我國房地產業經濟效率測度與評價

李蓉

【摘 要】 目前，中國經濟發展已經步入新常態，作為國民經濟的重要組成部分，房地產業經濟效率的大小顯得尤為重要，提高其經濟效率有助于提升我國經濟水平。在考慮區域的差異性和房地產業發展的動態性的前提下，首先利用DEA-Malmquist指數分析法，以我國31個省市自治區（不包括臺灣、香港和澳門）作為獨立的決策單元進行分析研究，得到2006-2015年我國房地產業經濟效率的變化情況，通過對不同省市自治區房地產經濟效率變化的分析，得到房地產業經濟效率較高的省市自治區，為其他地區房地產業經濟效率的提升提供啟示。

【關鍵詞】DEA-Malmquist指數分析 房地產業 經濟效率評價

一、引言

根據現代經濟增長理論，技術創新與效率改進有利于推動經濟的持續增長，同時增強行業的綜合競爭力 [1]。作為支撐國民經濟穩健發展的重要產業，房地產業發揮著先導性和主導性的作用，是一切經濟活動的前提。近幾年來，學界從眾多角度對我國房地產業的投入產出效率進行了廣泛、深入的研究。

1.房地產業經濟運行效率研究概述

近年來，對房地產業的研究主要集中在信貸支持、宏觀調控政策等層面。關于房地產業投入產出效率的研究，一部分學者集中于微觀角度，即對房地產上市公司績效水平的評價研究。王堅強利測度57家房地產企業動態投資效率，發現促進效率增長的主要動力是規模效益[2]。陳增壽等人，對我國房地產上市企業作研究分析發現，資本結構調整速度與諸多因素顯著相關 [3]。

一部分學者是站在全國的視角，對房地產業區域效率水平進行測度，而且是對區域、省際之間的經濟運行效率作對比分析。曾昭法實證表明效率水平隨地域呈現明顯差異，東中西部地區開發效率水平差距不斷縮小，各區域內部省市效率差異較大[4];方金金實證發現，全國各省市房地產業基本上都處在規模報酬遞減階段[5];陸穎婷等人研究了無錫市房地產交易活躍、去庫存成效顯著的原因，試圖為其他城市房地產業健康發展提供啟示 [6]。

2.DEA方法、Malmquist指數運用實例概述

總體上，我國對房地產業的經濟績效分析已經具備一定的經驗基礎，而要科學地評價區域經濟效率，就必須考慮到區域經濟系統是一項涉及多投入和多產出的復雜網絡系統，Charnes和Cooper等人在1978年提出的數據包絡分析方法（DEA），就是用來評價具有多投入多產出的同類決策單元的相對效率，它能用較為簡便的算法對決策單元進行客觀的評價比較。該方法被廣泛應用于經濟效率分析、技術創新效率分析、環境效率分析等多個領域。馮晨鵬等人運用改進的非徑向ZSG-DEA模型，對我國30個行政區域的環境綜合效率與各維度非期望產出的效率進行測度，結果表明亟需調整產業結構、進行產業結構升級[7]。

在動態條件下，當生產資源配置效率水平和技術水平同時發生變化時，Malmquist生產率指數可以很好的反映二者的總體變化情況。國內外學者對全要素的研究取得了豐富的成果。Kao對臺灣非壽險行業效率進行了評價分析，Arabi等則慮了非期望產出對效率的負面影響，對生產效率進行研究。陳一博對50家創業板上市公司2007-2011年的生產率變動作測度分析 [9]。

在強調堅持住房居住屬性背景下，地方調控政策出現明顯的差異化。據此，本文將綜合上述研究方法——運用DEA-Malmquist指數分析法，對我國31個省市自治區房地產業的經濟效率進行測度，并對各省市自治區房地產經濟效率進行橫向和縱向的比較，得到房地產業經濟效率較高的省市自治區，為其他地區房地產業經濟效率的提升提供啟示。

二、房地產業經濟效率評價的投入產出指標

利用DEA方法分析，首先要選取合理的指標體系，來體現房地產業經濟績效的投入和產出。本文選取的指標體系如表1所示，指標選取的樣本空間為2006-2015年31個省市的面板數據，數據主要來源于國泰君安數據庫。

三、區域經濟效率評價模型

（一）模型的選擇

1.DEA方法及基本模型

DEA給出了一種有效的方法用于估計多投入、多產出的經驗有效生產前沿面，在給定一組包含多投入、多產出的決策單元集合的條件下，不需要權衡變量的任何先驗信息，就能夠確定一個有效的生產前沿面或最佳實踐。在有效前沿面上的決策單元主要分為兩種情況：一是在給定投入量下的最大產出;二是在給定產出量下的最少投入。作為有效衡量決策單元技術效率的度量，DEA給出了他們的效率值，其中，效率值為1的決策單元稱為前沿（有效）決策單元。

DEA主要分為C2R模型和BC2模型，二者的假設條件不同。前者適用于規模報酬不變的假設條件，后者適用于規模報酬變動情況下決策單元相對有效性的評價問題，且能夠同時評價技術有效性和規模有效性。Tone提出了基于松弛變量的SBM模型，該模型相對于上述的兩種傳統模型，能夠得到更加精準的效率值，屬于DEA方法在改進后的擴展模型。

2.Malmquist生產率指數

Malmquist指數由Malmquist首次提出，主要用來分析投入消耗的數量變化。F?re等則建立了基于DEA的Malmquist生產率指數用以度量跨期生產率的變化，該方法已經被證明是一種能夠很好度量決策單元生產率變化的工具。在動態條件下，當生產的技術效率水平和資源配置效率同時發生變化時，Malmquist生產率指數可以很好的描述二者的總體變化情況。

Malmquist生產率指數的實質是利用兩個不同時刻的距離函數的幾何平均值，來描述生產率的變化。通過兩個單獨時期以及兩個混合時期的測度值，計算得到Malmquist生產率指數M0。

M0為輸入導向型Malmquist生產率指數，刻畫t時期和t+1時期的生產率變化。若M0>1，則表明生產率下降;若M0=1，說明生產率保持不變;若M0<1，則表示生產率上升。

對特定的決策單元，將M0進行改進，同時衡量技術效率的變化和技術的變化，生產前沿面的移動由技術的變化所反映。形式如下：

其中，

TEC0測度的是從t時期到t+1時期技術效率的變化，當TEC0>1時，技術效率提高;當TEC0=1 時，技術效率保持不變;當TEC0<1時，反之。FS0則度量了從t時期到t+1時期技術水平的變化，FS0>1，說明技術水平進步;若FS0=1，說明技術水平保持不變;若FS0<1，說明技術水平退步。

（二）房地產業經濟效率實證評價

以2006-2015年我國31個省市自治區為決策單元，采用基于輸入導向型的規模報酬不變的DEA模型，測度我國各省市自治區房地產業經濟效率。結果表明，我國房地產業的經濟效率平均上升0.04%，整體可觀。大部分城市都處在經濟運行效率的前沿面，只有4個省份都處于房地產業發展的無效率狀態，相對效率值小于1;對技術效率和技術進步效率測度結果，可以發現我國整體的平均技術效率和技術進步效率均大于1，即我國房地產業在研究的這十年間相對效率有所提升，且生產前沿面向上移動，出現了技術進步，整體發展態勢較為理想。

將我國31個省市自治區按照地理區位進行劃分，分別測度四個地理區域的技術效率變化、技術進步變化和生產率變化。結果顯示，東部地區的技術進步變化和生產率變化高于其他三個區域，而技術效率卻排第三，說明東部地區房地產業的運行效率提升主要來源于技術進步水平的提升，中部地區三個效率值排名均為最后，且均低于平均水平，說明中部地區房地產業的經濟運行效率亟待提升;西部地區和東北地區的技術水平較高，而技術進步水平和生產率指數均低于平均水平，說明生產技術方面仍有待改進。

進一步的，從平均經濟效率值可以看出，各省市自治區均存在效率值小于1的年份，說明我國房地產業的經濟效率存在一定的波動性，同時各地區之間房地產業經濟運行效率存在明顯的差異。2008年除遼寧省和甘肅省外，其余各省市自治區的房地產業生產率均出現明顯下滑，且效率值低于1，說明2008年我國房地產業的發展受到了巨大的沖擊，2009年上海市和四川省房地產業經濟運行效率出現顯著提升，分別高達2.15、2.19，根據測度結果可知其生產效率的提升源于技術效率和技術進步效率的提高;省市之間相對差距最小的是2014年的江西?。?.141）和黑龍江?。?.573）?？紤]到數據的異常性，在此不對西藏自治區進行分析，可以看出在十年間房地產業生產效率波動最大的是上海市（1.593），波動最小的是內蒙古自治區（0.29）。

如圖1所示，我國房地產業的經濟效率總體水平呈現較為平穩的狀態，沿一水平線上下波動;東部地區房地產業生產率變化波動較大，相對2008年，生產率在2009年出現了明顯的提高，在之后的幾年則處在平穩水平;而西部地區長期處于房地產業發展的無效率狀態，僅有2007、2009和2011年效率值高于1，其余年份相對效率值均低于1，說明我國西部地區房地產業的發展仍有很大提升空間;中部地區相較于西部地區房地產業的發展較為良好，但仍有待改善，在研究期限內，有一半年份的生產率水平處在無效率狀態，從發展趨勢來看，從2009-2013年持續下滑，到2014年后房地產業生產率逐步上升。東北三省在2006-2013年的效率較為平穩，在2014年時房地產業生產率出現明顯下降，處于全國最低水平，在2015年時有所提升。

四、區域經濟效率評價

通過采用基于DEA的Malmquist生產率指數對我國房地產業經濟效率進行測算、分解，根據計算結果，對我國各省市自治區房地產業經濟效率運行情況進行橫向分析和縱向比較，最終得出了以下幾點結論：

1.從整體來看，我國31個省市自治區2005-2016年房地產業經濟運行效率整體趨于良好態勢，在一定范圍內上下波動;在所研究時期內，Malmquist效率均值高達1.042，其技術進步率和相對技術效率平均值分別為1.045、1.014，表明該行業技術水平在不斷改進提高。

2.從區域發展情況來看，房地產業發展存在明顯的區域性差異，東部地區整體效率值排名靠前，上海市、江蘇省、福建省、浙江省位居前4名;其中除福建外，另外三個省均屬于我國東部沿海綜合經濟區。東北地區和西部地區房地產業經濟效率情況總體相近，中部地區房地產業發展相對滯后，效率較低，存在技術衰退的現象。

3.從經濟效率發展的時間序列來看，在2008年后，全國31個省市自治區的房地產業經濟效率均有所下降，全國平均經濟效率保持在0.95上下波動;2015年經濟效率有所提高，達到1.095。房地產業平均經濟效率表明，從整體上來看，在2008年后，該行業受經濟危機的影響，總體的經濟效率有所下降，這可能是由于技術進步率下降所導致的，在2015年后，房地產業市場緩慢回暖，經濟效率也得到了有效的提升，但仍有一定的改善空間。

五、對策和建議

1.政府加強政策導向作用，著力推動中西部地區的房地產業發展。各省市自治區的房地產業經濟效率存在明顯差異，且區域性特征明顯，市場經濟具有趨利性，加強政策引導作用，能夠從宏觀層面實現資源的合理配置，避免房地產業的發展趨向兩極化。

2.各省市自治區加強人才培養和人才吸引，注重高素質人才培養。效率的提高創新離不開高技術人才，高素質人才的流失是部分地區房地產行業經濟運行效率地下的重要原因。

3.各省市自治區要不斷進行技術革新和產業結構的優化升級，以實現房地產業平穩快速發展。房地產業作為一個綜合性產業，包含建筑業、投資、經營、管理以及服務等多個領域，是具有基礎性和先導性的產業，房地產業的穩健發展是促進經濟增長和提高城市化水平的重要前提。

4.加強區域特色化發展，因地制宜，實現資源整合，不斷優化產業結構。專業化程度的提高有利于提高產業生產效率，推動行業的高效快速發展，但要注意避免因發展過快導致的房地產泡沫，始終堅持房屋的居住性原則。

【參考文獻】

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[2] 王堅強，陽建軍.基于Malmquist指數的房地產企業動態投資效率研究[J].當代經濟管理，2010.

[3] 陳增壽，朱麗波，陳湘.經濟環境、宏觀政策與企業資本結構動態調整——基于上市房地產企業面板數據分析[J].經濟問題，2016.

[4] 曾昭法，胡晉武.中國省域房地產開發效率及其影響因素研究[J].統計與決策，2013，385（13）：98-101.

[5] 方金金.中國房地產行業效率分析：基于省級數據的實證研究[J].現代管理科學，2014.

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[7] 馮晨鵬，王慧玲，畢功兵.存在多種非期望產出的非徑向零和收益DEA模型我國區域環境效率實證研究[J].中國管理科學，2017.

[9] 陳一博，宛晶.創業板上市公司全要素生產率分析——基于DEA-Malmquist指數法的實證研究[J].當代經濟科學，2012.