學(xué)校對周邊住宅價值影響的研究

【摘 要】 目前，學(xué)區(qū)房熱已經(jīng)成為全社會十分關(guān)注的話題，其實質(zhì)反映了被學(xué)區(qū)房捆綁的優(yōu)質(zhì)教育資源供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。以往的教育改革措施無意于剝離優(yōu)質(zhì)教育資源與學(xué)區(qū)房的關(guān)系，因而無法解決學(xué)區(qū)房溢價的老大難問題。學(xué)區(qū)房難題的根源在于優(yōu)質(zhì)教育資源的供給無法滿足民眾對獲取精英教育資源的需求。因此，破解學(xué)區(qū)房溢價難題的關(guān)鍵在于實現(xiàn)優(yōu)質(zhì)教育資源的普及。

【關(guān)鍵詞】 學(xué)區(qū)房 優(yōu)質(zhì)教育資源 房價

近年來，我國大中型城市興起的學(xué)區(qū)房熱引起人們的普遍關(guān)注，不僅是因為昂貴的房價，更是因為其背后所折射的優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺和非均衡發(fā)展。為了解決人民群眾不斷增長的高質(zhì)量教育需求與供給不足的突出矛盾，國務(wù)院頒布實施的意見將“推動優(yōu)質(zhì)教育資源共享”和“全面提高義務(wù)教育質(zhì)量”作為推進義務(wù)教育均衡發(fā)展的基本目標(biāo)，努力實現(xiàn)所有適齡兒童少年上好學(xué)。

一、文獻(xiàn)綜述

美國經(jīng)濟學(xué)家Tiebout（2013）認(rèn)為在居民可自由流動的前提下，遷移是其選擇地方公共品最優(yōu)供給水平的有效手段，也就是著名的“用腳投票”（vote with their feet）理論。丁維莉與陸銘（2005）認(rèn)為在中國，人們通過居住地選擇來獲取優(yōu)質(zhì)學(xué)校，學(xué)校質(zhì)量資本化反應(yīng)到房地產(chǎn)價格的機制是存在的。近年來，國內(nèi)已有一些學(xué)者進行了學(xué)校對于周邊住房價格影響的研究，成果頗豐。王旭程（2011）實證研究房價與教育資源的雙向關(guān)系，采用我國27個省份和4個直轄市1991-2009年的房價平均值和教育資源時間序列，進行格蘭杰因果檢驗，結(jié)論表明我國教育資源對于房價有很明顯的推動作用，在此基礎(chǔ)上進行回歸分析得出教育資源對于房價的影響價格彈性系數(shù)。

二、學(xué)區(qū)房問題的根源

第一，學(xué)區(qū)房熱反映了我國教育資源分配的失衡現(xiàn)狀。大多數(shù)家長都極力熱捧學(xué)區(qū)房，究其根本原因，還在于我國基礎(chǔ)教育資源分配不均衡所致，同時還在于優(yōu)質(zhì)教育資源的稀缺，使其成為家長們爭奪的焦點，房價自然水漲船高。第二，學(xué)區(qū)房熱折射出教育與商業(yè)的聯(lián)姻。在行業(yè)術(shù)語中，學(xué)區(qū)房又被稱為教育地產(chǎn)，教育地產(chǎn)這個概念將學(xué)校和地產(chǎn)兩者捆綁在一起，成為備受人們關(guān)注的熱門字眼。第三，在計劃經(jīng)濟時代，城市居民的住房主要由工作單位來分配。可是隨著我國城市住房市場化改革的逐漸展開，居民可以通過自己的偏好和家庭經(jīng)濟情況選擇購買或租賃房屋。就近入學(xué)政策嚴(yán)禁學(xué)校通過考試選拔學(xué)生，這就刺激了家庭根據(jù)他們不同的教育偏好和購買能力選擇不同的居住地為子女選擇學(xué)校。

三、特征價格模型的構(gòu)建

（一）特征價格模型。特征價格模型即Hedonic prices model。它的核心思想即為商品的價格是由該商品所包含的一些能夠滿足人們需求的特征的價格之和。特征價格模型認(rèn)為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質(zhì)，商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現(xiàn)。當(dāng)商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。因此，將房地產(chǎn)的價格影響因素分解，求出各影響因素所隱含的價格，在控制房地產(chǎn)的特征（或品質(zhì)）數(shù)量固定不變時，就能將房地產(chǎn)價格變動的品質(zhì)因素拆離，以反映純粹價格的變化。因此，可以將住房市場價格表達(dá)為這些特征變量的函數(shù)形式，式中P為住宅成交價格;α表示住房純粹價格;（i=1，2，…n）為住宅屬性，即特征變量;（i=1，2，…n）為住宅屬性系數(shù)，即各特征屬性對住房價格的貢獻(xiàn)度，也就是每個住房特征因子在住房價格市場中的溢價指數(shù)。

上述線性模型建立在一個假設(shè)的基礎(chǔ)上，即購房者對于住宅屬性的估價是不遵循邊際效應(yīng)遞減定律的。但實際上并非如此，購房者對于住宅屬性的估價過程是遵循“邊際效用遞減”這一經(jīng)濟學(xué)規(guī)律的。因此，需要對上述線性函數(shù)進行修改使住宅價格與其屬性的關(guān)系曲線能夠正確反映出邊際效用遞減規(guī)律。函數(shù)形式變形為：，

對公式兩邊取自然對數(shù)，將其轉(zhuǎn)化為線性方程： ，在公式中，模型系數(shù)同樣通過線性回歸求得，其中因變量為價格的自然對數(shù)，自變量為各屬性變量的自然對數(shù)，因此公式中的系數(shù)不在是某個屬性增加以單位所帶來的價格增量，而是價格對于該屬性的彈性：即該屬性1%的變化所帶來的價格變化的百分比。

（二）差分回歸法。雖然特征價格法能夠清晰地剖析出優(yōu)質(zhì)教育資源空間配置與住房市場中房產(chǎn)價格特別是學(xué)區(qū)房價格的關(guān)系，但是特征價格法所選擇的變量均為可測度和可控制的影響因子，并不能降低甚至消除不可觀變量對模型回歸結(jié)果的影響。因此，本研究采用差分回歸法，通過對比學(xué)區(qū)邊界兩側(cè)學(xué)區(qū)房與非學(xué)區(qū)房的住房價格和影響因子差異，更為準(zhǔn)確地測度優(yōu)質(zhì)教育資源對住房價格的影響。采用差分回歸法建立模型方程，即選取學(xué)區(qū)房以及與其毗鄰的非學(xué)區(qū)房組成“小區(qū)對”，對每個“小區(qū)對”的房價價格（因變量）和房價影響因子（自變量）進行差分回歸，形成新的回歸方程：，相互毗鄰的學(xué)區(qū)房和非學(xué)區(qū)房小區(qū)，由于處于極為相似的區(qū)位環(huán)境，在做完差分之后除了與距離和環(huán)境有關(guān)的影響因子會被剔除之外，絕大多數(shù)不可觀測的隱藏因子也會被削弱和剔除，從而進一步保證了回歸結(jié)果的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

四、結(jié)論與政策建議

學(xué)區(qū)內(nèi)是否擁有優(yōu)質(zhì)教育資源，對居民購房意愿有顯著影響。家庭經(jīng)濟實力對居民購房選擇也具有重要影響。回歸結(jié)果顯示，經(jīng)濟水平高的家庭傾向于選擇擁有更優(yōu)質(zhì)教育資源的學(xué)區(qū)住房。

解決擇校問題的根本路徑是供給側(cè)改革，教育部門應(yīng)適應(yīng)實際需求，提供更多優(yōu)質(zhì)學(xué)校、培養(yǎng)師資力量。部分居民通過購買高價學(xué)區(qū)房獲取優(yōu)質(zhì)公共資源的現(xiàn)象是不合理的，實施使居民財富趨于相對平等的政策是改變這一現(xiàn)狀的必經(jīng)之路。

【參考文獻(xiàn)】

[1] Tiebout CM. A Pure Theory of Local Expenditures [J]. The journal of political economy， 1956：416-424.

[2] 丁維莉，陸銘.教育的公平與效率是魚和熊掌嗎———基礎(chǔ)教育財政的一般均衡分析[J].中國社會科學(xué)，2005（06）：47-57.

[3] 王琳.城市軌道交通對住宅價格的影響研究———基于特征價格模型的定量分析[J].地域研究與開發(fā)，2009（02）：57-61.

[4] 賈朝健.教育設(shè)施對周邊住宅價格的影響研究[D].重慶大學(xué)，2007.

[5] 黃濱茹.中學(xué)教學(xué)質(zhì)量對周邊住宅價格的影響———以西安市碑林區(qū)的中學(xué)為例[J].中國商界（下半月），2010（3）：156-158.

作者簡介：秦瑤（1993—），女，漢族，四川省達(dá)州市人，學(xué)生，管理學(xué)碩士，西華大學(xué)管理學(xué)院工商管理專業(yè)，郵編610039