不動產(chǎn)登記錯誤分辨及賠償研究

紀(jì)靜茹

摘要：登記是社會公眾感知不動產(chǎn)變動的重要途徑，其中登記錯誤是不動產(chǎn)登記難以回避的一個話題，想要清晰地分辨不動產(chǎn)登記錯誤首先應(yīng)建立在明確如何認(rèn)定登記錯誤與錯誤登記的基礎(chǔ)之上，進(jìn)一步而言，則需對完全的登記機(jī)關(guān)的過錯和登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人混合過錯等常見的登記錯誤的情形加以區(qū)分，進(jìn)而對常見登記錯誤情形的賠償責(zé)任加以細(xì)化。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;登記錯誤;賠償

一、登記錯誤的界定

關(guān)于登記錯誤，根據(jù)《民法典》第220條和第222條，登記錯誤與錯誤登記之間存在界限，含射范圍并不相同。關(guān)于錯誤登記目前理論觀點(diǎn)大致有三種：

第一種出整體出發(fā)主張所有登記事項(xiàng)與實(shí)際不一致都屬于錯誤，既包括登記行為的錯誤，也包括了基于當(dāng)事人原因所發(fā)生的情形。第二種屬于限制性的主張，該觀點(diǎn)認(rèn)為錯誤登記僅包括基于合法有效的申請產(chǎn)生的登記證明與真實(shí)情況不符合的錯誤。最后一種是對前兩種主張的折中，該觀點(diǎn)認(rèn)為錯誤登記既包括限制性部分也包括整體的部分內(nèi)容，僅僅將登記完成后基于其他原因而產(chǎn)生的錯誤。

我國提及的錯誤登記傾向于折中的選擇。原則上《民法典》第222條的錯誤應(yīng)作狹義的理解，是將基于當(dāng)事人之間的瑕疵或故意的弄虛作假的行為排除在外的情形。根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)內(nèi)容，由于當(dāng)事人原因造成的錯誤由當(dāng)事人自行承擔(dān)。登記機(jī)關(guān)導(dǎo)致的由登記機(jī)關(guān)對錯誤登記承擔(dān)賠償。對在出現(xiàn)混合因素就包括當(dāng)事人自身也包括登記機(jī)關(guān)過錯的情況下如何承擔(dān)責(zé)任是欠缺的。

二、常見登記錯誤的情形

登記錯誤有多種分類，根據(jù)原因來進(jìn)行有多種分類，根據(jù)原因來進(jìn)行分類，可以將登記錯誤分為完全的登記機(jī)關(guān)的過錯和登記機(jī)關(guān)與當(dāng)事人混合過錯兩種。基于這一分類常見的登記錯誤主要包括以下：

情形一：申請人虛假申請，故意提供不真實(shí)信息而登記機(jī)關(guān)進(jìn)行審查行為時(shí)未發(fā)現(xiàn)材料的問題。這一情形可通過簡單案例來說明，昌盛公司偽造興隆公司的單位印章及相關(guān)資料，向某登記機(jī)關(guān)申請將興隆公司所有的房地產(chǎn)過戶給舜耕公司。對于昌盛公司提供的資料登記機(jī)關(guān)審查過程中未盡到審查義務(wù)將產(chǎn)權(quán)過戶給了舜耕公司。其后，興隆公司主張產(chǎn)權(quán)受損。此種情形屬于分類中的混合型過錯情形。此外，申請人與登記機(jī)關(guān)相互串通，故意實(shí)施錯誤登記行為。與申請人的單獨(dú)行為相比較，登記機(jī)關(guān)在主觀上是故意而為而非出于過失。

情形二：登記機(jī)關(guān)錯誤可分為沒有適當(dāng)理由拖延登記和沒有依據(jù)拒絕為申請人進(jìn)行登記，以及審查遺漏三種。其中延遲在實(shí)踐中是發(fā)生錯誤登記最為常見的原因，即房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的不按時(shí)延遲登記的行為導(dǎo)致了房屋所有權(quán)的無法取得。但現(xiàn)實(shí)中在此種情況下，王某可能對此后果自行承擔(dān)大部分責(zé)任，登記機(jī)關(guān)進(jìn)行賠償?shù)那樾尾⒉皇呛芏唷ｋm然房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)需要承擔(dān)賠償責(zé)任，但大多數(shù)情況都只是部分性的責(zé)任。

三、不同情形下錯誤登記的賠償責(zé)任

不同情形下錯誤登記的賠償責(zé)任區(qū)分基于不同原因產(chǎn)生的賠償是分辨歸責(zé)原則的理論依據(jù)。因混合原因產(chǎn)生的錯誤登記基于混合原因發(fā)生的錯誤登記，涉及到登記機(jī)關(guān)的錯失或過錯與申請人的虛假行為，因而實(shí)際情況往往較為復(fù)雜。學(xué)術(shù)界主要存在以下幾種分類觀點(diǎn)：

分類一：根據(jù)《民法典》第1170條二人以上共同實(shí)施侵權(quán)行為，若不能確定具體行為人，造成他人損害的承擔(dān)連帶責(zé)任。若申請人與當(dāng)事人同謀實(shí)行了錯誤登記的行為，依據(jù)該法條二者共同承擔(dān)連帶的賠償責(zé)任。分類二：在混合過錯的情形下，既然申請人與機(jī)關(guān)均存在過錯，申請人可能實(shí)行了虛假行為，提供申請材料包含不真實(shí)的內(nèi)容。機(jī)構(gòu)在審查時(shí)存有過失行為，因此根據(jù)《民法典》由司法機(jī)關(guān)依據(jù)二者之間過錯的大小，綜合考慮申請人、機(jī)構(gòu)在案件中責(zé)任分類二：在混合過錯的情形下，既然申請人與機(jī)關(guān)均存在過錯，申請人可能實(shí)行了虛假行為，提供申請材料包含不真實(shí)的內(nèi)容。機(jī)構(gòu)在審查時(shí)存有過失行為，因此根據(jù)《民法典》由司法機(jī)關(guān)依據(jù)二者之間過錯的大小，綜合考慮申請人、機(jī)構(gòu)在案件中責(zé)任的輕重確定雙方之間的部分責(zé)任。分類二可以概述為按份性質(zhì)責(zé)任承擔(dān)方式。同時(shí)，對于二者按份的先后是傾向于補(bǔ)充的選擇。即受害人首先向申請人要求賠償，機(jī)構(gòu)在此之后承擔(dān)補(bǔ)充賠償。

因登記機(jī)關(guān)原因的責(zé)任認(rèn)定與按件收取不動產(chǎn)登記相對應(yīng)，不動產(chǎn)的價(jià)值數(shù)額較大，考慮到我國缺少專項(xiàng)登記基金。因此區(qū)別于一般民事侵權(quán)的積極與消極全面賠償?shù)脑瓌t，不動產(chǎn)實(shí)際中屬于限制賠償。理論上在針對單一登記機(jī)構(gòu)錯誤的情形，應(yīng)進(jìn)行全面的賠償。不能以為防止機(jī)構(gòu)登記壓力過大為理由拒絕進(jìn)行賠償。原因在于：被侵權(quán)人的損失與一般民事?lián)p失范圍大致相同，不僅包括訴訟費(fèi)用，申請登記手續(xù)費(fèi)用等直接的損失也包括租金收入等消極的損失。全面賠償?shù)倪x擇一方面可以促使機(jī)構(gòu)相關(guān)人員認(rèn)真細(xì)致辦理登記，限制賠償?shù)脑O(shè)置可能會給工作人員帶來潛意識層面的散漫。這與侵權(quán)責(zé)任盡可能彌補(bǔ)受害人因登記錯誤造成的損失的理念是相背離的。另一方面，錯誤登記涉及到的數(shù)額往往較大，限制性的賠償顯然難以彌補(bǔ)受害人的合法利益。限制賠償主要存在兩種方式，一是設(shè)定最高數(shù)額的限制，低于最高額的都可以申請賠償，符合賠償條件的全面賠償，超過最高部分不進(jìn)行賠償。二是對范圍的限制，在賠償范圍內(nèi)的進(jìn)行相應(yīng)賠償，范圍外的不進(jìn)行。

是故，筆者認(rèn)為限制賠償不是解決登記錯誤賠償?shù)倪m合的選擇。根據(jù)登記機(jī)關(guān)目前的審查的形式，在審查中細(xì)致進(jìn)行審查工作是可以避免錯誤登記出現(xiàn)的。此外，據(jù)《民法典》統(tǒng)一登記的規(guī)定，完善統(tǒng)一程序進(jìn)一步構(gòu)建賠償制度是妥善應(yīng)對不動產(chǎn)登記錯誤的有效方式。

注釋：

[1]王利民.物權(quán)法專題研究.吉林人民出版社，2002年版.

[2]宋百海，于磊.不動產(chǎn)登記中的四個誤區(qū)[J].中國房地產(chǎn)，2017（28）：42-44.

[3]黃愛閩.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤的賠償責(zé)任分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（23）：16.

[4]雷傳平，陳忱，石東洋.不動產(chǎn)錯誤登記責(zé)任的形態(tài)及歸責(zé)原則[J].大慶社會科學(xué)，2017（05）：100-103.

參考文獻(xiàn)：

[1]雷傳平，陳忱，石東洋.不動產(chǎn)錯誤登記責(zé)任的形態(tài)及歸責(zé)原則[J].大慶社會科學(xué)，2017（05）：100-103.

[2]宋百海，于磊.不動產(chǎn)登記中的四個誤區(qū)[J].中國房地產(chǎn)，2017（28）：42-44.

[3]黃愛閩.不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯誤的賠償責(zé)任分析[J].住宅與房地產(chǎn)，2017（23）：16.

[4]王利民.物權(quán)法專題研究.吉林人民出版社，2002 年版 344 頁.