關于土地出讓金對調節房價的作用分析

龐德忠

【摘要】隨著中國經濟發展，房地產市場發展迅速，房地產價格不斷上漲。高房價給我國廣大人民的生活造成了很大的壓力，國家因此也出臺了很多調控房價的措施。影響房價的因素有很多，土地出讓金只是其中的一種，土地出讓金在房價中占的比例較大，在調控房價中的起到關鍵的作用。

【關鍵詞】高房價? 土地出讓金? 調控

我國住房商品化以后，房價一直在不斷增長。過高的房價對大多數人來說，買房是一件比較困難的事情。尤其是對于大多數年輕人說，他們個人的收人扣除生活開支后所剩不多，如果沒有得到父母的支持，很難買得起房。為了實現人人有房，全民奔小康的目標，國家制定了很多的房價調控政策，特別是從2003年起，政府出臺的房地產價格調控政策由之前的支持轉變為抑制，希望可以把房價控制在一個合理的范圍，并在金融、稅收等多方面進行了調控，但收到的效果不是很理想。

隨著市場經濟的不斷發展，政府部門不能過多干涉市場，但又要把房價控制在一個合理水平。既不能限制投資者的購買行為，又要保障中低收入等剛需者買得起房，還要保證政府的財政來源，才能使國家行政機關、事業單位保持正常運行和各種民生建設的基礎投入，這成了各屆政府要考慮的主要問題。因此，政府可以考慮從對房價里的土地出讓金方面進行調控，從而控制商品房的價格，調控供需矛盾，維護房價的穩定和保障低收入群體的居住問題。

很多購房者都不了解什么是土地出讓金，在房屋買賣過程中，接觸的都是房價，開發商也沒有把土地出讓金價格公布出來。那么什么是土地出讓金呢？土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規定補交的土地出讓價款。

開發商開發樓盤的第一步，要通過招拍掛等方式獲取樓盤的開發土地，一次性向政府交納了土地使用權的費用就是土地出讓金，也就是樓盤所在整塊土地的總價，除以整個樓盤的建筑面積就叫樓面地價，也就是房價里所含的土地價格。根據我國的商品房開發建設特點，房屋價格主要由土地出讓金、建安成本、開發商利潤等構成，其中土地出讓金約占房屋價格的30%，例如某個樓盤的房屋單價是每平方米100000元，那么每平米房價里就包含土地出讓金30000元，土地出讓金所占房價比例較大。在房屋價格的組成成本里，建筑物的建安成本、開發利潤的控制權在開發商手里，土地價格和稅費的控制權在政府手里。因此，政府控制房價可以對房價里的土地價格和稅費進行調整。但稅收是國家取得財政收入的主要手段，是維護國家行政部門正常開展工作的必要途徑，一般不容易進行調整，因此可以調整房價里所含的土地出讓金來控制房價。

進入經濟的新常態后，各地的政府通過不斷的努力，通過多方面增加財政收入，對土地財政的依賴程度在不斷減少。如果能對土地出讓金進行減免，減輕購房者的負擔，廣大群眾會消費更多房屋以外的物品，社會消費層次由投資拉動型轉向消費拉動型，中國經濟將會更有活力，更加多元，人民的幸福感也會得到很大的提升。但為了保證財政收入，土地出讓金的減免不是面向所有的購房者的，為了兼顧市場的公平性和保障公民的居住權，可以對每戶家庭的首套居住用房進行土地出讓金的減免。

這樣，土地出讓金減免后，根據前面的說明，房價可以減少30%，對很多家庭來說，減輕了很大的購房負擔，會讓更多的家庭能夠買得起房，真正的實現幾千年來一直沒有解決的居者有其屋的目標，也會顯示出我國的社會主義優越性。其實國家在很早之前，在全國推行廉住房、經濟適用房的時候，就已經開始這個政策了，城市低收入家庭購買經濟適用房的時候，價格里只包含開發商的建房成本和利潤，就沒有土地出讓金的費用，讓部分低收入家庭都能買到了自己的住房。這個政策是由政府主導的，只針對部分低收入人群，沒有在全體群眾中推廣。現在的剛需人群里，很多的年輕人也買不起房。上海易居房地產研究院2020年1月19日發布的《2019年全國房價收入比報告》顯示，2019年，全國商品住宅房價收入比為8.8，相比2018年的8.5小幅上升。2019年全國房地產平均房價為每平方米9287元，而同年城鎮居民全年人均可支配收入才42359元。一套100平方米的房子，差不多需要22年才能買得起，大多數人都存在著買房的壓力。因此在其他的政策調節房價不明顯的時候，可以考慮對土地出讓金進行減免，降低家庭首套房的價格。

如果土地出讓金減免了，政府的財政收入怎么保障？根據各地政府的年度報告，很多省份城市的土地出讓金收入都超過了公共財政收入的40%。但是，取消土地出讓金的，并不是所有的商品房，而是家庭購買的首套房屋。取消土地出讓金后，可以通過征收房產稅來進行補充，房產稅的立法問題已經討論很久了，要對持有超出自有合理居住面積以外的房產進行征稅，相關立法也提到了日程，估計不久就會實行。房地產大佬任志強說過，如果居民購房時收了土地出讓金，在房產持有期間還收房產稅，不合法也不合理。目前國外很多國家都對國民的房子收房產稅，因為國外居民的房子所占的土地屬于私有，所以對房產進行房產稅征收是合理合法。而在我國，土地制度是全民所有制，廣大群眾對土地沒有所有權，只有使用權。因此，對國民首套自住房產進行土地出讓金減免后，可以對首套自住房產以外的房子進行房產稅的征收，同時土地出讓金不能減免。這樣既保證了國家的合法稅收，也可以讓更多的居民買得起房子，也不需要再對有投資需求的投資人群進行限購，自由投資購買，房地產行業會得到更大的發展。

可見，對土地出讓金進行調控后，能使更多的人買得起房屋，房價將會回到合理水平。

參考文獻：

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[2]周小平，熊志剛.房地產發開與經營（第2版）[M].北京：清華大學出版社，2014.