明股實(shí)債拿地配資架構(gòu)、放款涉稅風(fēng)險(xiǎn)與規(guī)避策略

周鵬飛

【摘 要】 2020年3月份以來，受央行放水等政策刺激的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本普遍下降，但銀行、信托層面的地產(chǎn)融資監(jiān)管政策并未放松，明股實(shí)債的融資架構(gòu)開始成為當(dāng)前放款的主流方式。文章以“明股實(shí)債”的拿地配資為例，從風(fēng)控和財(cái)稅處理的角度對(duì)該模式下架構(gòu)搭建與退出機(jī)制進(jìn)行分析，為企業(yè)提出幾點(diǎn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的策略。

【關(guān)鍵詞】 明股實(shí)債 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避策略

一、常規(guī)的明股實(shí)債拿地配資架構(gòu)

在常規(guī)的明股實(shí)債融資架構(gòu)中，資金機(jī)構(gòu)與開發(fā)商共同持有項(xiàng)目公司股權(quán)，由項(xiàng)目公司參與土地競拍或并購?fù)恋兀Y金機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目公司的股東一般都通過“股本+資本公積”、“股本+股東借款”、“純股東借款”三種方式將融資款項(xiàng)發(fā)放至項(xiàng)目公司，融資到期后資金機(jī)構(gòu)指定開發(fā)商或第三方以回購股權(quán)的方式退出項(xiàng)目公司。在收益方面，資金機(jī)構(gòu)雖然以參股形式投放資金，但投資本金一般都要求以指定價(jià)格回購、第三方收購、對(duì)賭、定期分紅等形式獲得固定收益或保底收益，簡單來說就是資金機(jī)構(gòu)以與融資方約定投資資本金遠(yuǎn)期有效退出和約定利息（固定或保底收益）的剛性實(shí)現(xiàn)為前提要件。

在融資架構(gòu)的設(shè)計(jì)方面，基于風(fēng)控的考慮，大部分資金機(jī)構(gòu)都會(huì)要求直接持有項(xiàng)目公司的股權(quán)（因項(xiàng)目公司直接持有土地等資產(chǎn)）。以明股實(shí)債拿地融資架構(gòu)為例，比較常見的主要有“集團(tuán)一級(jí)子公司入股模式”、“項(xiàng)目公司直投模式”、“SPV資金池模式”等。對(duì)于選擇哪種融資架構(gòu)，需充分結(jié)合項(xiàng)目基本情況，包括但不限于是否已設(shè)立項(xiàng)目公司、項(xiàng)目方可提供的風(fēng)控?fù)?dān)保措施（土地抵押、股權(quán)質(zhì)押或集團(tuán)擔(dān)保等）、融資方是否有境外架構(gòu)等進(jìn)行綜合考量。

二、明股實(shí)債的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與融資到期后的股權(quán)退出問題

資金機(jī)構(gòu)為實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目公司或地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)控權(quán)，往往會(huì)與開發(fā)商按配資比例直接持有項(xiàng)目公司股權(quán)，但卻經(jīng)常忽視以下幾個(gè)重要的問題，無意間亦對(duì)資金機(jī)構(gòu)后續(xù)相關(guān)利益的取得產(chǎn)生巨大影響。

（一）股東借款涉稅風(fēng)險(xiǎn)

根據(jù)上述融資架構(gòu)所示，若利息直接由項(xiàng)目公司向股東（即資金機(jī)構(gòu)）支付，則需綜合考慮以下問題及相關(guān)財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)：

1.股東（即資金機(jī)構(gòu)）能否開具利息發(fā)票及稅負(fù)承擔(dān)問題

股東（資金機(jī)構(gòu)）取得項(xiàng)目公司支付的利息后，在向稅局申請(qǐng)代開利息發(fā)票前，原則上應(yīng)提前完善企業(yè)經(jīng)營范圍，如增加財(cái)務(wù)顧問等相關(guān)經(jīng)營范圍內(nèi)容，以避免實(shí)操中出現(xiàn)稅局不代開非金融機(jī)構(gòu)利息發(fā)票的問題，而從稅法與司法實(shí)踐上看，企業(yè)利息支出沒有取得發(fā)票肯定不能實(shí)現(xiàn)稅前扣除，具體司法判例亦可查看吉林省宜林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴國家稅務(wù)總局長春市稅務(wù)局第一稽查局案。與此同時(shí)，股東（資金機(jī)構(gòu)）將作為納稅義務(wù)人承擔(dān)代開發(fā)票需繳納的稅金包括增值稅（一般納稅人6%）與企業(yè)所得稅（25%）。

2.借款利息支出的稅前扣除問題

關(guān)于項(xiàng)目公司支付的利息能否進(jìn)入開發(fā)成本，以及能否在項(xiàng)目公司層面實(shí)現(xiàn)稅前扣除的問題，根據(jù)財(cái)稅[2008]121號(hào)文及《企業(yè)所得稅法》相關(guān)規(guī)定，關(guān)聯(lián)方借款利息處理通常情況下利息扣除需考慮兩個(gè)限制，即“債資比”非金融企業(yè)為2：1的限制以及同期金融機(jī)構(gòu)貸款利率限制。

（二）預(yù)分紅視同分紅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及處理建議

在項(xiàng)目公司以固定分紅金額變相支付利息的操作背景下，按月、按季等提前分紅（實(shí)際是按月或按季付息）會(huì)涉及預(yù)分紅的合理性和財(cái)稅處理的合規(guī)問題。分配股息紅利作為股東享有的一項(xiàng)法定權(quán)利，在《公司法》第四條有明確規(guī)定：“公司股東依法享有資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利”，因此股東取得紅利理所當(dāng)然，但股東取得公司紅利應(yīng)滿足的前提條件是公司有可供分配的利潤，即分配的是彌補(bǔ)虧損和提取公積金之后的剩余稅后利潤，所以在法律層面上不存在預(yù)分紅的說法。

在實(shí)操中，因房地產(chǎn)前融項(xiàng)目的特殊性，項(xiàng)目方往往會(huì)選擇通過項(xiàng)目公司預(yù)分紅的方式變相向股東（即資金機(jī)構(gòu)）支付利息，但這個(gè)實(shí)際為利息支付的金額卻不會(huì)真的當(dāng)成利息作開票處理，因此在操作層面只能將其處理為股東（資金機(jī)構(gòu)）和項(xiàng)目公司之間的掛賬，也即雖然在會(huì)計(jì)和稅法上都不屬于分紅，但最終通過融資到期的時(shí)候以分紅的名義做沖銷處理。

（三）股權(quán)退出溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

資金機(jī)構(gòu)股權(quán)退出一般有四種方式：股東間轉(zhuǎn)讓（即股權(quán)回購）、向第三人轉(zhuǎn)讓（含法院拍賣、債轉(zhuǎn)股等）、公司回購、公司解散，不過地產(chǎn)前融項(xiàng)目資金機(jī)構(gòu)退出比較常見的主要是股權(quán)回購或向第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式。根據(jù)上述提到的融資架構(gòu)，當(dāng)項(xiàng)目公司通過招拍掛取得土地且完善相關(guān)手續(xù)后，無論后續(xù)通過何種方式（如開發(fā)貸、信托432等）融資置換出原借款并實(shí)現(xiàn)股權(quán)退出，都可能面臨股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格是否公允以及所得稅的繳納問題，也即股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格需參照項(xiàng)目公司名下土地或項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行確認(rèn)的問題，而這種情況下往往會(huì)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的高溢價(jià)和所得稅負(fù)擔(dān)的問題。

三、明股實(shí)債拿地配資架構(gòu)的優(yōu)化處理方案

（一）融資協(xié)議的條款設(shè)計(jì)

成熟的機(jī)構(gòu)基本都知道一分風(fēng)險(xiǎn)一分回報(bào)的道理，因此最好的明股實(shí)債涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的方式就是提前約定好稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)由融資方承擔(dān)。

（二）融資架構(gòu)與退出機(jī)制的優(yōu)化處理

前文有提到，資金機(jī)構(gòu)直接持股項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司持有土地，那么融資到期的股權(quán)退出就會(huì)涉及到股轉(zhuǎn)價(jià)格的公允以及股權(quán)所得的納稅問題。為了規(guī)避這個(gè)問題，我們目前一般都通過嵌套SPV，由SPV持股項(xiàng)目公司，并最終從SPV層面退出股權(quán)的方式來操作。

四、結(jié)語

突如其來的新冠肺炎疫情對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)短期帶來不小的沖擊，特別對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，不僅打亂了房地產(chǎn)企業(yè)銷售的節(jié)奏，部分房企更出現(xiàn)現(xiàn)金流十分緊張的局面，但同時(shí)也是部分房企積極補(bǔ)倉與擴(kuò)大戰(zhàn)略布局的較好機(jī)會(huì)，由此也將促使行業(yè)分化格局加速走向生態(tài)重塑。為此搭建好一種融資架構(gòu)拿地，通過搭建交易架構(gòu)、完善法律關(guān)系并擇之以合適的運(yùn)營模式方為萬全之策。