被司法查封的房產，人民法院會根據案情裁定中止審理或者撤銷案件。因此，代持房產被人民法院司法查封后，出資人請求人民法院直接給予確認產權已經不現實。對于代持的房產已經被司法查封的情況，除非出資人能夠與查封申請人達成和解并解除查封的，我們均建議出資人請求人民法院準予解除委托購房合同、判決代持人退回購房款并承擔違約責任。

（三）關于代持人擅自處分房產的處理

代持人作為不動產權屬證書上登記的所有權人，可自行抵押、出售、贈與該房產給其他第三方，無須經過出資人的同意，不動產登記中心、其他第三方也不會去查詢是否存在房產代持的情況。關于代持人擅自處分房產的案件要根據案情發展情況來確定訴訟請求和代理切入點。

1.對于代持房產已經抵押成功或者過戶到第三人名下，抵押權人、受讓方系善意且支付了合理對價，符合《物權法》第一百零六條善意取得制度的構成要件，那么，抵押合同和房產買賣合同是有效的。在沒有清償抵押權人的債務之前，人民法院不能直接判決確認產權歸出資人所有，否則必然侵犯到抵押權人的合法權益。實際購房人也無法對抗善意第三人取回房屋。實際出資人只能起訴代持人解除委托合同，而不能起訴確認產權。

2.對于代持房產已經抵押或者已經過戶到第三人名下，抵押權人、受讓方與代持人可能存在串通損害出資人的情形，出資人可向人民法院申請通知抵押權人、受讓方參與庭審，查明抵押合同、買賣合同是否有效。

3.如果代持房產被抵押但抵押登記尚未辦理或者未辦理成功，出資人就可以請求人民法院確認代持房產歸其所有或者請求法院判決代持人配合房產過戶到代持人名下。

4.如果代持房產被出售但尚未完成過戶，出資人可以及時起訴并請求人民法院采取財產保全措施，限制其抵押、過戶。

5.對于代持人擅自出租的問題，也涉及承租人是否屬于善意第三人的問題。如果承租人是善意的，且已經辦理租賃備案手續，出資人就可以請求人民法院確認代持房產歸其所有或者請求法院判決代持人配合房產過戶到其名下，但是根據買賣不破租賃的原則，出資人成為代持房產的產權登記人后，必須承接原租賃合同上的權利和義務。

（四）關于出資人未及時償還代持房產房貸或抵押貸款導致代持人被銀行起訴的案件處理

代持人應注意保存好代持協議，一旦出資人未按時償還銀行貸款，代持人可以根據代持協議的約定，起訴出資人，要求其履行合同約定的義務并承擔違約責任，如人民法院判決后出資人仍拒不履行，代持人有權將其所代持的房產出售，結清銀行債務，所?？铐椨糜诘謨斠虺鲑Y人的違約行為給代持人所造成的經濟損失。如果代持人沒有代持協議，應及時處理房產，防止自己的征信受損。

二、律師具體代理案件過程中應注意的事項

一是收集證據。（1）在房產代持糾紛的代理中，雙方簽訂的《房產代持協議》是首要證據;（2）應收集購房定金、首付款、月供款、稅費、中介傭金等出資憑證（如銀行卡、微信、支付寶轉賬憑證，收據、發票等）;（3）如果是有償代持，可以提供相關支付憑證;（4）實際出資人已經實際占有和使用爭議房屋的，應提供實際交付了該物業管理費、水電等費用的支付憑證。

二是庭前準備。代理出資方務必對出資過程了如指掌。在向出資方了解案情時，務必做份全面詳盡的詢問筆錄，記錄代持協議（合同）的簽訂、購房合同的簽訂、房屋稅費的繳交情況、銀行貸款的償還情況、房屋的交付使用情況以及發生糾紛時房產占有情況等等相關情況，越全面越好。

三是庭審把控。庭審中，一審要圍繞是否存在委托購房關系，購房款是否實際支付等案件主要情況展開舉證，不要在一些細枝末節上糾纏太多。

四是提交代理意見。近年來，我國訴訟案件量出現爆炸性增長，法官每個月審理的案件多而雜，不可能對每個案件的庭審情況記得很清楚，而庭審筆錄也不可能將代理律師當庭發表的代理意見記得十分詳盡，代理律師庭后一定要書寫一份詳細的代理詞。一份好的代理詞可以幫助法官審清案件事實，甚至對判案時起到了一定的作用。

三、建議由最高人民法院針對房產代持糾紛作出司法解釋

房產代持行為涉及物權、債權、執行等多重問題，但我國目前沒有明確的法律、法規或者司法解釋規定房產代持行為，關于房產代持的規范散見于《合同法》中關于委托合同的規定、最高人民法院的某些司法解釋中的規定以及地方法院關于房產代持糾紛處理的指導意見。如今，因房產代持引發的糾紛數量增多，法律適用存在困境，最高人民法院針對房產代持案件作出統一司法解釋具有迫切性。如能及時出臺相關司法解釋有助于裁判者厘清裁判思路，統一裁判尺度，以免出現相同案情或者類似案情因為法官不同而出現截然不同的判決的情況。