新形勢下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險及其防范分析

張文婧

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與多個方面有關(guān)系，對于提高國民經(jīng)濟(jì)水平有著重要影響，同時也對人們的消費(fèi)投資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生著深刻地變革。房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展對資金的需要不斷升高，因此房地產(chǎn)金融應(yīng)運(yùn)而生，房地產(chǎn)金融在給房地產(chǎn)行業(yè)提供大量的資金扶持之外，也給許多以商業(yè)銀行為主的金融機(jī)構(gòu)帶來了一系列的風(fēng)險。經(jīng)過長時間的發(fā)展，房地產(chǎn)金融已經(jīng)涉及到了許多個方面，把房地產(chǎn)行業(yè)和金融密切的綁在一一起，如果房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不景氣會使金融體系處在巨大的危險之中，進(jìn)而對整體的國民經(jīng)濟(jì)健康產(chǎn)生消極影響。同時還會嚴(yán)重危害公眾的日常生活，采取有效措施規(guī)避房產(chǎn)金融風(fēng)險十分有必要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);金融風(fēng)險;房地產(chǎn)金融;防范分析

前言：

本文將從多個角度對國內(nèi)房產(chǎn)金融風(fēng)險進(jìn)行研究和分析，闡述其構(gòu)成和發(fā)展機(jī)制，對房地產(chǎn)金融風(fēng)險給房地產(chǎn)行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、國民經(jīng)濟(jì)帶來的不利影響進(jìn)行重點分析。通過分析從多個方面提出對應(yīng)的措施對策，進(jìn)而提高防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的能力，加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管應(yīng)對房產(chǎn)金融風(fēng)險的能力，保障國民經(jīng)濟(jì)長期健康發(fā)展。

一、新形勢下我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險分析

（一）房產(chǎn)空置造成的資源浪費(fèi)和限制

房地產(chǎn)開發(fā)商盲目投資使社會上出現(xiàn)了大批的閑置房，這代表經(jīng)濟(jì)泡沫已經(jīng)形成，閑置房會給相關(guān)者帶來巨大的利益風(fēng)險。閑置房處于待租和待銷的狀態(tài)，而房屋銷售所得的資金就是開發(fā)商主要的利潤。對于開發(fā)商來說，房屋的空置率越高，自身的投機(jī)成本就越高，占據(jù)著自身大量的資金，如果缺少需求就會使售房面臨問題，開發(fā)商投入到房地產(chǎn)項目中的資金難以快速變現(xiàn)，面臨巨大的資金流動風(fēng)險。[1]我國大多數(shù)開發(fā)商在經(jīng)營過程中都背負(fù)著大數(shù)目的債務(wù)，倘若出現(xiàn)房屋不能順利賣出的情況，就會遭受較大的財務(wù)風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)價格上漲促使銀行信貸擴(kuò)張

從2003年開始，國內(nèi)的房價就開始保持飛速的增長。國內(nèi)房價的飛速升高和整個房地產(chǎn)行業(yè)超高的回報率，使投機(jī)性需求不斷提升。許多城市開始“炒樓”“炒房”，把房價哄抬起來，很多炒房團(tuán)在全國各個地方買賣房屋，不停地哄抬房價，促使居民不斷刷新對房價的預(yù)計，為爆發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險埋下了一顆巨型炸彈。其主要原因有以下兩方面：其一，較高的房價不斷提高銀行的貸款需求，飛速增長的房價使房地產(chǎn)利潤飛速提高，導(dǎo)致對房地產(chǎn)的投資不斷加大，對資金的需求量不斷增加，導(dǎo)致銀行的貸款量也不斷增加。銀行把房產(chǎn)當(dāng)做優(yōu)質(zhì)抵押物，在房價居高不下的大背景下，貸款者從銀行貸款的數(shù)額也不斷增長。[2]其二，隨著房產(chǎn)價格的上漲，一些銀行會在個人住房貸款方面制定優(yōu)惠政策，不斷創(chuàng)新貸款品種，促使我國個人住房貸款的總量越來越高，極大程度上加劇房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

二、新形勢下防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的措施分析

（一）嚴(yán)控過分投機(jī)投資，穩(wěn)定國內(nèi)房價

針對商業(yè)銀行制定的信貸政策，政府要嚴(yán)格控制購買第二、三套房試圖提高貸款利率的行為，對于非常住人口在買房時不給予貸款。在稅收方面，對投機(jī)行為征收高水的所得稅。對于空置房，收取相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)，提高買賣房屋投機(jī)者的購房成本。房價之所以高居不下，低價的持續(xù)增長也是原因之一，所以完善現(xiàn)有的土地儲備制度刻不容緩，各個地區(qū)的政府要建立健全完備的土地儲存庫，合理劃分不同用途的土地，實行差異化管理，以免政府使用土地絕對壟斷權(quán)。不斷地增強(qiáng)土地儲備貸款政策的公開化和透明化，適當(dāng)?shù)陌衙耖g資本引入，強(qiáng)化社會公眾的監(jiān)督，避免出現(xiàn)土地被公款挪用的情況。

（二）健全個人征信制度

在調(diào)查個人信息的過程中，要堅持把政府政策作為導(dǎo)向，全力配合稅收、審計、財政各個相關(guān)部門的工作，使商業(yè)銀行的聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)不斷完善，進(jìn)一步建立起一個完備的多層次個人信用調(diào)查網(wǎng)。在工作實踐中，根據(jù)個人在此信用調(diào)查網(wǎng)上的情況進(jìn)行合理的評估和等級劃分。在保障信息安全的前提下，商業(yè)銀行之間可以建立關(guān)于個人信息的共享平臺，使各個銀行都可以同時了解到征信人員的全面信用狀況，實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的信息共享和采集。政府方面可以出臺相關(guān)的法律法規(guī)，使商業(yè)銀行在對個人征信的時候有法可依。

（三）嚴(yán)格把控抵押物的價值缺口

商業(yè)銀行通常會把房屋作為抵押物給企業(yè)或個人進(jìn)行貸款，并用該房產(chǎn)的市場價格作為貸款參考。在考察各商業(yè)銀行防范市場風(fēng)險能力的時候，可以針對房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開展檢查，對抵押物進(jìn)行全方位的綜合分析。[3]在和接待人簽合同的時候?qū)Φ盅何镏贫ㄒ粋€明確的下限價格，并密切關(guān)注其價值變化。若出現(xiàn)抵押物大幅貶值難以有效擔(dān)保所貸資金時，銀行可以要求接待人追加貸款擔(dān)保，來彌補(bǔ)抵押物降價所造成的價值缺口，也可以采取提前收款的方法，避免抵押物貶值給自身帶來的風(fēng)險。

（四）制定合理的金融法律體系和監(jiān)管機(jī)構(gòu)

政府部門要對市場主體的行為進(jìn)行合理規(guī)范，保護(hù)市場經(jīng)濟(jì)中的各方權(quán)益。房地產(chǎn)金融的發(fā)展涉及銀監(jiān)會、規(guī)劃局等數(shù)個政府部門，要強(qiáng)化各部門之間的協(xié)調(diào)合作，形成有效的監(jiān)管模式，用市場化方式合理引導(dǎo)大眾的理性需求，出臺關(guān)于住房公積金、房產(chǎn)抵押和房產(chǎn)金融市場運(yùn)作各個方面的法律法規(guī)，最終實現(xiàn)社會資金合理配置。商業(yè)銀行要從多方面綜合考慮房價下跌及各種政策出臺所帶來的影響，制定好合理的預(yù)警措施，消除風(fēng)險因素的多重積累，實現(xiàn)風(fēng)險和收益之間的均衡。

結(jié)語：

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，該行業(yè)對全體經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展產(chǎn)生的帶動作用不斷提高。房地產(chǎn)企業(yè)和購房者對資金的需求量不斷加大，商業(yè)銀行在貸款方面取得了新發(fā)展。市場的變化使得我國房地產(chǎn)金融面臨新風(fēng)險，倘若這些風(fēng)險在同一時期集中爆發(fā)起來，會給整個經(jīng)濟(jì)社會帶來嚴(yán)重的損害。我國市場經(jīng)濟(jì)的日趨完善，加上國家不斷出臺對房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的調(diào)控政策，使金融機(jī)構(gòu)防范風(fēng)險的能力和意識得到提高。因此，在多方共同的努力下，一定可以把房地產(chǎn)金融風(fēng)險保持在可控范圍內(nèi)，促使房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭印霞，邵四華.我國房地產(chǎn)金融發(fā)展趨勢與創(chuàng)新研究[J].中國房地產(chǎn)金融，2011（02）：6-10.

[2]殷紅.我國房地產(chǎn)金融的過去、現(xiàn)在和將來[J].城市金融論壇，1998（02）：24-27.

[3]郭娜，郝項超.改革開放三十年來我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展與變革[J].中國金融，2008（22）：60-61.