新形勢下深圳市住房租賃市場供需平衡和發(fā)展趨勢研究

何大基

摘 要：深圳作為人口凈流入的超大型城市，具有大力發(fā)展住房租賃市場的必要性和可行性。本文通過對“十三五”期間租賃住房的供需平衡進(jìn)行分析，并從落實(shí)用地保障、加快籌建供應(yīng)、加強(qiáng)市場監(jiān)管等多個(gè)角度提出對策建議。

關(guān)鍵詞：住房租賃;供需平衡;對策建議;深圳

一、“十三五”期間深圳市租賃住房需求情況

據(jù)《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》預(yù)測，“十三五”期間，預(yù)計(jì)深圳全市住房總需求約180萬套，其中，租賃住房需求約109.2萬套。

（一）存量改善型住房租賃需求

“十三五”期間，深圳市人均GDP保持增長，居民生活水平得到明顯改善，常住居民的改善型住房租賃需求潛力進(jìn)一步釋放。另外，單身群體結(jié)婚年齡的普遍推遲、“二孩”政策的全面放開，也在不同程度上增加了改善型住房租賃需求。

（二）新流入人群新增住房租賃需求

綜合“十二五”期間國內(nèi)大學(xué)畢業(yè)生就業(yè)區(qū)域調(diào)查和深圳市歷年外來務(wù)工人員的吸納情況，預(yù)計(jì)“十三五”期間，深圳市新就業(yè)大學(xué)生租賃住房需求為39.2萬套，新增外來務(wù)工人員住房租賃需求約40萬套。

（三）城市更新帶來的住房租賃需求

“十三五”期間，深圳市有序推進(jìn)以城中村、危舊住宅小區(qū)、老舊工業(yè)區(qū)改造，引致原有居民的購租住房需求。綜合居住類拆除規(guī)模、重建周期及住房調(diào)查研究，預(yù)計(jì)深圳市因城市更新帶來的住房租賃需求約30萬套。

二、“十三五”期間深圳市租賃住房供給情況

（一）存量租賃住房供給

截至2017年，深圳市存量住房約1600萬套，其中處于租賃狀態(tài)的住房約1120萬套，占總存量住房套數(shù)的70%，在全國位列首位。

（二）成立專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺

2016年6月，深圳市成立了專門從事保障性人才住房投資建設(shè)和運(yùn)營的市屬國有獨(dú)資專營機(jī)構(gòu)——深圳市人才安居集團(tuán)有限公司，重點(diǎn)打造政策性、功能性的保障性人才住房供給平臺，以及專業(yè)化、規(guī)模化的住房租賃平臺，承擔(dān)起了推進(jìn)住房租賃業(yè)務(wù)、籌集建設(shè)政策性住房的主要任務(wù)。

（三）租賃住房用地供給

根據(jù)《深圳市住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，2016-2019年底，主要用于保障性租賃住房建設(shè)的公共住房用地累計(jì)供應(yīng)281.3公頃，完成“十三五”規(guī)劃目標(biāo)的120%。期間推出只租不售的居住用地，僅2018年就出讓了10塊、合計(jì)面積15.86萬平方米。

（四）保障性租賃住房供應(yīng)

2016-2019年底，全市安居工程建設(shè)籌集共計(jì)35.34萬套，已完成“十三五”規(guī)劃任務(wù)的88%，實(shí)現(xiàn)供應(yīng)16.98萬套/間。2020年，政府計(jì)劃建設(shè)籌集安居工程8.1萬套，供應(yīng)4萬套，將超額完成目標(biāo)任務(wù)。

（五）全口徑租賃住房供給預(yù)測

根據(jù)《深圳市住房租賃試點(diǎn)工作方案》，至2020年，深圳市至少新增供應(yīng)110萬套租賃住房。其中，由市區(qū)兩級國企籌集不低于10萬套租賃房源，由原村集體經(jīng)濟(jì)組織籌集不低于100萬套村民自建房或村集體自有物業(yè)。

三、實(shí)現(xiàn)住房租賃市場供需平衡的對策建議

（一）保證居住建設(shè)用地的有效供應(yīng)，加速臨深地區(qū)保障性租賃住房布局

（1）適當(dāng)提高居住建設(shè)用地在城市建設(shè)用地總量中的比例，加大開發(fā)力度。深圳在加大只租不售型住宅用地供應(yīng)力度的同時(shí)，應(yīng)突出盤活存量用地，加大了城市更新的力度，推進(jìn)已批未建用地、社會存量用地、征地返還用地等開發(fā)建設(shè)保障性租賃住房。

（2）借助同城化、經(jīng)濟(jì)圈、飛地經(jīng)濟(jì)，緩解土地資源不足難題，容納外溢的居住需求。隨著粵港澳互聯(lián)互通的增進(jìn)，通過與鄰近的東莞、惠州、汕尾等城市開展城際合作，推動(dòng)建立都市圈城際住房合作機(jī)制，結(jié)合軌道交通和產(chǎn)業(yè)布局，在臨深片區(qū)開發(fā)建設(shè)保障性租賃住房。

（二）多措并舉推進(jìn)租賃房源的籌建和供應(yīng)，發(fā)揮市場化主體的積極作用

（1）重點(diǎn)發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，通過政府協(xié)調(diào)與增信、國有企業(yè)主導(dǎo)實(shí)施，加強(qiáng)保障性租賃住房供應(yīng)，并梳理出臺保障性租賃住房的項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)、驗(yàn)收等相關(guān)流程和具體要求，加快審批速度，開辟綠色通道。

（2）順應(yīng)住房租賃機(jī)構(gòu)化的趨勢，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃中介機(jī)構(gòu)等市場化的主體大力開展住房租賃業(yè)務(wù)，落實(shí)國家稅收、金融等支持政策，吸引社會力量參與、撬動(dòng)社會資金投入，充分發(fā)揮市場化主體貼近市場、熟悉行業(yè)、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)豐富的優(yōu)勢，形成多主體供給、多渠道保障的住房租賃市場體系。

（三）完善相關(guān)法規(guī)制度加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，推進(jìn)統(tǒng)一平臺和有序市場的建設(shè)

（1）要加快修訂及出臺各類政策法規(guī)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，建立起市場規(guī)則明晰、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，整治市場亂象、打擊非法行為、穩(wěn)定租賃關(guān)系，加強(qiáng)市場監(jiān)管。

（2）強(qiáng)化住房租賃市場監(jiān)測手段，推行統(tǒng)一規(guī)范的住房租賃合同示范文本，在保障租賃雙方的權(quán)利義務(wù)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同備案和網(wǎng)上簽約，便于準(zhǔn)確收集和監(jiān)測全市各區(qū)的住房租賃市場成交信息和租金水平，編制租金價(jià)格指數(shù)。

（3）用好用足全市統(tǒng)一的住房租賃交易服務(wù)平臺——“深圳智慧租房”，進(jìn)一步完善房源瀏覽、查詢、發(fā)布、簽約等功能，規(guī)范市場行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]況瀾，郝勤芳，梁平等.我國住房租賃市場需求及發(fā)展趨勢研究.開發(fā)性金融研究，2018（6）.

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