住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬法律問題探究

關鍵詞 住宅小區(qū) 地下停車位 產(chǎn)權歸屬 《物權法》 人防工程

作者簡介：趙舒婷，揚州大學。

中圖分類號：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.104

一、住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬的概念

所謂住宅小區(qū)地下停車位，是與住宅小區(qū)地面停車位相對而言的，是指建在建筑物的地基層的地下或半地下停車場所或獨立的頂面低于地表或高于地表面的地下或半地下停車場所。其本質就是開發(fā)商為了節(jié)約地表土地面積，轉而在住宅小區(qū)地下所開發(fā)建設的停車位。而本文就是旨在深入探究住宅小區(qū)地下停車位所以權歸屬問題。

二、住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬問題的國內立法研究現(xiàn)狀

《物權法》第七十四條的規(guī)定對于地下停車位產(chǎn)權歸屬并沒有提及。但是該法第一百三十六條從另一個層面反映出住宅小區(qū)地下停車位是一個獨立不動產(chǎn)，可以設立所有權。只是兩個法條對于產(chǎn)權歸屬主體都沒有準確界定，仍然屬于法律漏洞。并且我國的住宅小區(qū)地下停車位有人防與非人防之分，而二者又沒有系統(tǒng)的法條加以確立，使得整個體系混亂沒有邏輯。根據(jù)最新自然資源部發(fā)布了關于公開征求《自然資源部關于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權登記若干問題的意見（征求意見稿）》，該意見稿中規(guī)定地下車位土地用途等認定以及申請配建地下車位首次登記的，原則上與地上建筑物一并申請。這說明地下停車位能夠得到有效的確權保障。

所以就我國現(xiàn)實情況而言，住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬問題上并沒有明確的法律規(guī)定，在江蘇省內各市的地方法規(guī)和行政規(guī)章就有不同的規(guī)定和解釋。

三、住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬的學說評析

由于立法上的空白以及在司法實踐中各地司法判決的不統(tǒng)一，導致了我國理論界對于住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬也沒有主流觀點，我國目前形成了以下幾種主要的學說：

（一）開發(fā)商所有說

本文認為該觀點存在巨大的缺陷，對于非人防住宅小區(qū)地下停車位而言，如果其算入的是住宅公攤面積則不能說開發(fā)商投資建設就自然具有所有權，因為此時地下停車位應當是隨著房屋一起交付給業(yè)主，地下停車位不是獨立的不動產(chǎn)。對于人防類地下停車位來說，其不應當簡單將其定性為開發(fā)商投資建設的，根據(jù)《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》第九條能夠看出實際上人防工程的投資者應當為全體業(yè)主。

（二）業(yè)主共有說

此觀點在一定程度上是正確的，但是對于人防類地下停車位產(chǎn)權歸屬沒有進行特殊分析，存在一定的理論空白。

（三）依規(guī)劃確定說

該觀點并沒有論證售前規(guī)劃與售后規(guī)劃實質區(qū)別所在，對于規(guī)劃時間變化導致所有權變化的因果關系也沒有充分論證。

（四）合同約定說

本文認為該觀點存在一定的樂觀主義心態(tài)，在現(xiàn)實生活中業(yè)主大體上來看是屬于弱勢一方，與開發(fā)商進行約定時開發(fā)商具有更好的資源優(yōu)勢業(yè)主往往無法得到保障。

（五）成本分攤說

某種層面上來說該觀點與開發(fā)商所以說的核心論點是相同的就是誰投資，產(chǎn)權就歸屬于誰。這種論據(jù)的不合理，在之前已經(jīng)論述過來此處不再多加贅述。

（六）國家所有說

該學說比較片面只針對人防類地下停車位產(chǎn)權問題，并且如果國家并沒有開發(fā)建設人防類地下停車位此時依然將地下停車位的產(chǎn)權賦予國家，是不是會對地下停車位實際投資建設者造成不公。因此該觀點也要進一步進行區(qū)分投資者。

（七）登記說

該觀點理論仍需要進行探討研究的是人防類地下停車位是否能夠進行產(chǎn)權登記，具體實踐中又如何進行登記，還有待進一步的完善。

四、住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬的實踐現(xiàn)狀

為了進一步探究明晰住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬的法律問題，筆者在揚州各個地方進行了對小區(qū)業(yè)主以及物業(yè)的調查，并且于網(wǎng)上申請了各地政府的信息公開，得到了下列實踐中的情況：

（一）小區(qū)業(yè)主

從最終的調查結果來看，新建小區(qū)越來越多建設的是人防類地下停車位，因為在問卷樣本中70%都屬于人防車位。這也是從另一個方面體現(xiàn)了對于人防類停車位產(chǎn)權規(guī)定的社會急需性。在這些涉及的人防車位中有70%的業(yè)主是通過購買該人防車位進行使用的，且使用期限同住宅使用期限一致，均為 70 年，而只有30%的業(yè)主通過租賃方式使用，租賃期限大都為三年以下;對于購買人防車位的業(yè)主來講，只有54%的業(yè)主認為自己獲得了產(chǎn)權證明，即開發(fā)商開具的收據(jù)等證明。對于剩余無產(chǎn)權證明的業(yè)主來講，以潛在風險分值來看，大約62%的業(yè)主認為潛在風險低于均值 5，只有38%的業(yè)主認為存在較高的風險;當業(yè)主遇到地下停車位產(chǎn)權問題時，大約有44%的業(yè)主會傾向于通過法律途徑解決，還有大部分業(yè)主認為不會有糾紛存在。在實踐中不論是非人防類地下停車位還是人防類地下停車位，小區(qū)業(yè)主都是需要額外自己進行購買的，極少存在小區(qū)業(yè)主擁有地下停車位初始所有權的。

（二）開發(fā)商/物業(yè)

從調查問卷的結果來看，開發(fā)商對于住宅小區(qū)地下停車位的性質并不加以區(qū)分，然而在調查中如果詢問人防類地下停車位的買賣問題開發(fā)商一般都會拒絕回答，但是都會強調其對于自己開發(fā)建設的地下停車位享有當然的產(chǎn)權，業(yè)主若需要停車只能從開發(fā)商處購買或租賃停車位。不過開發(fā)商對于其沒有提供給購買停車位的業(yè)主產(chǎn)權證明這一問題含糊其詞，其認為只要給予了收據(jù)就是交易的證明。從這里我們可以看出開發(fā)商也沒有提供能證明其具有所有權的證據(jù)，并且能夠看出法律中對于地下停車位登記的缺失。

（三）國家——相關政府部門

對于人防類地下停車位本文作者向多個市政府申請了有關的信息公開得到了基本一致的回復，例如，常州市相關部門受理《關于江蘇省（常州地區(qū)）小區(qū)地下停車位（人防車位）相關情況的申請》（編號：cz20180824005）就常州地區(qū)人防工程有關情況作出了如下的答復：民防局對平時用作停車的人防工程依法履行管理職責;國家投資建設的人防工程和依法配建的人防工程所有權屬于國家，履行人防法定義務以外建設的具有防空功能的地下民用建筑（達到人防工程戰(zhàn)術技術要求的最低標準）的所有權屬于投資者。物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人防工程平時用作停車位的，不得將停車位出售、附贈。由社會投資者出資建設的具有防空功能的地下民用建筑，應當在事前向人防部門備案后，方可依法轉讓、租賃或抵押融資。國家鼓勵和支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人防工程建設。建設人防工程時，不需要向人防主管部門繳納費用。從上述調查研究得出的實際情況來看，在實踐中有關人防類地下停車位產(chǎn)權歸屬的問題似乎已經(jīng)有了統(tǒng)一的做法以及非人防類地下停車位產(chǎn)權也是存在普遍歸于開發(fā)商的現(xiàn)象，雖然實踐中將立法有關住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權規(guī)定的空白加以了填補，但是在產(chǎn)權登記等確權制度上實踐和理論都還有非常大的補足空間。

五、目前住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬存在的問題

住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬即是地下建設的停車位的所有權歸誰所有的問題，為了明晰住宅小區(qū)地下停車位所有權享有的主體，根據(jù)地下停車場是否屬于人民防空設施，可以分為人防改建的地下車位和普通地下車位。

第一類，非人防類住宅小區(qū)地下停車位即普通地下停車位。該類地下停車位產(chǎn)權歸屬存在以下問題：

一是地下停車位定性不明確，即該類性質的住宅小區(qū)地下停車位是否是住宅小區(qū)的從物即住宅小區(qū)地下停車位是否可以算入公攤面積。如果小區(qū)的土地使用權面積完全是由地上建筑物即房屋分攤，而住宅小區(qū)地下停車位完全不計入土地使用權面積的話，則意味計入土地使用權面積的房屋是主物，住宅小區(qū)地下停車位則是從屬于地上房屋的，此時根據(jù)物權法理論，從物附著于主物即住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權歸屬于業(yè)主所有，開發(fā)商無權處分收益。然而理論界對于住宅小區(qū)地下停車位是否是從物的判斷標準和結論存在爭議，不能夠形成統(tǒng)一的認識。

二是立法存在漏洞，該類性質的住宅小區(qū)地下停車位受《物權法》調整，但是由于法條中并沒有規(guī)定住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權歸屬，所以地下停車位所有權歸屬開發(fā)商還是業(yè)主，沒有明確定論。

第二類，人防類住宅小區(qū)地下停車位，即是指結合地下人防工程修建的停車位，這些停車位屬于人防工程的組成部分。該類性質的住宅小區(qū)地下停車位受《人民防空法》第五條管理，其產(chǎn)權歸屬存在以下問題：

司法實踐中各地法院判決存在不一致的情況，人防類住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬可能是國家也可能是開發(fā)商。例如，欽州市中級人民法院認定住宅小區(qū)人防地下停車位產(chǎn)權屬于國家。鹽城市中級人民法院認定住宅小區(qū)人防地下停車位產(chǎn)權歸開發(fā)商。

根據(jù)上述的分析，我們國家目前對于住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬問題的立法和實踐層面的規(guī)定都存在比較大的缺陷，無論是人防類小區(qū)地下停車位還是非人防類小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權歸屬都需要進一步的完善。

六、住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬確定的完善建議

對比了理論界與現(xiàn)實中關于住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權確定的不同做法，并且在聯(lián)系了目前我國地下停車位產(chǎn)權歸屬存在的問題的基礎之上，提出以下確定住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權的完善建議：

一是完善《物權法》第七十四條的規(guī)定，將非人防類的住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬也加入其中。雖然理論與實踐各不統(tǒng)一，但是根據(jù)《自然資源部關于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車位（庫）確權登記若干問題的意見（征求意見稿）》第一條和第二條的規(guī)定，即承認地下停車位可以作為獨立的不動產(chǎn)存在，是能夠進行一般交易的。因此根據(jù)《物權法》第一百三十六條，法律可以確立地下土地使用權與地上土地使用權一并流轉，那么在進行土地規(guī)劃使用時不再應當計算地下停車位的容積率，此時地下停車位產(chǎn)權應當歸屬于業(yè)主共有，而不是由開發(fā)商擁有所有權。

二是確定人防類地下停車位的一般原則“誰投資建設，誰享有使用權，誰就收益”，因此不是所有的人防類地下停車位都屬于國家所有，如果該地下停車位是由開發(fā)商投資建設的，其就應當具有停車位的所有權，能夠對地下停車位行使處分權即進行租賃、售賣。在最新出臺的征求意見稿中應當對人防類地下停車位產(chǎn)權登記進行審查，確定開發(fā)商已經(jīng)在相關行政部門報備之后，才能為其提供產(chǎn)權登記服務。

三是制定具有統(tǒng)一性質的法律法規(guī)，確保各地司法實踐不存在互相矛盾的情形。最新出臺的意見征求稿就能夠很好的履行這一職能，各地相關規(guī)章法規(guī)不能違背其中確立的一般原則，確定司法實務的一般做法，做到同類同判降低該類糾紛的上訴率。

七、總結

隨著我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展以及國家大力提倡法治建設，在物權法住宅小區(qū)地下停車位產(chǎn)權歸屬這一方面的法律漏洞和空白勢必會得到填補。

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