不動產登記錯誤分辨及賠償研究

紀靜茹

摘要：登記是社會公眾感知不動產變動的重要途徑，其中登記錯誤是不動產登記難以回避的一個話題，想要清晰地分辨不動產登記錯誤首先應建立在明確如何認定登記錯誤與錯誤登記的基礎之上，進一步而言，則需對完全的登記機關的過錯和登記機關與當事人混合過錯等常見的登記錯誤的情形加以區分，進而對常見登記錯誤情形的賠償責任加以細化。

關鍵詞：不動產登記;登記錯誤;賠償

一、登記錯誤的界定

關于登記錯誤，根據《民法典》第220條和第222條，登記錯誤與錯誤登記之間存在界限，含射范圍并不相同。關于錯誤登記目前理論觀點大致有三種：

第一種出整體出發主張所有登記事項與實際不一致都屬于錯誤，既包括登記行為的錯誤，也包括了基于當事人原因所發生的情形。第二種屬于限制性的主張，該觀點認為錯誤登記僅包括基于合法有效的申請產生的登記證明與真實情況不符合的錯誤。最后一種是對前兩種主張的折中，該觀點認為錯誤登記既包括限制性部分也包括整體的部分內容，僅僅將登記完成后基于其他原因而產生的錯誤。

我國提及的錯誤登記傾向于折中的選擇。原則上《民法典》第222條的錯誤應作狹義的理解，是將基于當事人之間的瑕疵或故意的弄虛作假的行為排除在外的情形。根據物權法的相關內容，由于當事人原因造成的錯誤由當事人自行承擔。登記機關導致的由登記機關對錯誤登記承擔賠償。對在出現混合因素就包括當事人自身也包括登記機關過錯的情況下如何承擔責任是欠缺的。

二、常見登記錯誤的情形

登記錯誤有多種分類，根據原因來進行有多種分類，根據原因來進行分類，可以將登記錯誤分為完全的登記機關的過錯和登記機關與當事人混合過錯兩種?；谶@一分類常見的登記錯誤主要包括以下：

情形一：申請人虛假申請，故意提供不真實信息而登記機關進行審查行為時未發現材料的問題。這一情形可通過簡單案例來說明，昌盛公司偽造興隆公司的單位印章及相關資料，向某登記機關申請將興隆公司所有的房地產過戶給舜耕公司。對于昌盛公司提供的資料登記機關審查過程中未盡到審查義務將產權過戶給了舜耕公司。其后，興隆公司主張產權受損。此種情形屬于分類中的混合型過錯情形。此外，申請人與登記機關相互串通，故意實施錯誤登記行為。與申請人的單獨行為相比較，登記機關在主觀上是故意而為而非出于過失。

情形二：登記機關錯誤可分為沒有適當理由拖延登記和沒有依據拒絕為申請人進行登記，以及審查遺漏三種。其中延遲在實踐中是發生錯誤登記最為常見的原因，即房產登記機關的不按時延遲登記的行為導致了房屋所有權的無法取得。但現實中在此種情況下，王某可能對此后果自行承擔大部分責任，登記機關進行賠償的情形并不是很多。雖然房產登記機關需要承擔賠償責任，但大多數情況都只是部分性的責任。

三、不同情形下錯誤登記的賠償責任

不同情形下錯誤登記的賠償責任區分基于不同原因產生的賠償是分辨歸責原則的理論依據。因混合原因產生的錯誤登記基于混合原因發生的錯誤登記，涉及到登記機關的錯失或過錯與申請人的虛假行為，因而實際情況往往較為復雜。學術界主要存在以下幾種分類觀點：

分類一：根據《民法典》第1170條二人以上共同實施侵權行為，若不能確定具體行為人，造成他人損害的承擔連帶責任。若申請人與當事人同謀實行了錯誤登記的行為，依據該法條二者共同承擔連帶的賠償責任。分類二：在混合過錯的情形下，既然申請人與機關均存在過錯，申請人可能實行了虛假行為，提供申請材料包含不真實的內容。機構在審查時存有過失行為，因此根據《民法典》由司法機關依據二者之間過錯的大小，綜合考慮申請人、機構在案件中責任分類二：在混合過錯的情形下，既然申請人與機關均存在過錯，申請人可能實行了虛假行為，提供申請材料包含不真實的內容。機構在審查時存有過失行為，因此根據《民法典》由司法機關依據二者之間過錯的大小，綜合考慮申請人、機構在案件中責任的輕重確定雙方之間的部分責任。分類二可以概述為按份性質責任承擔方式。同時，對于二者按份的先后是傾向于補充的選擇。即受害人首先向申請人要求賠償，機構在此之后承擔補充賠償。

因登記機關原因的責任認定與按件收取不動產登記相對應，不動產的價值數額較大，考慮到我國缺少專項登記基金。因此區別于一般民事侵權的積極與消極全面賠償的原則，不動產實際中屬于限制賠償。理論上在針對單一登記機構錯誤的情形，應進行全面的賠償。不能以為防止機構登記壓力過大為理由拒絕進行賠償。原因在于：被侵權人的損失與一般民事損失范圍大致相同，不僅包括訴訟費用，申請登記手續費用等直接的損失也包括租金收入等消極的損失。全面賠償的選擇一方面可以促使機構相關人員認真細致辦理登記，限制賠償的設置可能會給工作人員帶來潛意識層面的散漫。這與侵權責任盡可能彌補受害人因登記錯誤造成的損失的理念是相背離的。另一方面，錯誤登記涉及到的數額往往較大，限制性的賠償顯然難以彌補受害人的合法利益。限制賠償主要存在兩種方式，一是設定最高數額的限制，低于最高額的都可以申請賠償，符合賠償條件的全面賠償，超過最高部分不進行賠償。二是對范圍的限制，在賠償范圍內的進行相應賠償，范圍外的不進行。

是故，筆者認為限制賠償不是解決登記錯誤賠償的適合的選擇。根據登記機關目前的審查的形式，在審查中細致進行審查工作是可以避免錯誤登記出現的。此外，據《民法典》統一登記的規定，完善統一程序進一步構建賠償制度是妥善應對不動產登記錯誤的有效方式。

注釋：

[1]王利民.物權法專題研究.吉林人民出版社，2002年版.

[2]宋百海，于磊.不動產登記中的四個誤區[J].中國房地產，2017（28）：42-44.

[3]黃愛閩.不動產登記機構登記錯誤的賠償責任分析[J].住宅與房地產，2017（23）：16.

[4]雷傳平，陳忱，石東洋.不動產錯誤登記責任的形態及歸責原則[J].大慶社會科學，2017（05）：100-103.

參考文獻：

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[2]宋百海，于磊.不動產登記中的四個誤區[J].中國房地產，2017（28）：42-44.

[3]黃愛閩.不動產登記機構登記錯誤的賠償責任分析[J].住宅與房地產，2017（23）：16.

[4]王利民.物權法專題研究.吉林人民出版社，2002 年版 344 頁.