基于盈虧平衡分析法房地產開發風險分析

王夢娜，陳 莉

(安徽建筑大學 經濟與管理學院，安徽 合肥 230601)

1 引言

自2004年土地“招拍掛”制度實行以來，我國房地產業迎來了快速發展的黃金階段，房地產業已經成為國民經濟新的增長點，為中國經濟的快速增長做出重要貢獻。由于房地產業的收益高、門檻低，大量社會閑余資金涌入市場使得行業競爭越發激烈，加之房地產業自身建設周期長、所需資金龐大、投資回收期長、在開發過程中不確定因素眾多等特點，房地產開發企業面臨的風險也比任何時候都要大。基于此，如何化解市場帶來的各類風險，有效規避風險，推動建筑房地產開發經營事業可持續高質量發展，是當前擺在房地產開發商面前的一個重要難題。本文將采用盈虧平衡分析法分析房地產開發項目的保本量、安全邊際率、經營杠桿等，為房地產開發經營提供科學的依據，從而采取有效的風險管理措施促進房地產業的長遠發展。

2 相關概念

2.1 房地產開發風險

房地產開發風險也叫做項目風險，是因為房地產開發經營過程中存在各種不確定因素，致使房地產開發企業的實際收益與預期利潤有所偏差，使房地產開發企業的經濟受損的可能性。房地產開發具有投資時間長、投資經營相對固定、市場信息渙散、位置固定等特征。這些特征使得房地產在開發經營過程中的變現能力差以及市場供求變動遲緩。

2.2 盈虧平衡分析

盈虧平衡分析也叫量本利分析，是不確定分析中最經常用到的一種方法，是指在變動成本計算模式的基礎上，反應固定成本、變動成本、銷售量、單價、銷售額、利潤等變量之間的內在規律的一種定量分析法。盈虧平衡分析的主要目的就是找出利潤等于零時的點，即盈虧平衡點。然后通過盈虧平衡點來判斷房地產開發項目面對不確定因素的承受能力，從而提高項目投資決策的科學性和可靠性。

2.3 兩者的關聯

房地產行業作為國民經濟的支柱性產業，在自身高速發展的同時也引發了一系列社會問題。如部分中小城市房價高于地區經濟發展水平，居民的實際購買力不足抑制了地方經濟發展，國家不斷出臺宏觀政策進行調控，使得房地產開發的環境波動較大，房地產開發風險系數增加。此外，房地產行業在其開發過程中還面臨著其它各種不確定因素，企業開發經營面臨著諸多風險。然而，房地產開發經營的主要目的是獲得經濟效益，眾多風險的存在，嚴重影響了我國房地產行業長久穩定的發展。基于此，為保證其目的的實現，需要對房地產開發經營過程中面對的各種風險進行科學客觀分析，找出風險存在的原因，衡量房地產開發項目風險的大小、找出減少以及規避風險的方法。通常采用定量分析和定性分析兩種方法對房地產開發項目風險進行分析，以確定項目風險量化，主要是采取盈虧分析及期望值分析兩種方法。本文采用盈虧平衡分析法進行具體的論述，盈虧平衡分析法為投資者提供了大量有效信息，在房地產開發項目中進行盈虧平衡分析能夠計算出項目的盈虧平衡點，判斷企業經營狀況的好壞，為決策者的決策提供依據，對于提高房地產開發企業的經濟效益至關重要。

3 盈虧平衡分析的假設及一般模型

3.1 假設條件

運用線性盈虧平衡分析通常會有以下幾個假設條件：產量等于銷量；在所分析的銷量范圍內,固定費用不發生變化;可變費用與建筑面積成正比;銷售收入完全隨建筑面積的變動而變動,并呈線性關系。

3.2 一般模型

房地產開發項目的盈虧平衡分析與一般工業項目有所不同，因為房地產開發項目一經決定，其總建筑面積便是確定的，其盈虧平衡點(BEPQ)只能是其銷售面積。

假設某房地產開發企業單位產品價格為P，單位產品銷售稅金為t，年固定成本為F，單位可變成本為V，達到盈虧平衡時的年產(銷)量為Q0，銷售收入為R，產品總成本費用為C，銷售稅金和附加費為T。

根據上述假設條件，則:

銷售收入：

R=PQ0

(1)

總成本費用：

C=VQ0+F+T

(2)

當達到盈虧平衡點時，則：

R=C

(3)

即有：

PQ0=VQ0+F+T

(4)

于是得到：

(5)

則房地產產量表示的盈虧平衡點：

BEPQ=

(6)

由圖1可知，當產量QQ0時，R>C，房地產開發項目為盈利狀態，利潤為R-C。一般而言，盈虧平衡點越高，房地產開發經營中所需投入的資金就越多，因此，企業面臨的風險就越大，虧損的可能性就越大。而對于企業而言，開展盈虧分析不僅能計算出保本量，也能計算出在規定范圍內企業項目經濟效益最大值。

圖1 線性盈虧平衡分析

4 盈虧平衡分析法在房地產開發風險中經濟評價

4.1 安全邊際分析

根據房地產開發項目中盈虧平衡分析法的基本模型，可以計算出房地產開發項目的安全邊際率，它是衡量房地產開發項目開發風險大小和企業經營狀況好壞的重要指標。

(7)

式(7)中Q1為實際或預計的銷售量，Q0為保本量，即盈虧平衡點產(銷)量。安全邊際率是一個用來評價企業的安全程度的相對量，房地產房地產開發項目的風險程度可以通過安全邊際率的數值大小來判斷，通常情況下，安全邊際率數值越小，企業所面臨的風險就越大。一般情況下可以根據表1數據來判斷企業的安全性。

表1 企業安全性檢驗標準

4.2 經營杠桿分析

根據房地產開發項目中盈虧平衡分析法的基本模型，可以計算出房地產開發項目的經營杠桿(圖2)。

圖2 經營杠桿分析

公式推導：

單位邊際貢獻=單位銷售收入-單位變動成本

=P-V

(8)

邊際貢獻=銷售收入-變動成本=(P-V)Q

(9)

稅前利潤=銷售收入-變動成本-固定成本

=(P-V)Q-F

(10)

(11)

經營杠桿反映開發項目固定成本與變動成本相對比例對于利潤的影響。一般情況下，用經營杠桿系數來表示經營杠桿的大小，經營杠桿越高，表明風險越大，但能夠取得更高的利潤。企業可以依據市場行情來選擇開發項目的經營杠杠，對于占據市場主導地位的項目而言，企業可采取高杠桿系數，反之，則采取低杠桿策略。

5 案例分析

某房地產開發公司欲開發建設一個位于安徽省阜陽市雙清灣南岸潤河路與西清路的高檔住宅小區，已知該項目年固定成本為15000萬元，總變動成本為8000萬元，建筑總面積為15000 m2，其中，地上住宅面積共有12000 m2，售價為20000元/m2；而地下總建筑面積為3000 m2，其中1000 m2為儲藏室，售價4200元/m2，車庫124個，售價20000元/個。

5.1 盈虧平衡點

5.1.1 單位可變成本V

由表2可知，該項目的總固定成本為15000萬元，總變動成本為8000萬元，總建筑面積為15000 m2，則該項目的單位可變成本為：總變動成本/總建筑面積=80000000/15000=5333.33元/m2。

表2 房地產開發項目總成本 萬元

5.1.2 單位產品價格P

5.1.3 盈虧平衡點

5.2 安全邊際分析

由表1可知，該項目處于危險狀態，風險較大，因此房地產開發商應當謹慎考慮，慎重選擇。

5.3 經營杠桿分析

由公式(11)可得，該項目的經營杠桿系數=

=-156249999。

由此可知，經營杠桿系數為-156249999<0，項目的經營杠杠系數為負，說明邊際貢獻為負值或者邊際貢獻小于企業固定成本的投入，又因為，邊際貢獻=銷售收入-變動成本=(P-V)Q=(16445.33-5333.33)×13498.92=149999999.04>0,即為正值。則此處是因為邊際貢獻小于固定成本，即稅前利潤為負值，顯然，此時企業處于虧損狀態。

5.4 結果分析

通過以上計算結果可知，保本量小于預計建筑面積，表明該項目可行，但是安全邊際率為10%，此項目處于危險狀態且項目的經營杠杠系數為負值，企業經濟效益受損，因此，若開發該項目企業面臨風險太大，所以房地產企業應考慮舍棄該項目，又或者通過減少銷售代理費、廣告費等措施來減少固定成本投入，從而達到降低開發經營風險的目的。

6 結語

在當今社會，房地產市場競爭日益激烈，房地產開發也面臨形形色色的風險，為此，我們應當汲取其它項目的開發經驗，收集更多的情報與數據，在房地產開發項目前期決策時，運用盈虧平衡分析析法并采取有效的經濟評價方法，對房地產開發項目的風險進行科學客的評估，從而盡量提高房地產開發項目前期決策的科學性和合理性，盡量規避房地產開發經營風險。