中國房地產未來發展前景展望

文/本刊編輯部 郄江華 王聰聰

房地產市場的發展是連接經濟、金融與民生工程的交匯點。房子問題已成為土地政策、貨幣政策與金融監管政策等必須考慮的元素，是影響我國各項事業邁向新臺階必須要跨過去的檻。為此，政府部門再次強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，并對我國下一步房地產市場的發展做出了明確部署，建立“多主體供給、多渠道保障和租購并舉的住房制度”，以實現“住有所居”。從近幾年的政策走勢來看，房產調控除了需求側以“限”為代表的方式之外，供給側也在探索，特別是多層次的公共住房體系更加豐富。

調查數據顯示：2020 年一季度，新建住宅價格累計上漲0.18%，是2015 年5 月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37 個百分點。其中2 月線下售樓處受限，企業轉戰線上營銷，部分項目降價促銷，致百城住宅均價出現階段性小幅調整；3 月線下售樓處逐步開放，市場情緒有所恢復，價格環比小幅上漲0.14%，整體保持平穩，均價為15 195 元/m2。

2018—2020 年一季度各級城市住宅均價漲幅對比圖

中國房地產的歷史發展趨勢及現狀

從數據上看，過去20 年，中國房價的增長率波動很大，周期性很強，且大部分時間為正。房價走勢表現為整體的階梯性振蕩上行[1]。中國房價增長波動大、周期性強并不奇怪，因為中國的經濟增長周期性也很強。

房地產周期的根源是政策調控周期。在每輪調控之后，房價都會發生報復性反彈。最近的一輪調控持續了2 年多，但全國70 個大中城市中，超過一半城市的新建住宅的價格還在增長。不同城市的房價區域性差異化越來越明顯，一線城市的房價漲幅最高，并且受限于供給的相對稀缺，價格波動率越來越大；二三線城市的供給相對寬松，供給不斷增加，價格漲幅較小。中國的房地產在2012 年之前處于黃金期，整體供不應求，漲幅居高不下，2012 年以后開始進入白銀期，全國總體上供需基本平衡，但區域供需不平衡開始出現[2]。2018 年1～6 月份，商品房銷售面積約7.7×108m2，同比增長3.3%，增速比1～5 月份提高0.4 個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業營業用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66 945 億元，增長13.2%，增速提高1.4 個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業營業用房銷售額增長5.7%。截至2000 年，全國房地產經紀機構已達2.5 萬家，從業人員約有20 多萬人；截至2017 年年底，保守估計房地產經紀從業機構已超過10 萬家，從業人員逾百萬?？梢姡覈康禺a經紀行業發展迅速，規模不斷擴大，行業發展潛力較大。

2014—2018 年中國商品房交易面積及增速數據來源：國家統計局、中研普華產業研究院。

“新基建”為房地產市場帶來新的發展機遇

新冠肺炎疫情給中國房地產行業帶來了轉型的新特征和新動力。比如，“新基建”政策的提出給房地產業帶來了新的歷史發展機遇?！靶禄ā闭撸由蠂鴦赵合路沤ㄔO用地審批授權，意味著土地一級開發將重新回歸房產舞臺的中央，并形成新的開發模式。而地方政府手中握有的更大事權則更容易推動一級開發模式的變革，地產企業可以以新的模式參與一級開發。

2010 年，萬科銷售額首次突破千億，成為這個行業的里程碑，短短10 年時間，千億銷售額便退化為房地產排行榜前30的門檻。房地產規模數量上的膨脹并不全然來自數字化，但在規模沖高、利潤回落的當下，各企業都在急于向數字化求解未來的答案[3]。

與“鐵公基”和房地產為代表的“傳統基建”時代有著本質不同，數字化需求來源于對疫情的短線應對，一些發軔于人力、財務等單項業務，還有一些則立足于集團的整體轉型。我國的新一輪基建建設突破了以傳統的鐵路、公路和基礎設施建設為代表的基建模式，賦予了新的科技內涵，這是具有重大歷史意義和現實意義的轉折，也符合當今世界經濟和我國經濟發展的趨勢和要求，這輪基建以5G、互聯網、信息化、智能化等科技為鮮明特色。據報道，在新冠肺炎疫情沖擊和經濟下行壓力下，各省份最近密集推出龐大投資計劃，總投資接近25萬億元，2020 年度計劃完成投資也近3.5 萬億元。

數據中心（IDC）作為集中存放計算、存儲以及網絡設備的場所，匯聚了大量互聯網應用數據，為海量云服務提供了支撐。因其特殊性，除了基本數據存儲與計算服務外，還需要提供互聯網基礎服務，如穩定高速的互聯網接入帶寬、穩定充足的電力供應、恒溫恒濕的機房環境、實時有效的集中監控等。

本身就是熱點的5G 建設正在如火如荼建設中，根據VIAVI 最新發布的《5G 部署現狀》研究報告，截至2020 年1月，全球已有34 個國家的378 個城市部署商用了5G 網絡。韓國是5G 部署城市數量最多的國家，已成功覆蓋85 個城市；其次是我國，有57 個城市可使用5G 網絡。相信在新基建的推動下，我國將很快成為5G 部署城市最多的國家。事實上，2020年以來，工信部會議中頻頻提及加快5G 網絡、工業互聯網、高端裝備等新興科技產業發展。此次中央政治局表態，是加快我國5G 網絡建設的又一強有力的強心針，將持續推進數據中心等新型基礎設施建設的進度。當然，新基建給智能化行業帶來的機遇遠遠不止這些。“新基建”主要包括九大領域：5G 基建、特高壓/電力物聯網、高鐵/軌道交通、新能源汽車/充電樁、云計算/數據中心、工業互聯網、車聯網、超高清、物聯網。

中國房地產未來發展前景

2019—2030 年，中國的房地產業在中國新一輪經濟增長周期中仍將繼續保持上升的態勢。

1.從房地產的供需情況分析

庫存情況: 根據國家統計局發布的2019 年一季度各項統計數據中的商品房待售面積（包含住宅、辦公、商業用房）為5.1646×108m2，同比減少9.9%，而實際上,住宅商品房待售面積僅為2.46×108m2，同比減少15.4%，對比同期的商品房銷售面積2.9829×108m2，同比減少只有0.9%，其中住宅商品房銷售面積為2.5954×108m2，同比減少0.6%，反觀房屋竣工面積為1.8474×108m2，其中住宅面積為1.043×108m2，通過增量與銷量的對比可以看出，未來庫存將會持續減少。

人均住宅面積需求:通過國家統計局數據，2018 年，我國城鎮人均住房建筑面積為約36.9m2，而實際使用面積只有23m2，從人均住宅面積來看，我們的住房面積還是偏小，同時我國的住宅是按建筑面積計算，而主要發達經濟體國家是按套內使用面積計算，如日本水平約33.1m2（約合建筑面積47.1m2），從橫向上看面積相近，但由于統計口徑采用的是實際使用面積，而我國采用建筑面積，我國住宅商品房的房率一般在75%～80%，由此，我國城鎮人均住房面積未來存在至少20%的提升空間。

空置率情況：由于前些前房地產的粗放型發展，許多三四線城市過度的土地供應，帶來了不按城市實際需求過度開發，外加隨著人口外遷，造成的結果就是三四線城市商品房供過于求，囤積了大量的空房，這種現象主要集中在全國的三、四線小城市和我國東北部。而一二城市的空置率主要是統計口徑的不同造成空置率偏高，從銷售市場端情況看，三四線城市由于過高的空置率，政府層面只有通過貨幣化棚改減少庫存，而一二線城市則需求旺盛，個別城市甚至通過搖號獲得購房資格。因此，空置率要從不同區域、不同城市級別區別看待，分析中不能采用一刀切的方法進行分析。

伴隨著中國進入城鎮化的中后階段，人口進一步向大中城市和中心城市圈聚集，可以斷定必將有更多的三四城市面臨城市設施因人口流出而出現逐步廢棄。預計2018—2030 年間，中國的住宅銷售平均面積約在1.2×109m2，從這個口徑計算的結果與“人均住宅面積需求”中所計算的2018—2030 年間中國的住宅銷售需求約1.2×109相吻合[4]。

我國的住宅建筑壽命平均30 年，住宅建筑質量跟國際比還是有很大的差距，住房質量的改善，也將推動住房消費的升級。特別是高質量的商品房供應總體上比較欠缺，我國居民仍有巨大的改善居住條件的意愿，所以可預見性未來改善型需求占比將逐年遞增。

隨著房地產市場逐步從增量時代進入存量時代，政策方面的鼎力相助使房屋租賃市場迎來難得一次的發展機遇。十九大報告指出：“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！弊赓彶⑴e的住房制度一石激起千層浪，隨著政策的全面鋪開，住房租賃市場迎來了蓬勃發展的春天。

2.從闡述房地產行業的發展趨勢- 代建分析

自1998 年我國住房制度改革以來，商品房這個字眼首次進入人們視線，我國房地產市場進入了長達20 年的黃金時代，除去中間偶爾因為國際金融危機與經濟下行等因素出現短暫性微微調整外，房價也幾乎一路上行；2016 年底，黨中央適時提出“房子是用來住的，而不是用來炒”，繼而全國范圍出臺諸多史無前例嚴厲地產行業調控政策，無論政策層面對房企融資渠道的重重防火墻限制，還是資金對行業投資回報與風險的考量，市場資金進入房地產開發領域已是難上加難，據相關機構統計，就2019 年房企待償還各項有息債務高達史無前例的6.1 萬億元。從2008—2018 年，是房企高速發展黃金十年，成就了房地產行業快速發展，但另一方面，也為房企粗獷發展所造成的產品同質化埋下伏筆，同質化產品所帶來的規模化競爭成為今天房企負債高的根源。在現行運行模式下，高負債導致高周轉，而高周轉進一步加劇高負債。對于房企，房地產行業融資進入寒冬期，房企整體融資環境十分嚴峻，償債壓力不斷加大之刻，如何保持充足現金流成為關乎生死的關鍵之戰，不僅要廣泛運用各種融資渠道，更要加速銷售回款節奏，對于房企而言，所謂轉型不僅僅是拓寬融資渠道，尋找更低廉和長期的資金，同時要通過股權合作、股權轉讓、小股東操盤、代建、品牌輸出等模式變革自身運行與發展模式，以更開闊思路地實施可持續性發展戰略。

3.從房地產金融方面闡述國家為何重視防范房地產金融風險及未來房地產金融的變革方向進行分析

房地產市場已經漸漸進入“存量時代”，圍繞當前房地產二級市場對房企資產中缺乏流動性的不動產進行資產出表、資產優化、資產盤活等創新性融資提前“變現”是未來幾年來房企著力發展的方向，通過成立資產管理公司、發起設立房地產基金、發行資產證券化類產品等是大勢所趨。從融資形式上看，房地產類股權基金、產業基金、并購基金、商業地產基金等形式私募地產基金越來越成為主流。同時，圍繞房企購房銷售尾款、物業費權益、商業地產租金收入、商業性物業性貸款、上下游供應鏈應收應付賬款等進行以資產為支撐的證券化融資方式、類不動產信托投資基金、房地產抵押貸款等資產證券化類產品將會大有作為。據研究機構最新數據顯示，2016 年房地產代建的銷售額達932 億元，近3 年，房地產代建累計合約總建筑面積超過7×107m2，凈利潤水平持續高于20%，銷售額逼近千億。未來房地產代建有望占據地產行業10%以上的市場份額，或將誕生千億收入的代建企業。