房地產(chǎn)行業(yè)成本控制及預(yù)算管理方面的思考

李艷麗

【摘要】房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，但房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)具有高收益、高風(fēng)險的行業(yè)特點。近年來，越來越激烈的市場競爭和國家實施的一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控、限制高檔樓堂館所建設(shè)等政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)各個方面都發(fā)生了深刻變革，包括施工企業(yè)工程承接、組織施工、運營模式、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、資金運用和經(jīng)營管理，從而導(dǎo)致其成本控制和預(yù)算管理面臨巨大挑戰(zhàn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，為使房地產(chǎn)企業(yè)的成本、資金等關(guān)鍵環(huán)節(jié)融合到一個體系內(nèi)，一個系統(tǒng)性的、科學(xué)化的管理方法是必不可少的。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步應(yīng)用資金預(yù)算管理來保障企業(yè)戰(zhàn)略管理目標(biāo)的實施。本文將就房地產(chǎn)行業(yè)成本控制和資金預(yù)算管理問題進行探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) ?成本控制 ?資金預(yù)算管理

一、引言

中國加入WTO后，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸放開，不僅國內(nèi)的很多集團型企業(yè)在全國開始擴張，而且一些資本實力雄厚的境外資本不斷涌入，這使得房地產(chǎn)行業(yè)的競爭日益激烈。另一方面，房地產(chǎn)市場價格波動很大，極大程度上受制于宏觀政策的調(diào)控，在未來價格不清晰不明確的背景下，企業(yè)想要在市場競爭中具有優(yōu)勢唯有通過做好成本控制。成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)的核心，只有進一步加強成本控制，降低成本支出，增加企業(yè)經(jīng)濟效益，才能在激烈的市場競爭得以生存，得以發(fā)展。在國際金融危機的大力沖擊下，全球的實體經(jīng)濟不同程度地受到影響。房地產(chǎn)行業(yè)也不曾幸免，在金融危機的重創(chuàng)后，行業(yè)內(nèi)部的競爭愈演愈烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須加強風(fēng)險防范意識，積極應(yīng)對金融危機可能造成的不利影響。當(dāng)前，預(yù)算管理這種資金管理方式越來越受房地產(chǎn)企業(yè)的歡迎。資金預(yù)算管理能夠在國家宏觀政策改變時及時為房地產(chǎn)企業(yè)提出預(yù)警，使得整個行業(yè)有足夠的時間采取積極的措施應(yīng)對不斷增加的風(fēng)險，進一步提高企業(yè)的核心競爭力。在這樣的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)只有通過對資金進行預(yù)算管理、增強企業(yè)的財務(wù)管理能力才能抵御各種風(fēng)險，才能長盛不衰。

成本控制是指房地產(chǎn)行業(yè)在每年年初針對各個項目制定相應(yīng)的成本控制目標(biāo)，包括樓盤開發(fā)、銷售費用和管理費用等，同時各業(yè)務(wù)部門應(yīng)嚴(yán)格遵守該指標(biāo)開展業(yè)務(wù)，最重要的是，財務(wù)部門應(yīng)該進行系統(tǒng)地分析和大量的模擬計算準(zhǔn)確找出造成各部門出現(xiàn)成本差異的根本原因，并制定出切實可行的成本管理方法，保障企業(yè)制定的成本控制目標(biāo)得以順利推進和實施。資金預(yù)算管理是指對預(yù)算的編制、審批、執(zhí)行、控制、調(diào)整、分析、考核及評價等管理方式的總稱。

二、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制及預(yù)算管理中存在的問題分析

房地產(chǎn)行業(yè)在若干年的摸索與發(fā)展過程中，其市場管理理念與運營模式方面都有了巨大的進展，但并不代表成本控制與管理工作已經(jīng)趨于完美。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在各種各樣的限制，其中最突出的是制度、理念和人才方面的因素，使得行業(yè)的成本控制及預(yù)算管理無法很好地實施。房地產(chǎn)行業(yè)在成本控制與預(yù)算管理中普遍存在的問題是：

（一）行業(yè)未樹立成本控制觀念

房地產(chǎn)行業(yè)涉及范圍和組成廣泛，包括企業(yè)籌資、拿地、開發(fā)建設(shè)、銷售、經(jīng)營和管理等方面，因此行業(yè)的成本控制與管理并不是一個獨立和靜態(tài)的動作，而是貫穿于各個過程中的一種動態(tài)管理過程。一直以來對成本控制與管理的誤解在于其目標(biāo)是將企業(yè)成本降低到最低，這僅僅是其中的一方面，更加重要的是在確保日常生產(chǎn)經(jīng)營正常開展的同時，找到成本和利益的最佳平衡點。個別房地產(chǎn)企業(yè)并未樹立成本控制重要性的觀念，未能從根本上重視成本控制，創(chuàng)新成本控制方法，依舊沿用缺少科學(xué)性、合理性和嚴(yán)肅性的老舊方法;或者對于成本控制理論的學(xué)習(xí)始終停留在直接成本環(huán)節(jié)，并未深入企業(yè)內(nèi)部的運行環(huán)節(jié)進行成本控制;更重要的是，對國家頒布的宏觀調(diào)控政策缺乏認(rèn)真詳細(xì)的解讀。

（二）行業(yè)未建立健全的內(nèi)部控制制度

現(xiàn)代行業(yè)管理制度中必不可少的部分是內(nèi)部控制制度，是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的根本保障。部分房地產(chǎn)企業(yè)不能嚴(yán)格執(zhí)行《企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范》等指導(dǎo)性文件，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)部控制體系不完善、不健全，只設(shè)置了某些必需使用的制度，例如：成本、費用支出審批及報銷流程，而對于如何考核和監(jiān)督內(nèi)部執(zhí)行制度并未提及。

（三）行業(yè)缺乏科學(xué)的成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)管理控制成本費用支出的參考依據(jù)以及考核各個成本項目的基礎(chǔ)在于目標(biāo)成本，為保證目標(biāo)成本具有一定的可操作性和可行性，目標(biāo)成本應(yīng)根據(jù)不同的開發(fā)進度始終保持調(diào)整。行業(yè)缺乏科學(xué)的成本控制目標(biāo)的具體體現(xiàn)在于，企業(yè)內(nèi)部各部門之間互聯(lián)推諉、扯皮、不作為，不配合財務(wù)部門編制成本目標(biāo)與考核業(yè)務(wù)的實施，從而導(dǎo)致項目成本管理體系無法落實。

（四）行業(yè)內(nèi)部財務(wù)管理環(huán)節(jié)不系統(tǒng)

房地產(chǎn)行業(yè)目前的財務(wù)管理現(xiàn)狀不盡如人意，很多企業(yè)在進行預(yù)算時僅僅是為了完成財務(wù)指標(biāo)，更有甚者隨意變更預(yù)算，根本不將預(yù)算作為企業(yè)經(jīng)營活動中的法定依據(jù)，這種預(yù)算不夠科學(xué)，缺乏預(yù)算依據(jù)與計量標(biāo)準(zhǔn)，從而導(dǎo)致預(yù)期預(yù)算與實際情況之間存在很大差距。正確的做法應(yīng)該是，企業(yè)在進行財務(wù)預(yù)算時應(yīng)做到充分考慮企業(yè)的整體發(fā)展規(guī)劃、戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，同時結(jié)合企業(yè)的實際狀況，確保企業(yè)的財務(wù)活動能夠有效實施并且能夠得到科學(xué)的管理。

（五）行業(yè)未對資金預(yù)算進行監(jiān)督與管理

房地產(chǎn)行業(yè)目前存在許多資金管理上的問題，企業(yè)未能建立完善的反饋機制對資金預(yù)算進行合理的監(jiān)督與管理，有的部門即使發(fā)現(xiàn)了企業(yè)存在不良資金的情況，也只能按照企業(yè)下達(dá)的計劃來執(zhí)行預(yù)算，企業(yè)的資金預(yù)算管理根本就是一紙空談。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對資金預(yù)算的結(jié)果進行合理的監(jiān)督與管理，對企業(yè)的財務(wù)管理過程實施動態(tài)化控制，只有這樣才能確保企業(yè)資金預(yù)算結(jié)果的有效實施。

三、房地產(chǎn)行業(yè)成本控制及預(yù)算管理的改進措施

房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特點是高風(fēng)險、高收益、資金量大、投資期長，并且房地產(chǎn)行業(yè)競爭十分激烈，因此若企業(yè)想要在激烈的競爭中立于不敗之地，必須要做好成本管控工作，提高企業(yè)的資金使用效率和盈利能力，從而大幅提高該企業(yè)的市場競爭力。

（一）行業(yè)內(nèi)部應(yīng)樹立成本控制重要性的觀念

首先，通過定期培訓(xùn)、組織知識競賽、建立監(jiān)督機制和獎勵機制等方式加強企業(yè)職工成本控制與管理專業(yè)知識的學(xué)習(xí)，提高職工的專業(yè)素養(yǎng)，調(diào)動職工的積極性，增強企業(yè)職工成本控制的意識。其次，通過引進優(yōu)秀的高學(xué)歷的房地產(chǎn)企業(yè)管理人才，為企業(yè)注入更多先進的成本管控理念。

（二）優(yōu)化和健全行業(yè)內(nèi)部控制制度

房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立科學(xué)系統(tǒng)、可行可操作的、高質(zhì)量的企業(yè)內(nèi)部控制制度，并保證每年對內(nèi)部規(guī)范體系進行專項審計以發(fā)現(xiàn)漏洞，并及時進行修補和完善，提高企業(yè)內(nèi)部監(jiān)控和管理水平，從而獲得更廣闊的生存和發(fā)展空間。同時，董事會想要對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況進行監(jiān)管最有效的手段是通過內(nèi)控制度。

（三）規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)在制定成本控制目標(biāo)時，應(yīng)該充分結(jié)合以往的成本控制經(jīng)驗和當(dāng)前市場行情等因素，同時始終跟蹤建設(shè)過程中出現(xiàn)的成本偏差，及時分析匯總，進行修改和校正，才有可能制定出科學(xué)規(guī)范、可操作性強的控制目標(biāo)。

（四）不斷完善行業(yè)的財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照《新企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計制度》來完善企業(yè)會計核算的程序，規(guī)范企業(yè)會計科目，從而建立起規(guī)范的、科學(xué)的、符合實際的企業(yè)財務(wù)管理體系。

（五）不斷完善行業(yè)的內(nèi)部審計工作

房地產(chǎn)行業(yè)只有通過建立專門的內(nèi)部審計機構(gòu)，在審計過程中兼顧多方面內(nèi)容（管理審計、工程項目審計、內(nèi)部控制審計等），才能夠更加制度化、規(guī)范化的管理企業(yè)財務(wù)。

四、總結(jié)

當(dāng)今社會，面對房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的現(xiàn)狀，如何得以生存，得以發(fā)展是企業(yè)急需解決的重中之重！ 成本控制與資金預(yù)算管理是解決該問題的兩個強有力工具。房地產(chǎn)企業(yè)首先要把管理的基點放在成本管理上，只有更好的加強成本管理，才能更好的進行成本控制。其次，企業(yè)需要做準(zhǔn)確的、系統(tǒng)的、合理科學(xué)的資金預(yù)算管理，并在財務(wù)控制監(jiān)督下嚴(yán)格執(zhí)行該預(yù)算，只有這樣才能保證企業(yè)的每一項任務(wù)都真正到達(dá)資金預(yù)算管理控制的目標(biāo)。做好成本控制和資金預(yù)算管理是制勝的法寶，唯有這樣才能真正提高企業(yè)的盈利能力;唯有這樣才能真正增強企業(yè)抵御風(fēng)險能力，獲得更廣闊的生存和發(fā)展空間;唯有這樣才能真正增強企業(yè)抵御風(fēng)險的能力;唯有這樣才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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