淺析房地產行業融資的困境及出路

鄢奇方

摘 要 隨著我國國民經濟的不斷發展，人民的物質生活水平不斷提高，我國的房地產行業也高速發展。在經濟全球化的背景下，國內經濟平穩向好，在一定程度上有利于國內房地產行業的發展。國家針對房地產行業過熱的現狀，制定一系列的調控政策，加大調控力度，房地產行業的發展面臨著巨大的挑戰。同時，房地產行業屬于資金需求量巨大的行業，其發展需要大量的資金支持，如何確保資金充足、如何保證企業的可持續發展是房地產行業目前亟待解決的問題。本文針對房地產行業的融資現狀指出該行業當前的困境，并提出相關建議，旨在為房地產行業日后的發展提供借鑒。

關鍵詞 房地產行業 融資 企業經營

房地產行業是典型的資金密集型產業，資金需求量大，回款周期由市場銷售狀況決定。因此房地產企業的資金鏈、現金流已成為房地產開發的先決條件。目前國家推出的一系列調控政策，如保障房建設、限售限購令、一次性繳納土地出讓金、預繳稅收資金、提高房地產預售條件等，都限制著房地產行業的發展。在房地產的整個開發過程中，資金鏈是最關鍵的因素，但目前日益收緊的貨幣政策加大了房地產行業的融資難度，提高了相關風險。目前，尋求合適的融資渠道已成為了房地產行業的首要問題。

一、房地產行業融資概述

從廣義概念上講，房地產融資是房地產企業開發、流通、融資及相關服務這一系列金融活動的總稱。房地產開發從取得土地開始就需要大量的資金，這個需求伴隨著整個房地產項目的開發，從房屋的建設到配套設施的完善都是如此。因此從特定渠道獲得的大規模資金才能保證整個項目的開發。但特定渠道的大規模資金在一定程度上會受到相關政策的影響，如果自身的償債能力不足，房地產企業的資金鏈就會斷裂。

二、房地產行業融資的重要性

隨著全球經濟一體化的發展，信息技術也得到了高速發展，為了適應新環境，使自身在激烈的經濟競爭中中立于不敗之地，充足穩定的資金成了房地產開發的前提條件，好的融資渠道是保證資金鏈在房地產企業開發過程中發揮重要作用的關鍵。

（一）可以為房地產企業的戰略開發提供資金支持

很多房地產企業不只開發單個項目，其發展需要開發更大范圍的、新的項目。例如，大型地房產開發商碧桂園集團，強大的資金鏈為其全國的房地產開發項目提供了必要的支持。進一步提高了碧桂園的市場占有率，使其成為了國內首屈一指的房地產開發集團。如果房地產企業把對外擴張作為戰略發展的目標，就必須以充足的資金鏈作為支持。

（二）可以為房地產企業的品牌宣傳提供資金支持

房地產企業要獨樹一幟，離不開內部和外部的全面支持。內部的支持來源于產品的研發，即房地產產品的設計及銷售形式的完善。外部的支持來源于鋪天蓋地的品牌宣傳及有效的銷售策略。例如，各個房地產企業對自身產品的定位各不相同，碧桂園、萬科等企業不只在國內有項目，還參與了國外的房地產開發。另外各個房地產企業的產品也各不相同，產品業態和銷售內容上的不同選擇決定著房地產企業搶占的市場份額，這在一定程度上需要大量資金的支持。

三、房地產行業的融資方式及特點

雖然房地產行業的融資方式多種多樣，但是我國房地產行業仍受到傳統經營模式的束縛，因此融資的主要渠道還是銀行貸款。由于經濟的高速發展，舊的融資方式已經不能滿足現在房地產行業的需求。而現今的銀行信貸政策又受到國家宏觀政策的影響，很多房地產企業已經產生了危機感，開始選擇其他的融資方式。隨著市場的高速發展，各種融資方式也相繼出現。除了銀行貸款外，近期也有許多房地產企業關注企業債、信托、股權轉讓等方式，具體渠道如下。

（一）上市股票融資

上市融資這一方式對企業而言是個不錯的選擇，但是其門檻過高。許多企業直接融資的IPO進程在資本市場面臨法律問題、程序問題和市場準入問題，目前僅有萬科、龍湖、融創等房地產企業通過該方式成功融資。因此上市融資對絕大多數房地產企業是十分困難的。很多房地產另辟蹊徑，為了達到上市融資的目的，通過購買上市殼企業后增資，達到上市融資的目的。銀行再根據實際情況為有信譽的房地產企業提供融資和服務。

（二）銀行渠道

銀行貸款政策支持是房地產開發商最主要的融資方式，短期信貸可以為房地產開發企業提供現金流。在開發項目立項階段，有土地一級開發貸款和房地產開發貸款可以選擇，可以用土地和在建項目為抵押物，申請相應的專項貸款。除了傳統的借貸方式外，房地產企業還可以積極探索其他類型的銀行借貸，如項目開發貸，即以項目的權益和收益作為擔保，向銀行貸款;再如并購貸款，即以并購項目的未來現金流為擔保，向銀行貸款。

（三）房地產信托

房地產信托是近幾年才發展起來的融資方式，由融資方向信托企業申請，制作信托計劃，面對社會公開或者定向發行相關信托產品，目的是集合社會上的閑散資金。這樣的信托計劃可以在很大程度上降低房地產開發的融資成本，同時這種融資方式較其他方式更為靈活，利息也可以調整。

（四）房地產公司債券

由于目前房地產開發企業面臨資金周轉的難題，所以部分房地產企業會考慮采用融資成本較低又可以達到融資的目的的企業債券方式。在目前我國的債券市場上，債券類型按發行主體進行劃分，主要包括國家債、金融債與企業債三種。從目前行業內統計來看，房地產行業的公司債券發行量較少，因此房地產行業內發行企業債券的空間還很大。同時，國家也支持信譽條件良好的企業經證監部門批準后發行公司債券，開拓新的融資方式，努力擺脫房地產行業對銀行借貸的依賴，鼓勵房地產企業積極探索企業債券這一融資方式。

（五）項目定向跟投

項目跟投是以房地產企業的開發項目為主要投資目標的，企業根據自身的經營情況確定一個比較合理的跟投利率。很多企業的跟投項目還對企業的內部員工開放，這種融資模式在一定程度上可以調動員工參與項目的積極性。這種方式可以實現企業的互惠共贏，促進企業的長遠發展。

四、對房地產行業融資的建議

貨幣政策從“穩健”轉為“從緊”，現行金融調控政策影響著傳統房地產企業的融資渠道，傳統融資方式存在的弊端正日益凸顯出來。

（一）提高房地產企業自身的資金周轉能力，降低對外界資金的依賴

房地產企業應該有效提高資金的周轉速度，提高各個企業甚至各個項目的之間的資金周轉速度，在資金需求節點上實現有效“輸血”。同時，“打鐵還需自身硬”， 房地產企業應提高產品的市場競爭力，用產品吸引客戶，讓客戶信任企業，形成有效的資金回流模式。

（二）改變企業的運營方式，打破企業單一的融資模式

房地產企業已經到了打破“獨行俠”思維模式的時候，隨著經濟的高速發展，獨立作戰的模式已經不能適應時代的發展。企業應該結合多種經營模式，鼓勵中小型房地產企業和大型房地產企業加強合作，鼓勵企業改變單一的運營方式，采用多元化經營模式，保證企業持續、健康的發展。國內很多大型房地產企業已經開始涉獵不同行業的發展，其中有些大型房地產企業甚至參與了娛樂等多個行業，以拓寬資金渠道，最大限度地確保企業的長遠運營。這種發展模式，在一定程度上解決了企業資金渠道單一的問題。

（三）及時識別市場風險，合理安排地產項目的投資

分散投資，分散風險是房地產行業的首選決策。如果房地產企業在一個地區投資一個項目，那么風險就會集中在一個區域內。如果這個區域的經濟發生變化，就會大大影響該項目的發展，給房地產企業帶來一定的經濟損失。因此，房地產企業要在能力范圍內合理規避風險，將項目分散到不同的城市，有效減少損失。另外，房地產企業要合理掌控各個項目的具體進度，結合各個階段的項目進度、經營情況和融資成本，安排適合每個階段的融資模式。同時，房地產企業也應該考慮項目的自身情況，根據項目情況安排融資規模，滿足當下的融資需求，盡量控制融資成本。

（四）鼓勵企業培養融資人才

房地產行業急缺融資專業的人才，主要是由于企業的財務人員并非融資專業的人才。企業要積極培養既懂金融又懂房地產的復合型人才。隨著房地產信托業務、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等一系列新的房地產金融業務的興起，房地產行業需要大量人才作為堅強的后盾。這些人才與以往不同，他們需要全面掌握金融、證券業務、房地產經營、法律、資產評估等知識。企業要成為具有競爭力的大型企業，必須從企業的內部做起，大力培養企業的金融人才。

五、結語

在新的發展形勢下，房地產企業的融資要實現創新突破，必須改變舊觀念和舊方式。隨著這些年國家宏觀調控政策的實施，房地產企業的融資環境發生了深刻的變化。舊的銀行貸款方式在政策的要求下門檻漸高，已經不能適應所有房地產企業的要求。房地產企業要實現發展必須構建多元、合理的融資渠道。貸款不能也不應該是房地產企業融資的唯一渠道。必須在以銀行貸款為大前提的基礎上將房地產信托、房地產投資信托基金、房地產產業投資基金等多種融資形式相結合，形成良性的、低風險、高效率的融資渠道。值得欣慰的是我國很多房地產企業已經開始尋找適合自身的融資方式，為自身的發展獲取資金，保障企業的經營，保障企業的可持續發展。

（作者單位為湖北時瑞達重型工程機械有限企業）

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