論我國房地產破產企業“以房抵債”的法律效力

關鍵詞 房地產破產企業 法律效力 “以房抵債”

作者簡介：李長平，北京德和衡（邯鄲）律師事務所合伙人。

中圖分類號：D922.3 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.111

雖然當前我國有關房地產企業的破產問題相關規定缺乏清晰的界定，但是，也應該根據立法精神和相關法律規定，結合實踐經驗等，切實強化司法實務操作問題的研究，對“以房抵債”的法律效力進行分析。

一、基于“以房抵債”的認識

（一）概念

目前，我國在立法中尚未對“以房抵債”進行明確地定義，本文認為，“以房抵債”可以將作為“以物抵債”的形式之一。房屋等不動產屬于“以物抵債”中的“物”。一是必須存在原債務，而是必須通過房屋清償原定債。在法律規定、法學理論中，“以房抵債”看似簡單，基于法律的視角來概括，主要是采取他種給付來替代原定給付的行為。

（二）類型

1.履行簽訂買賣合同方式的擔保借款

履行簽訂買賣合同方式的擔保借款，主要是對采取買賣形式擔保借款行為的履行，當出借人和借款人雙方在借款合同簽訂時，還會簽訂一份有關房屋買賣的合同，同時還會在合同中明確約定，如果借款人在約定還款日期沒能履行還款義務，那么就要按照房屋買賣合同，把出借人的借款轉化成購房款。所以，其簽的房屋買賣合同并不是真實進行買賣房屋，而是將其作為民間借貸的擔保所用。以下對其進行具體分析。

就設立擔保的性質問題而言，由于此類擔保性質本身存在一定的不合理因素，按照《中華人民共和國物權法》中的相關原則，必須對物權種類與內容有法律明文規定，故此，此種用簽訂房屋買賣合同的方式實現擔保借款合同的做法，不具備法律所規定的擔保物權，債權人也就無法享有優先受償權，所以從這個角度而言，通過房屋買賣合同來設定擔保的行為與《中華人民共和國物權法》法定原則相悖。

目前我國的法律中并沒有對買賣形式擔保借款的所用的“以房抵債”進行明文規定。因此，本文認為“以房抵債”可以適用于《中華人民共和國物權法》的相關規定，也就是在法律實踐中實際上對買賣形式擔保借款的“以房抵債”是禁止的。

而就處置方式而言，按照有關民間借貸適用法律規定，當事人以簽訂買賣合同進行民間借貸擔保合同時，如果借款人在還款期限后仍然不能償還的，出借人請求履行買賣合同，法院應按照民間借貸法律關系審理，同時，應該向當事人進行解釋和說明，使其明白訴訟請求變更的理由。如果當事人予以拒絕，那么法院則可以將其訴訟請求予以裁定駁回。按照民間借貸進行判決生效后，如果借款人不能償還所確定的債務，為了償還債務，出借人可以通過申請來拍賣合同中的標的物。借款人或出借人可以主張將拍賣所得償還本息后的多余金額予以返還，或是對差額部分予以補償。因此，買賣合同用作民間借貸擔保，不可以采取設立或轉移物權的方式。

從現實情況看，大多房地產企業破產案件都與購房業主權益息息相關，因此管理人員必須注重對這一問題的考慮。《中華人民共和國物權法》立法之精髓就在于房地產企業破產時，優先保障購房業主生存權，所以給購房業主交付房屋或者返還購物款是整個破產項目處置中的優先處置項目，但是需要注意的是，其僅僅適用于正當購房消費者，而并非簽訂因借款擔保所需的房屋買賣合同的購房者。這是因為，企業破產后，債務人資不抵債，債務人的存量資源在后期的重整、清算以及購房業主能否盡快拿到房屋以及債權人的清償比的提升有著不可或缺的作用。從現實情況看，如果以買賣房屋對借款進行擔保所產生的借款數額往往比較巨大，屬于巨額借款。如果想在借款沒有到期的情況下進行“以房抵債”，則會將一套甚至整棟房屋作為抵債物，這樣就會對后期債務人帶來諸多麻煩。因此，此類購房的業主，并不是為了正當消費而購房，故此，也就不屬于優先保障購房業主的行列，即使債權人享有管理人直接申報物權，也應按照有關法律規定對其物權認定進行否定，但是只對債權認定，并解除債權人與債務人簽訂的“以房抵債”協議。

2.借款債權轉化成房屋債權

將借款債權轉化為房屋債權的方式比較常見，借款人（開發商）與出借人（融資方）在簽訂借款協議后，如果借款期限終止，而開發商無力償還其所應償還的債務，而采取以其所開發的房產作為償還方式予以抵債。

從一般情況看，如果借款人與出借人所簽訂的借款協議只達到《以物抵債協議》，而并沒有簽訂《商鋪房屋買賣合同》，而且也沒有進行不動產過戶登記，管理人在如此情況下，仍然存在物權，那么，就會大大降低破產企業重整與和解的可能性，所以需要在審核債權后再進行確認。

二、“以房抵債”法律效力的兩種學說分析

（一）否定學說的分析

目前，對“以房抵債”法律效力的否定學說認為，雖然“以房抵債”與“以物抵債”具有一定的區別，但是否定了“以房抵債”與禁止“以物抵債”的目的是基于相同利益的考慮，我國法律對“以房抵債”持否定態度，不管是《擔保法》《中華人民共和國物權法》還是司法實踐，可謂一以貫之。“以房抵債”在現實中出現的情況較多，就筆者的經驗來看，“以房抵債”很多時候都是不得已而為之的結果，抑或是債權人在情勢所迫下才低價處理財產抵債，所以“以房抵債”往往有著不得已的苦衷與不公平的債務相抵的情況出現，而這正是法律禁止此類情況的原因所在，比如在很多司法實踐中，經常看到“以房抵債”時采用打折來抵債的情形。

（二）肯定學說的分析

有關肯定學說主要是基于擔保理論的視角來分析，由于“以房抵債”難以達到擔保目的，所以不管是擔保物權抵押、質押、留置，還是人保保證、非典型擔保所有權保留，之所以可以成立擔保，這主要是由于此具備從屬性和補充性以及確保債權實現的可能性，“以房抵債”并具備拓展責任財產范圍，或者確保債權人得到優先受償的保障力，當“以房抵債”無法成立擔保時，按照“以房抵債”違反擔保意義中的禁止規則來認定其無效就缺乏根據。

即便當事人在“以房抵債”中存在明顯顯失公平的情況，也不能根據《中華人民共和國物權法》中的禁止規則進行規制，這主要是現有立法在顯失公平救濟方面進行了一般性規定。

還有持肯定學說的認為，若對“以房抵債”的法律效力否定，顯然是與合同效力的立法政策相悖，與合同法中的鼓勵交易原則相沖突。合同法旨在鼓勵交易。實踐中經常存在過寬適用合同無效制度，使得合同無效的情況較多，這些現象與合同的鼓勵原則也相悖。

法律對明顯的“以房抵債”明確其無效是沒有爭議的，而“以房抵債”法律效力的爭取主要是在事實認定時與流質條款存在一定的相似性質或者不同性質，以及法律適用方面是否有效。所以本文認為，不管是否定學說還是肯定學說，均有著自己的道理，只是因為契合點和價值偏好不同，所采用的觀點也不同。

三、司法實踐中如何促進“以房抵債”完善的相關對策

（一）對合同要嚴格而又規范

通過司法實踐不難看出，很多均是通過買賣合同的方式進行擔保借款，在借款償還期限未到之前，都是采取“以房抵債”的方式，這樣就給后期債務人財務審查帶來諸多不便。因此，應針對前期破產企業與債權人簽訂“以房抵債”合同進行法律規制，并將此房屋作為標的而簽訂合同需嚴格規制，從而盡可能地減輕后期債務審查的麻煩。譬如，實行“以房抵債”備案登記制度，而這樣在破產房地產企業相后期債務審查中的難度就會大大降低。因此，在前期時，應該對“以房抵債”合同進行嚴格審查。

（二）強化合同的審查與撤銷力度

在日常司法實踐中，債權人為確保達到“以房抵債”的目的，在企業破產而不能歸還借款時，該企業員工可以從破產企業購買房屋，這就是將購房款的支付責任轉移給下屬職工。下屬職工簽訂房屋買賣合同后，并采取全額支付的方式，在破產房地產企業得到購房款后，再以比較隱秘的方式支付給債權人，從而就讓“以房抵債”在這樣的形式下得以順利實施，在實施“以房抵債”行為時，因為涉及的資金數額較大，涉及較多的法律主體，有著錯綜復雜的法律關系，在加強合同審查以確保其嚴格規范的同時，還要切實加強對其的審查，切實加大核實調查力度，切實做好購房者的區分，才能更好地保障權益。

四、結語

綜上所述，“以房抵債”在司法實踐中往往較為復雜。由于此類合同在簽訂時間上存在較大的差別，而且在簽訂目的上也不同，在具體劃分中，主要有兩種：一是履行簽訂買賣合同方式的擔保借款;二是借款債權轉化成房屋債權，其中，還有代物清償、債之更改。目前在“以房抵債”的法律效力方面主要持肯定和否定的兩種態度，但是房地產市場中的法律關系十分復雜，我國在破產法方面的規定對實際指導的專業性還有待提升，更多的是通過相關法律來處置，依法做好破產企業的處理，需要在房地產行業破產方面的法律法規指導上不斷完善。但是同時我們還要清醒地認識到，在房地產破產企業中關于“以房抵債”的法律效力問題又是案件辦理的難點所在，極大地考驗了破產管理人與法院的解決能力，所以需要我們在司法實踐中，切實注重對其的實踐研究和分析，需要結合司法實踐中的爭議與困難，掌握“以房抵債”在整個破產實務中的特殊性，尤其是要結合現實困境，加強對其的分析，并針對性的采取措施加強對其的改進。

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