小產(chǎn)權房的法律問題研究

王夢穎

【摘要】在城鎮(zhèn)化發(fā)展的進程中，“小產(chǎn)權房”問題日益突出，由于現(xiàn)實需求與土地制度的沖突，小產(chǎn)權房問題未得到有效的解決。在此種情況下，“小產(chǎn)權房”應該何去何從成為了社會普遍關注的問題。

【關鍵詞】城鎮(zhèn)化? 小產(chǎn)權房? 合法化? 法律問題

近年來，我國城鎮(zhèn)化速度加快居民住房需求也在逐步上升，伴隨而來的便是房價的上漲，“買不起房”已經(jīng)成為了社會普遍問題。就在此時，小產(chǎn)權房悄然入市，以價格優(yōu)勢獲得了居民的青睞，但小產(chǎn)權房存在其本身的缺陷，由此，小產(chǎn)權房的處置問題便成為了社會各界爭議的焦點。

一、小產(chǎn)權房概念

學界對“小產(chǎn)權房”的界定頗多，至今仍無明確統(tǒng)一的概念。但基本認為，小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上違規(guī)修建的房屋，沒有獲得有關部門發(fā)放的土地使用權證和房產(chǎn)證，不能依法轉讓。這種房屋大多由村集體針對本集體組織成員開發(fā)建設，因其無需繳納土地征用費、土地出讓金等成本和相關稅費，因而其價格比商品房低很多。

二、小產(chǎn)權房的法律問題

小產(chǎn)權房違反了有關土地利用、房屋開發(fā)、出售以及稅等相關法律規(guī)定，其屬于違法占用土地、違章開發(fā)建筑和違規(guī)房屋銷售的“三違建筑”。

在小產(chǎn)權房為取得合法地位前，購買者面臨著多方面的法律風險。由于村集體沒有按照規(guī)定履行相應地報批手續(xù)，導致購買者沒有辦法獲得合法的房產(chǎn)證，其合法權益也就相應的不到很好的保護，一旦發(fā)生糾紛，將會是受害一方，及時得到補償，相對來講也是微乎其微的。

三、小產(chǎn)權房存在的合理性

小產(chǎn)權房既然是在農(nóng)村集體土地上違規(guī)修建的房屋，那么屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟，只能對于集體中的人進行合法的轉讓，但是現(xiàn)在越來越多的農(nóng)村青年進入城市打工尋求更高的工資，加上對于小產(chǎn)權房的忽視，幾乎使得很多可以向集體中的人合法轉讓的小產(chǎn)權房變得空洞，也就使得大量的小產(chǎn)權房空閑出來使得更多的城市中的人注意到這個情況。而在城市中的很多居民在城市中很多的房價太過高昂，進行購買的機會很小，因此轉向了價格低廉的小產(chǎn)權房，進行購買。這是其中的一個方面，另一方面小產(chǎn)權房地理位置大多處于郊區(qū)，在城市中心的人們幾乎天天生活在燈紅酒綠快捷的生活節(jié)奏之中，就將興趣轉向了空氣較好，環(huán)境相對優(yōu)美的小產(chǎn)權房。所以對于小產(chǎn)權房的需求還是很大的。存在還是很合理的。除此之外，小產(chǎn)權房的存在也會在一定程度上抗衡政府出地出讓收入。

四、小產(chǎn)權房該何去何從

小產(chǎn)權房的存在，有一定的合理性，但是其對法律，經(jīng)濟和社會生活等各個方面都會產(chǎn)生影響，處理不好還將會產(chǎn)生嚴重的后果。由此，對小產(chǎn)權房的合法化問題一直以來也有很大爭議。其雖然與土地制度相沖突，但是由于現(xiàn)實需求過大，多年來，小產(chǎn)權房的問題一直懸而未決，而政府對于巨大存量的小產(chǎn)權房的處理也是毫無頭緒，缺乏有效的處置手段。

（一）已有小產(chǎn)權房的問題

1、無法申請貸款

現(xiàn)在要買房子的話，基本上都是依靠銀行貸款購買的，沒有多少家庭能夠承受全款購買房子的壓力，所以購房者一定要對銀行貸款引起重視，畢竟沒有銀行貸款的情況下購買房子很難。而購買小產(chǎn)權房就是處于這樣一種情況，因為小產(chǎn)權房是沒有產(chǎn)權的，辦理銀行貸款手續(xù)需要將房屋產(chǎn)權抵押在銀行，小產(chǎn)權房就無法通過銀行貸款審核的。

2、無法辦理入戶手續(xù)

有些居民可能沒有意識到戶口的重要性，其實在大城市里面生活，很多事情都是需要本地戶口才能實現(xiàn)的，所以有很多人在買了房子之后，就將自身的戶口遷到了購房所在地。而購買小產(chǎn)權房的話，就無法辦理入戶手續(xù)了，主要還是因為小產(chǎn)權房沒有產(chǎn)權，如果購房者沒有把自己的戶口遷入，自己的子女在這個城市里面就無法獲得義務教育的資格。

3、房屋質量沒有保障

通常來說大的品牌開發(fā)商承接的都是比較好的項目，而這些小產(chǎn)權房類的項目基本上都是一些不知名的小開發(fā)商承接的，公民在買房子的時候還要重視開發(fā)商的實力，小開發(fā)商就沒有大開發(fā)商這么可靠。并且小產(chǎn)權房沒有在政府的監(jiān)管下修建，就很容易出現(xiàn)房屋質量問題，一旦購房者遇到房屋質量問題或者附屬配套設施問題，售后也是沒有保障的。

（二）對未建小產(chǎn)權房的預防與規(guī)制

首先，通過法律法規(guī)或者相關的政策建議對未建成或即將建設的小產(chǎn)權房堅決予以制止， 對違法建設主體依法處罰;其次，在城鎮(zhèn)化的進程中，充分保障農(nóng)村的合法權益，保證本身的小產(chǎn)權房的作用目的，著眼于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，減少城鄉(xiāng)差距，全面審視現(xiàn)行土地制度，解決城鄉(xiāng)二元化，減少貧富差距，有利于社會的穩(wěn)定;另外，在立法上完善對小產(chǎn)權房的規(guī)制，但是法律的制定程序比較復雜，并且法律制定之后具有穩(wěn)定性，具有一定的滯后性，就很難進行實施，因此要加強行政法規(guī)和地方性法規(guī)的制定，加強政策的靈活性運行，進行保障;最后，政府要加強對小產(chǎn)權房的監(jiān)管，從執(zhí)法層面規(guī)制小產(chǎn)權房的發(fā)展。

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