淺析承租人對加蓋房屋的合法權益

關鍵詞 承租人 合法權益 拆遷補償

作者簡介：王振，駐馬店市中級人民法院，法官助理，研究方向：民商法學。

中圖分類號：D923.6 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻標識碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.103

承租人在租賃出租人或者房屋所有權人的房屋期間，出于擴大經營或者使用的需要，在征得出租人或者房屋所有權人同意的情況下，經常存在加蓋房屋的情形。通過對承租人加蓋房屋的權屬分析，認定承租人對加蓋房屋的合法權益，有利于維護各方當事人的合法權利，厘清人民法院在審理此類案件過程中的思路，對各方市場主體起到導向作用。

一、承租人加蓋房屋的權屬分析

承租人對租賃的房屋進行加蓋，前提條件是需要征得出租人或者房屋所有權人的同意。加蓋的房屋有符合相關程序而進行加蓋的房屋，但是大多數情況下是不能取得相應的產權證的權利瑕疵房屋。

（一）加蓋房屋的前提分析

在承租人租賃出租人房屋期間，出于經營的需要或者其他的安排，經常出現在征得出租人或者房屋所有權人同意的情況下對房屋進行加蓋的情況，這也是承租人能夠合法加蓋出租屋的前提條件。在征得出租人或者房屋所有權人同意的情況下，對房屋進行加蓋一般存在兩種情形。

一是承租人自己出資對房屋進行加蓋，加蓋房屋所需要的鋼筋、水泥等原材料都有承租人自己提供或者購買，加蓋的費用均由承租人自己承擔，加蓋的房屋歸承租人所有。

二是用沖抵房屋租賃費的方式進行加蓋，也就是承租人進行加蓋后，出租人或者房屋所有權人在一定期限內減少或者減免承租人的房屋租賃費用，用以沖抵加蓋的費用。無論是哪一種方式，均有一個重要的前提，也就是征得出租人或者房屋所有權人的同意，在現有租賃房屋的基礎上進行加蓋。而對于加蓋后的房屋，一般雙方約定歸出租人或者原房屋所有權人所有。

（二）關于加蓋房屋的權屬問題

根據我國法律規定，城市中心的土地為國有土地，國有土地上的房屋要取得房屋所有權證書，必須三證齊全，土地使用證、土地規劃許可證、城市建筑規劃許可證。承租人要向取得上述證件對房屋進行加蓋，不僅手續復雜，而且需要層層審批。在這種情況下，出租人和承租人容易私下約定房屋的加蓋問題。承租人在沒有取得上述證書許可的情況下，在出租人宅基地上或者房屋上加蓋的房屋多為違章建筑。由于該違章建筑在出租人的宅基證范圍之內，我們認為此類房屋并不是絕對的違章建筑，而是權利上存在瑕疵的房屋。租賃期間承租人加蓋的房屋多數為權利瑕疵房屋，也就是說作為拆遷標的物的房屋在實體權利上有欠缺或者取得權利的相關手續有欠缺。對于該權利瑕疵房屋，承租人和出租人一般約定房屋歸出租人所有，但是承租人具有在一定期限內的使用權利。

二、承租人對加蓋房屋享有的合法權益

（一）承租人對加蓋房屋享有占有、使用權

承租人和出租人通過協商達成房屋租賃關系。在租賃過程中，承租人出于自身經營或者其他需要，對現有房屋進行了加蓋。由于承租人對現有房屋的加蓋已經取得了出租人的同意，那么承租人對加蓋后的房屋也相應的享有占用、使用的權利。占有，即承租人對加蓋后的房屋具有合法占有的權利，這種合法占有與非法占有相互對應，承租人對加蓋房屋的占有具有排他的權利。使用，即承租人對加蓋后的房屋具有合理使用的權利，能夠根據自己租賃房屋的需要對加蓋后的房屋進行適當的裝修、改造等，以滿足自身對房屋的需要。待承租人對加蓋后的房屋使用完畢或者雙方約定的租賃合同到期后，出租人有權要求承租人將房屋恢復到原來狀態或者雙方約定的交房狀態。當事人承租人對加蓋房屋享有占有、使用權是在履行雙方約定的房屋租賃合同的義務之后享有的權利，承租人對加蓋房屋享有的占有使用權是以履行相應的義務為前提的。

（二）承租人對加蓋房屋享有優先承租權

承租人和出租人之間的房屋租賃合同到期后，雙方之間的租賃合同是否繼續履行、如何履行就成為了雙方之間的一個爭論焦點。雖然現有的法律并未明確規定承租人是否對自己加蓋的房屋具有優先承租的權利，但是承租人作為現有房屋的租賃人，對于加蓋后的房屋是否具有優先承租權可以參考類似的規定。加入承租人付出了巨大的努力之后加蓋的房屋在短時期內被出租人收回，而自己無法進行有效使用，容易造成出租人和承租人之間的糾紛，從而產生新的社會問題。保證承租人具有優先承租權，對于保護承租人對房屋的延續使用，穩定市場經濟持續，都具有重要意義。如果出租人對承租人加蓋的房屋取得了相應的房屋產權證書，那么在出租人出售相應的房屋的情況下，參照我國法律規定的出租人對于承租房屋具有優先購買的權利，那么承租人對于加蓋后的房屋也具有優先購買權。

（三）承租人對加蓋房屋享有相應的拆遷補償權益

在出租人同意的情況下，承租人為加蓋權利瑕疵房屋付出了相應的財力和物力，對房屋進行了建設。在我國社會主義建設的大潮中，城中村改造也如火如荼的進行，特別是由于政策性的拆遷等問題的出現，在雙方約定的使用期限內出現拆遷補償問題。由于出租人作為宅基地的使用權人，在拆遷補償過程中出租人也成為了獲得拆遷補償款項的主體。在拆遷補償的情況下，正是由于承租人的建房行為才引起出租人多獲得了拆遷補償。我國《民法總則》第一百二十二條規定“因他人沒有法律根據，取得不當利益，受損失的人有權請求其返還不當得利。”因此，單純的讓出租人獲取拆遷補償款也不符合民法理論中的公平原則，承租人對加蓋房屋應當享有相應的拆遷補償權益。承租人在出租人同意的情況下加蓋的權利瑕疵房屋，遇到拆遷補償款項不能簡單的歸拆遷補償的主體所有，應當綜合考慮雙方對加蓋房屋的投入及租賃期間的約定情況，這也符合公平這一民法基本原則。如果僅讓出租人享有該部分房屋的拆遷補償款，對承租人言明顯不公，故出租人要求對加蓋房屋的拆遷補償款享有合法權益的訴訟請求，理應得到支持。

三、承租人合法權益的保護路徑

承租人對于加蓋的房屋具有這樣或者那樣的權利，但是沒有對這種權利的保護，所有的權利都將成為了一紙空文，所以對承租人權利的保護就顯得尤為重要。筆者通過對承租人加蓋房屋的權屬和承租人的權利分析，認為應當從完善法律法規、規范市場租賃、注重個案公正三個方面保護承租人對加蓋房屋的合法權益。

（一）完善法律法規

法律法規是對市場主體最有效的行為指導，也是各級司法機關和執法部門行為的依據。雖然我國對于租賃合同和房屋租賃合同具有較多的法律法規規定，最高人民法院也時常發布指導性案例予以指導類似案件的辦理，但是對于承租人加蓋房屋后的情形尚未進行明確具體的法律規定。為了保護承租人的合法權益，規范市場持續，應當制定相應的法律法規，對于具體的問題，也可以制定相應的法律解釋，從而避免裁判思路和裁判依據的不統一。有關部門出臺相應的法律或者明確具體的規定后，出租人或者承租人再尋求加蓋房屋時，會從心里上產生擔憂情緒，擔心自己的行為因為觸碰到法律法規而受到相應的制裁。當然，在制定相應的法律法規威懾不法行為的同時，對于合法的租賃關系我們也應當予以保護，對于雙方自由意志形成的合意我們應當予以支持，對于不遵守雙方約定的行為我們應當予以打擊，做到有法可依。

（二）規范市場租賃

出租人和承租人在市場租賃的大范圍內從事民事法律活動，加強對市場租賃的規范，能夠從源頭減少租賃合同糾紛的產生。由于加蓋房屋的行為一旦完成，就能夠獲得巨大的經濟利潤，出租人和承租人都有加蓋房屋的意向。房屋加蓋成功后，由于牽涉到出租人和承租人的具體利益，很難通過后期拆遷等方式將非法的加蓋房屋予以拆除，因此對于承租人加蓋的房屋，有關部門更應當加以規范。對于不符合加蓋條件且沒有相應手續的加蓋行為一律予以制止，對于符合加蓋條件卻缺少響應加蓋手續的行為一律責令補辦。對于出租人和承租人之間的租賃活動，按照相應法律規定。應當予以備案的，一律進行備案;應當進行審批的，全部進行審批。對于規避法律法規規定，規避執法行為的出租人和承租人，應當予以打擊處理，構成犯罪的，移送相應的司法機關。相應的職能部門應當依法履職，嚴格執法，從而達到規范市場租賃持續，從源頭減少租賃矛盾糾紛，保護當事人合法權益的目的。

（三）注重個案公正

由于加蓋房屋是承租人和出租人形成租賃關系之后出現的，很容易不受雙方之間租賃合同的約束，且租賃房屋一般發生在城市或者經濟較為發達的城市周邊地區，加蓋房屋能夠產生相應的經濟效益，在經濟效益的誘使下，容易是承租人和出租人之間產生經濟糾紛。由于加蓋房屋的花費較多，牽涉的標的額較大，有很多關于加蓋房屋的糾紛很難通過當地的社會調解力量進行調解。在此情況下，眾多關于承租人加蓋房屋的糾紛就流入了法院，尋求法院的司法救濟。近年來各級法院系統審理的租賃合同糾紛案件，特別是房屋租賃合同糾紛案件不斷增多，這也是對法院工作的一個新挑戰。法院在審理此類案件過程中，應當明確出租人和承租人之間的權利義務關系，在雙方權利義務的基礎上查清事實進行判決，對合法權益予以保護，為社會主義租賃市場的持續提供有效的司法保障。保護承租人的合法權益，應當注重類似案件的個案公正，發揮個案在人民群眾中的指導作用，做到以案說法，以案促法，積極引導，定紛止爭。

承租人和出租人之間對房屋進行租賃，不僅是滿足各方當事人的需要，更是發展社會主義市場經濟，實現全面建成小康社會的需要。只有不斷加大承租人對加蓋房屋合法權益的保護，才能實現民法中關于公平、公正的實質要求。

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