營改增對物業管理行業的影響及應對策略

李翰青

【摘 要】 我國稅務制度改革伴隨著營業稅與增值稅兩大主體稅種，其目的在于改善企業經營生存環境，推動行業發展。營改增是近年來實行的全新改革措施，遍布建筑業、金融業、公共服務、生活日用等眾多行業，通過調整我國稅制結構，降低企業整體稅負，來激發企業的經營活力。但是由于受限于經營和業務水平，營改增實行下，許多企業整體稅負不降反升，因此，針對營改增政策，企業經營發展的戰略決策至關重要。文章基于營改增對物業管理行業的影響展開論述，探討相關應對策略，提出幾點意見和建議，以供參考。

【關鍵詞】 營改增 物業管理 影響 策略

營業稅是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人所取得的營業額征收的一種商品與勞務稅，屬于地稅，是一種基于所有權概念所繳納的稅。增值稅簡單的說則是對商品在各個流通環節上新增加價值所交的稅，屬于國稅。“營改增”就是把產品和服務一并納入增值稅征收范圍，不再對“服務”征收營業稅[1]。其本質在于降低服務性企業的稅負，有利于優化資源配置，提升企業綜合競爭力，穩定市場環境，從而減少政府對市場形勢的干預。營改增的最大特點是減少重復征稅，可以促使社會形成更好的良性循環，但是受限于企業經營水平和業務能力，這種“減負”反而成為一種新的負擔。

一、營改增對物業管理行業的影響

（一）財務管理制度改制。物業管理作為服務性項目，繳稅被劃分為增值稅體系當中，企業必須要調整財務管理制度，統籌規劃資金。由于涉及的服務多為生活日用和建筑施工，財務管理對象通常為隨時使用的現金流為主體，為了避免資金投入后未及時收回款項，可使用的現金減少，防止資金鏈斷裂，企業必須要合理統計稅務數據，在營改增避免了重復征稅的前提下，企業必須要根據稅率和抵扣范圍，制定符合物業管理模式和企業發展的財務管理制度，調整產業結構，合理選擇業務類型，明確發展方向。

（二）稅負與利潤。增值稅稅率統一一直都是我國稅制改革的長遠目標，但是由于增值稅稅率有所不同，實際繳納的稅款也各有高低。物業管理行業被歸為生活服務業，是房地產業的小類，原先與保險、金融等行業同一層級的營業稅稅率在5%。營改增后，物業管理行業的增值稅一般在6%與11%兩檔，稅率有所增加。這也就意味著企業為了保持收支平衡和盈利，在經營模式和收費方式上也要有所改變。

（三）管理類型與稅負整體。物業管理工作的范圍十分寬泛，管理對象也較為全面。營改增后，營業稅所劃分的建筑設施產生的稅務差異已經改變，增值稅納稅方向不以經營規模或建筑類型為標準，而是分為即小規模納稅人和一般納稅人[2]。考慮到經營水平和利潤收益，對于中小微企業實質上是一種減負政策，而對于大型企業來說，進項發票和需開出的銷售發票產生一定的稅率差額無法全額抵扣，這將會造成部分企業由于稅率的提高、進項發票的差異影響稅負，影響企業經濟利益。

（四）收費方式與稅務管理。物業管理行業的收費方式包括包干制形式和酬金制形式。前者具體為業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，而盈虧均由物業服務服務企業承擔。后者指的是物業服務企業按照約定在物業服務資金中按照數額、比率抽取酬金，余下的部分作為物業服務合同的支出，如果出現不足或者存有結余，由業主享有或者承擔[3]。營改增后，不同的收費方式也會影響企業的經營成本，包干制在人力成本的花費上是無法取得增值稅獲得進項發票的，企業可抵扣的增值稅進項發票只能從除人力成本外的花費上獲取，但人力成本占物業管理行業支出的比例較大，因此必須在稅務管理和收費機制兩方面進行優化。酬金制由于一般情況下不會產生增值稅進項發票，對中小型企業的生產經營來說是有利的。

二、營改增背景下，物業管理財務及稅務制度的優化策略

（一）稅務籌劃。企業管理者要加強對財務人員和一線工作人員的稅務意識培訓，強調營改增政策對日常工作事務的影響。只有了解營改增稅收政策對物業管理行業的影響，才能在各項工作事務和流程中進行優化。比如收費制度的改革，小規模的物業管理公司應當采用酬金制收費方式，合理避稅，降低稅負。而繳稅身份為一般納稅人的物業應當根據銷售情況和經營利潤情況分析包干制與酬金制的應用方案，加強財務審核和會計預算工作[4]。合理的稅務籌劃能夠有效幫助企業避免稅務政策給企業帶來的資金風險，降低稅負。

（二）重視市場調研，明確需求。物業管理的服務對象是群眾，無論是收費改制還是經營模式轉變，都要根據實際情況再做決策。一方面要加強同行業不同規模的企業稅制改革，采取較為安全的財務管理制度，另一方面要考慮到稅務管理帶來的工作問題，如何在有效解決居民群眾需求的基礎上，不影響企業盈利和正常發展，從而避免企業在調整稅負過程中推行相關制度而引起群眾不滿，遭到抵制。

（三）迎合稅務政策。營改增導致的問題都是企業發展過程中與現實因素產生的細節問題，無論是體系制度還是資金損失，只要迎合國家政府的相關政策，就會被保障權益。營改增針對的不是某一行業，也不是具體企業，但它所起到的效果是根據企業實際情況來決定的。有的企業營改增后稅務減負，有的企業稅負加重，經營困難，難以為繼。企業只有根據自身情況，尋找稅務政策中符合相關標準的內容，積極向征稅部門如實反映，爭取稅收優惠（如區別征稅政策），為企業的發展營造良好的環境[5]。物業管理行業作為民生行業，要考慮到市場、服務對象、國家政策以及自身實力，不能發展偏頗，也不能畫地為牢，相關制度和管理理念必須符合社會發展節奏，與時俱進。

結 語

營改增的全面實施，是財稅體制改革的重要內容，對于物業管理行業來說，營改增不是簡單的消除重復征稅，而是基于市場環境做出的產業整合，改變整個行業生態，打破壟斷格局，扶持中小企業發展，為其創造環境，增強社會市場活力，推動行業發展轉型創新。

【參考文獻】

[1] 張沁.“營改增”對物業管理行業的影響及應對策略[J].科技經濟導刊，2018，000 （019）：P.228-228.

[2] 王稼強."營改增"對物業管理行業的影響及應對策略[J].中國科技縱橫，2017，（17）：241-242.

[3] 廖媛秀.全面營改增后對物業管理行業影響的預計及其應對策略[J].現代經濟信息，2015，（12）：28-30.

[4] 郭蓉.簡析“營改增”對物業管理行業的影響及分析[J].財會學習，2016，（13）：168-168，183.

[5] 張朋秋.探討"營改增"對于物業管理行業產生的影響[J].中國經貿，2017，（16）：236.