新形勢下我國房地產金融風險及其防范分析

張文婧

摘要：房地產行業的發展與多個方面有關系，對于提高國民經濟水平有著重要影響，同時也對人們的消費投資結構產生著深刻地變革。房地產行業的迅猛發展對資金的需要不斷升高，因此房地產金融應運而生，房地產金融在給房地產行業提供大量的資金扶持之外，也給許多以商業銀行為主的金融機構帶來了一系列的風險。經過長時間的發展，房地產金融已經涉及到了許多個方面，把房地產行業和金融密切的綁在一一起，如果房地產行業發展不景氣會使金融體系處在巨大的危險之中，進而對整體的國民經濟健康產生消極影響。同時還會嚴重危害公眾的日常生活，采取有效措施規避房產金融風險十分有必要。

關鍵詞：房地產行業;金融風險;房地產金融;防范分析

前言：

本文將從多個角度對國內房產金融風險進行研究和分析，闡述其構成和發展機制，對房地產金融風險給房地產行業、金融機構、國民經濟帶來的不利影響進行重點分析。通過分析從多個方面提出對應的措施對策，進而提高防范房地產金融風險的能力，加強金融機構監管應對房產金融風險的能力，保障國民經濟長期健康發展。

一、新形勢下我國房地產金融風險分析

（一）房產空置造成的資源浪費和限制

房地產開發商盲目投資使社會上出現了大批的閑置房，這代表經濟泡沫已經形成，閑置房會給相關者帶來巨大的利益風險。閑置房處于待租和待銷的狀態，而房屋銷售所得的資金就是開發商主要的利潤。對于開發商來說，房屋的空置率越高，自身的投機成本就越高，占據著自身大量的資金，如果缺少需求就會使售房面臨問題，開發商投入到房地產項目中的資金難以快速變現，面臨巨大的資金流動風險。[1]我國大多數開發商在經營過程中都背負著大數目的債務，倘若出現房屋不能順利賣出的情況，就會遭受較大的財務風險。

（二）房地產價格上漲促使銀行信貸擴張

從2003年開始，國內的房價就開始保持飛速的增長。國內房價的飛速升高和整個房地產行業超高的回報率，使投機性需求不斷提升。許多城市開始“炒樓”“炒房”，把房價哄抬起來，很多炒房團在全國各個地方買賣房屋，不停地哄抬房價，促使居民不斷刷新對房價的預計，為爆發房地產金融風險埋下了一顆巨型炸彈。其主要原因有以下兩方面：其一，較高的房價不斷提高銀行的貸款需求，飛速增長的房價使房地產利潤飛速提高，導致對房地產的投資不斷加大，對資金的需求量不斷增加，導致銀行的貸款量也不斷增加。銀行把房產當做優質抵押物，在房價居高不下的大背景下，貸款者從銀行貸款的數額也不斷增長。[2]其二，隨著房產價格的上漲，一些銀行會在個人住房貸款方面制定優惠政策，不斷創新貸款品種，促使我國個人住房貸款的總量越來越高，極大程度上加劇房地產金融風險。

二、新形勢下防范房地產金融風險的措施分析

（一）嚴控過分投機投資，穩定國內房價

針對商業銀行制定的信貸政策，政府要嚴格控制購買第二、三套房試圖提高貸款利率的行為，對于非常住人口在買房時不給予貸款。在稅收方面，對投機行為征收高水的所得稅。對于空置房，收取相應的物業管理費，提高買賣房屋投機者的購房成本。房價之所以高居不下，低價的持續增長也是原因之一，所以完善現有的土地儲備制度刻不容緩，各個地區的政府要建立健全完備的土地儲存庫，合理劃分不同用途的土地，實行差異化管理，以免政府使用土地絕對壟斷權。不斷地增強土地儲備貸款政策的公開化和透明化，適當的把民間資本引入，強化社會公眾的監督，避免出現土地被公款挪用的情況。

（二）健全個人征信制度

在調查個人信息的過程中，要堅持把政府政策作為導向，全力配合稅收、審計、財政各個相關部門的工作，使商業銀行的聯網系統不斷完善，進一步建立起一個完備的多層次個人信用調查網。在工作實踐中，根據個人在此信用調查網上的情況進行合理的評估和等級劃分。在保障信息安全的前提下，商業銀行之間可以建立關于個人信息的共享平臺，使各個銀行都可以同時了解到征信人員的全面信用狀況，實現全國范圍內的信息共享和采集。政府方面可以出臺相關的法律法規，使商業銀行在對個人征信的時候有法可依。

（三）嚴格把控抵押物的價值缺口

商業銀行通常會把房屋作為抵押物給企業或個人進行貸款，并用該房產的市場價格作為貸款參考。在考察各商業銀行防范市場風險能力的時候，可以針對房地產信貸業務開展檢查，對抵押物進行全方位的綜合分析。[3]在和接待人簽合同的時候對抵押物制定一個明確的下限價格，并密切關注其價值變化。若出現抵押物大幅貶值難以有效擔保所貸資金時，銀行可以要求接待人追加貸款擔保，來彌補抵押物降價所造成的價值缺口，也可以采取提前收款的方法，避免抵押物貶值給自身帶來的風險。

（四）制定合理的金融法律體系和監管機構

政府部門要對市場主體的行為進行合理規范，保護市場經濟中的各方權益。房地產金融的發展涉及銀監會、規劃局等數個政府部門，要強化各部門之間的協調合作，形成有效的監管模式，用市場化方式合理引導大眾的理性需求，出臺關于住房公積金、房產抵押和房產金融市場運作各個方面的法律法規，最終實現社會資金合理配置。商業銀行要從多方面綜合考慮房價下跌及各種政策出臺所帶來的影響，制定好合理的預警措施，消除風險因素的多重積累，實現風險和收益之間的均衡。

結語：

隨著房地產行業的不斷發展，該行業對全體經濟社會發展產生的帶動作用不斷提高。房地產企業和購房者對資金的需求量不斷加大，商業銀行在貸款方面取得了新發展。市場的變化使得我國房地產金融面臨新風險，倘若這些風險在同一時期集中爆發起來，會給整個經濟社會帶來嚴重的損害。我國市場經濟的日趨完善，加上國家不斷出臺對房地產行業有關的調控政策，使金融機構防范風險的能力和意識得到提高。因此，在多方共同的努力下，一定可以把房地產金融風險保持在可控范圍內，促使房地產行業的健康發展。

參考文獻：

[1]鄭印霞，邵四華.我國房地產金融發展趨勢與創新研究[J].中國房地產金融，2011（02）：6-10.

[2]殷紅.我國房地產金融的過去、現在和將來[J].城市金融論壇，1998（02）：24-27.

[3]郭娜，郝項超.改革開放三十年來我國房地產金融的發展與變革[J].中國金融，2008（22）：60-61.