論房地產項目管理現存問題與解決對策

虎樹曄

摘 要 目前，隨著市場的迅速變化，房地產企業也在不斷進行改革，得到很大發展，尤其在項目施工時，更加重視施工管理和成本控制，不斷進行調整和提高，以求更好提高工程質量，適應變化快速的市場。但在目前我國房地產項目管理中，其模式仍比較落后，沒有制定科學措施進行施工管理，也沒有很好地控制成本，導致企業效益得到降低。所以在房地產項目施工時，首先要充分了解其存在的各種問題的不足，然后有針對性地制定各種措施，彌補項目施工管理不足，控制成本，促進管理工作的更好開展。

關鍵詞 房地產項目;管理問題;解決對策

1房地產開發項目管理的主要內容和有關特征

房地產開發項目的相關管理體系中，按項目開發的階段可以分為：項目產品研發設計階段、開發項目產品建設銷售階段、交付及招商運營階段三個階段。

首先在取得項目開發權后，開發管理人員需要對項目地塊進行詳細調研，對項目市場定位、產品業態和客戶群進行定位分析，對政策進行有效的分析，對項目的初步配套、個性化研究、產品組合、套型進行階段性研究，從而完成初期概念方案，并完成初步投資分析，同步進行建筑、景觀、結構、安裝、營銷包裝、室內各專業的深化設計研究，并通過報批報建完成開發建設第一個階段的工作。開工建設啟動，在建設初期，應對產品的施工圖設計進行更專業的深化、細化設計管理，對主要的材料、設備、工藝標準進行詳盡準確的設計完善，設計階段控制著建設成本變動的80%，因此在設計階段就要制定好產品的定位標準，對含鋼量、混凝土含量等影響到造價變化的部分需要給設計院提出準確要求。在與承包方的招標管理中涉及材料、設備、建造工藝工法標準、施工質量、執行的規范、進度要求、造價等進行詳盡的要約，并對施工過程的配合管理、材料設備檢測鑒定、成品保護、完成施工任務的各項措施及費用、勞動力成本、民工社保等進行明確清晰的約定，對房地產開發項目的整個工程進行全面的掌控，在施工過程中更需要協同監理方對材料設備見證取樣、對工程文明施工管理和工藝工法樣板領先進行嚴抓嚴控，同時對工程的質量和安全施工聘請第三方進行專業評測打分，并將此納入雙方合約管理，將項目做到盡善盡美的程度[1]。

2當下房地產項目管理中的現存問題

（1）質量問題。在房地產項目施工中，會有很多因素影響管理工作，其中質量管理就是其中之一。質量對項目工程來說是非常重要的，它是確保房地產穩定、安全的關鍵，同時確保施工質量，可以為企業樹立良好社會形象，提高競爭力。同樣的，如果沒有很好進行質量管理，導致質量不合格，會對人們生命財產安全造成很大危害，項目的價值也會大大降低。目前，仍有部分施工單位沒有很好重視質量管理，導致仍有很多問題存在。

（2）進度問題。在開發房地產項目時，需要明確要求施工周期，并在合同中進行說明，保證雙方有效權益。在進行進度管理時，管理者考慮的核心就是施工周期。在目前的項目管理中，施工單位一般更加重視施工效益，忽略進度管理。所以在進度管理方面，存在較多問題和不足，非常不合理，會對工程管理質量、開發質量造成一定影響，同時，不能很好地提高企業效益。

（3）安全管理問題。在實際工作開展中，樹立一定安全意識是非常重要的，但施工人員往往對此有一定缺乏。在施工現場，管理者過分強調施工周期以獲得更大利潤，而且各種防護工具不完善，從而有很多安全隱患存在施工過程中。目前，大部分施工人員都是知識能力較低、素質較低的民工，他們缺乏很好的安全意識，會在一定程度上影響安全管理的開展。針對安全管理，沒有形成完善的監管體系，沒有很好監督安全問題，排查安全隱患，從而影響安全施工。

（4）成本管理問題。在當前的房地產項目管理中，部分管理人員的職業能力不足，并未將項目管理中的各項施工環節充分落實。例如，部分管理人員未充分了解項目施工圖紙，對施工細節的分析程度不足，導致實際制定的施工方案、問題措施存在一定不合理性，致使項目成本管理出現問題[2]。

3解決房地產項目管理的有效措施

3.1 對房地產開發項目的工程管理模式進行創新

房地產在確定有關的項目開發之后，管理人員可以根據項目的需要去制定相關工作計劃，對項目工作的目標進行明確，強化對項目的相關調查及研究。管理人員要根據在項目實施的過程中所涉及的部門，對所涉及的部門需要做的工作做出明確的規劃與指引。

3.2 加強對項目施工進度的管理

房地產項目施工進度管理應建立完整的管理體系，并嚴格按照相應的監管體系進行施工。管理人員應根據房地產項目的具體施工路段，合理優化流程之間的關系，縮短項目施工進程，并確保項目及時完成。項目的建設應與相應的施工方案相結合，并對與該施工設計有關的操作設備進行審查，檢查施工圖，在工程設計初期及時發現問題，對問題進行詳細的分析和研究，避免影響后期項目的開發和實施。

3.3 加強對項目施工成本的管理

必須加強對房地產項目的施工成本的管理，在工作過程中，由于其管理過程非常復雜，會影響施工效率。要想提高項目施工成本管理工作的效益，為開發商投資奠定良好的基礎，加強與建設工程各個機構和部門之間的溝通與交流，團結協作，克服成本管理工作中存在的困難。

3.4 加強對項目施工質量的管理

為了提高房地產開發項目施工質量，必須從多個方面入手，除了嚴格監視和管理施工材料和設備的質量，還要按照要求監視現場工作人員的工作狀態，結合發展現狀，制定相應的措施確保項目施工的質量。首先，加大建筑材料的采購管理力度，必須指定專業的工作人員進行采購，確保材料的質量不存在任何問題，同時要注重材料的型號、規格和性能等;其次，在進入現場之前，必須在使用前仔細檢查材料的質量是否達標，符合其要求后方能投入使用;在實際操作中，必須對其設備進行調試，一旦發現故障立馬排除。

4結束語

綜上所述，房地產項目管理基本水平和基本質量會對整個房地產工作實際經營情況及發展情況產生非常大的影響，房地產行業目前正在面臨轉型，要想將發展空間提升，獲得較大的市場核心競爭力，就需要將項目管理實際水品不斷提升，只有將項目管理能力提升，才能確保企業在市場競爭中獲得有利地位，有更大的發展空間。

參考文獻

[1] 張曉林.房地產項目管理中內部控制的運用途徑[J].住宅與房地產，2019（27）：122.

[2] 李虎，于美豹.房地產開發項目投資成本管理的控制與策略分析[J].住宅與房地產，2019（24）：20.