淺析“營改增”下房地產企業財務管理出現的問題及對策

羅奕

【摘 要】 營業稅以及增值稅，是在1994 年分稅制改革開始出現的。到目前為止這兩張稅已經逐漸成為我國流轉稅當中的兩大主體稅種。他們是我國GDP主要來源之一。 不過在這當中，因為營業稅它的特殊性，存在 “重復征稅”的現象是目前全額征稅的一個重大弊端，因為它涵蓋了每個企業銷售收入的環節，每個環節也都要依據企業的銷售收入情況來進行全額征稅。本文 從房地產企業發展的現狀出發，針對房地產企業財務管理中因為“營改增”稅務的出現而導致的問題展開了論述。并有針對性的提出了相應的解決對策。

【關鍵詞】 營改增 房地產企業 財務

1 緒論

1.1項目背景。財務管理的作用是對于整個企業的管理來說它的重要性可以說是無法替代。如今大多數企業的財務方面的管理都面臨著“營改增”政策的頒布和實施帶來的不可預想的結果。目前我們不能等待的關鍵解決問題是面對這樣的改革措施的出現我們企業想辦法去完善優化企業財務管理水平。

1.2“營改增”政策對企業財務管理的影響。稅收，在現代社會發展中是是國家與企業溝通的橋梁，它的不可動搖的地位顯而易見。稅收制度接連不斷變革的發展，是隨著一個國家的經濟發展速度而改革。根據每個國家的各自的經濟規律來看，我們國家的稅收調整是在國家宏觀調控的基礎下進行的。 像繳納營業稅的應稅項目改征增值稅是來解釋“營改增”。降低企業的稅負同時還能建立起良性的社會發展趨勢是“營改增”的的出現帶來的主要優勢尤其是它在減少重復征稅方面十分顯著。它的頒布與實施明顯的加強規避了重復征稅的問題而且降低了企業大多數的稅收負擔。

1.3對會計核算的影響。在營業稅的只需要解決環節中的計提繳納的方案之前，他的計核算方式在企業中不難。不過在他出現之后他的計核算工作難度就越來越大。比如越來越復雜和以及解決越來越多復雜的問題的時候比較麻煩。在以前來例如就拿收入做例子，有一萬的收入他會按照發票的金額直接給你在收入那一塊的科目寫上一萬。如今卻是要將這個一萬元的含稅收入進行拆封，而且個過程還要看你的這筆業務要依次算進銷項稅明細科目的，以達到讓你的計入科目適用這個增值稅率的效果。

1.4發票管理的影響。之前比較普遍的是開具普通發票如果你只是根據業務性質來開的話?！盃I改增”之前是這么做的。企業如今有了營改增。不單單是要看客戶規模以及根據業務性質來開增值稅普通發票或增值稅的專用發票。其實我們看根據國家規的定去使用開具發票其實在營改增的出現后是能夠做到避免發票管理方面的危險，而且對企業來說也必須加強發票管理工作的要求以及本身的要求，這樣才能保證發票流、貨物流的一致性。

2 “營改增”背景下企業財務管理應對策略探析

2.1加強集團產業鏈專業化建設。歸根結底，幫助集團企業在當今社會做大做強是企業綜合實力的競爭。在這種宏觀經濟環境下，企業要立于不敗之地，必須做專 做強。在這各出現之前就是營改增出去之前的時候，由于營業稅不能抵扣，存在重復征稅的現象，制約了服務面向各行業的集團在發展到一定程度。政策營改增的的使用后他的影響到了例如降低了重復征稅和理清楚了稅前扣除上下游企業的過程。只有企業看見這個機會并且緊緊抓住這一機遇，在時間企業在調整經營策略激烈的市場競爭中獲得更大的收獲。

2.2加強企業財務管理。從本質上說，用增值稅取代營業稅的營改增是一個稅收政策。這個舉措能夠給企業帶來了許多發展機會，為中小企業及其他的稅收的發展減輕他們的壓力。因此充分利用發展機遇中小企業必須抓住了，建立新的稅收 政策制定符合充分利用不斷完善稅收籌劃自身企業發展規劃，時刻保持警醒。

2.3 加強內控建設。雖然政策營改增的出現明顯的有了一些對企業的積極的影響在發展方面， 財務管理風險的出現由于他所導致的情況我們不能忽視了例如傳統財務管理的方面就有。主要側重于會計和支付更多的關注中心記賬和稅務申報。企業管理者在財務風險上面缺乏正確認識， 很強的隨意性在運行過程時常出現在企業中。實施的政策取代營業稅與增值稅、內部財務控制的建設變得越來越重要。企業必須建立內部財務控制來避免一些與稅收相關的風險的來源。

2.4樹立良好的納稅籌劃意識。企業獲得最大的經濟效益去管理號企業財務管理的流程有著正確的稅收籌劃意識，做到依法納稅。企業要根據發展的實際情況相結合認識到新的政策帶來的福利，在選擇企業的發展最適合的稅收籌劃方案當中去提高了財務管理流程的效果。

3 營改增”對房地產企業財務管理的影響

3.1“營改增”對房地產企業會計核算的影響。典型價內稅的對會計科目產生不小的影響。在資產負債表影響的科目僅是應交 稅費較少，其中應交營業稅在利潤表中“稅金和附 加”，是涵蓋在內的。典型的價外稅的增值稅營業稅由于營改增的出現會作為在資產負債表中的表外科目，他屬于應交稅費中，而則囊括在。其他一系列二級科目由于增值稅實行抵扣制度的實施，設置進項稅額、 銷項稅額等的需要去設置導致了會計核算變得復雜。

3.2“營改增”對房地產企業現金流量的影響。目前，現在房地產企業周期都很長，資金回報慢，為了提高周轉率，房地產業以“售前模式”為主要銷售方式，是資金快速回報的手段。，許多大型住房企業同時提出了OPM戰略，這一戰略占用流動資金企業的，減少了企業的現金流出。這種方法，在增值稅替代營業稅的營改增的政策會影響現金流。符合財稅[2016]號規定。

3.3“營改增”對發票管理的影響。增值稅采用銷項稅額抵扣方式繳納，進項稅額按核定的法律單據抵扣，包括增值稅專用發票、海關進口專用付款書等，“營改增”后有效管理發票的難度和重要性將會增加。在采購過程中這個環節，由于營業稅的支付涉及普通發票，員工在“營改增”后獲取專用發票的意識較低，采購過程中存在大量零星的房地產購買，也增加了獲取專用發票的難度。增值稅的專用發票的這個環節只能獲得證書后，扣除和認證有時間限制，所以應必須認真存儲增值稅專用發票的認證和管理的過程。

4 房地產企業營改增后財務管理中出現的問題分析

4.1會計核算難度增加。輔助核算科目以及增設增值稅的明細科目是在營改增后要求的財務去做的。減免稅款進項稅額已交稅金如應在應交增值稅明增值稅細科目的這些科目中，貸方應設置進項稅額轉出銷項 稅額轉出多交增值稅等科目借方應設置的科目。財務人員還要依據年 度稅金預算額以及年度收入來結算每月進項稅票認證額。 ?這些是每月銷項發票開具額的預算額控制指標。

4.2企業稅收籌劃發生變化。與增值稅取代營業稅后，房地產企業，如果他們想降低稅收負擔在一個合理和合法的方式，需要進行增值稅籌劃各種鏈接，如開發、交易和自鎖房地產租賃。主要目的是使企業更好地實現利潤目標，提高競爭力，增加資本的流動性，提高企業在市場上的競爭力。房地產金融部門的重點是使用新政策來有效地提高企業的稅收籌劃。

5 房地產企業應對 “營改增”的財務管理的對策建議

5.1 提升企業財務核算水平。為了在營改增的大背景下增加企業的財務工作內容，相應改變了不單單是會計科目較多，財務會計，復雜，新老項目和房地產的定義以及征地的不同補償模式，將影響稅收成本，對財務管理提出了更高的要求。 因此，房地產企業應該跟上時代，調整措施，與時俱進，制定出一個增值稅會計形式，是適合自己的實際情況相適應的新的稅收政策。 同時，財務人員作為財務管理的重要組成部分，應定期接受培訓，使其能夠充分掌握“增值稅取代營業稅”的內容，如如何妥善處理。 銷售模式，以平衡企業的現金流，最終為企業提供優質的稅務服務。

5.2 關注企業稅收政策的變化。納稅義務開始關注管理的時間點，因為房地產企業大多采用預售模式作為主營業務模式，這種模式會增加企業的現金流壓力，如果在“業務增加”后仍采用一般增值稅方法的話。為了解決這一問題政府想出一套辦法就是在開具發票前的那些房地產企業已收到貨款的，在房屋提交或合同約定時可以依照預收單提前計算繳納增值稅按規定申報繳納增值稅然后來計算出增值稅。按照規定。已預先繳納的增值稅的同時從已申報的應納稅額中扣除是可以的。合同交付后沒有收據的，或者房屋交付了確認計算增值稅可以在合同約定價款時或者收到價款的時候進行，最終申報繳納增值稅并按照規定進行。

5.3 重視采購環節的統一管理。增值稅進項稅額扣除后對稅收成本的影響較大就參考第二部分分析的來看，所以增值稅發票體現了有效管理的重要性。以下方面是要求房地產企業來改進的。當由于小規模納稅人不能開具專用的發票時候，他們在選擇供應商時。一定要注重培養提高職工的意識在如何獲取增值稅專用的發票的方面，在供應商真的無法提供增值稅專用發票的情況下如何去解決就是要優先選擇一般納稅人或者更好的辦法是可以對一般納稅人進行優惠。

【參考文獻】

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