房地產企業構建管理會計體系的問題研究

張楠

摘 要 房地產企業的管理會計有別于傳統核算會計，屬于財務管理和內部控制的重要手段與方式。引入管理會計理念，能夠有效地優化企業決策，加大內部控制力度，顯著提升管理效率。本文對房地產企業管理會計體系構建的重要意義進行分析，探究構建房地產企業管理會計體系的特點，分析房地產企業管理會計體系目前存在的問題，并從人才培養體系、決策經營機制、助力運營管理、成本控制管理等幾個方面提出改善對策，以期為房地產企業構建管理會計體系提供參考。

關鍵詞 房地產企業 管理會計 體系構建

一、前言

在房地產市場不斷快速發展的背景下，許多企業都將重心放在了房地產項目的建設與開發中。為了從根本上保證房地產開發項目的建設效益與質量，企業需要編制中長期的發展計劃，利用現代化的會計管理方式，開展對項目的預算管理與資金整合分析工作。但就當前的財務管理情況來看，管理會計的效用沒有得到充分的發揮，成本控制力度不足，無法為經營決策提供強有力的依據。因此，房地產企業要引入管理會計體系，保證會計信息的實效性，為項目建設提供有力的支持。本文研究構建管理會計體系的特點和意義，探討管理會計體系構建中存在的問題，并提出優化管理會計體系的對策。管理會計注重的是長期目標的實現，因此可以為企業決策的制定提供有力的參考。

二、房地產企業構建管理會計體系的意義

（一）構建完善的財務管理體系

房地產企業與傳統制造業相比，經營方式具有開發周期長、投資金額大、產品流動性弱等特性，因此管理會計側重于在戰略規劃、投資測算、成本控制、風險管控、績效評價等方面的應用，對房地產企業來說具有重要的意義。從工作內容來看，管理會計不僅要具備豐富的會計核算方面的知識，還需要擁有全面預算、現金流分析、投資測算、成本管控以及財務模型建立等方面的管理技能，同時要熟悉公司內部的流程和制度，以便發現房地產企業項目運行中存在的風險因素，及時制定調整措施，幫助企業提升經營決策有效性。

（二）能夠提升企業內部控制能力

基于房地產企業不斷擴大發展規模的背景，資金投入額不斷增加，房地產企業更要將管理會計的優勢發揮出來，保證其能夠貫穿各個項目，對各類資源進行整合與配置。利用制定全面預算、建立投資預測模型、編制各類財務分析報告等方法，對企業內部的財務資金進行定量分析，并進一步確定財務管理的動態指標，以反映并提升企業的內部控制效率。

（三）可以全面進行成本費用控制

在管理會計體系中，起到根本作用的是成本，因此在構建房地產企業管理會計體系的過程中，重點應當放在業務全成本控制過程中。主要原因是房地產企業各項經濟活動都是圍繞開發項目開展的，形成了決策層、管理層、項目層的成本管理結構，搭建了包括資金成本、工程成本、財務成本的全方位成本體系。管理會計體系的構建，可以加強財務活動與業務活動的緊密聯系，使財務部門能夠獲得全面的信息，實現對各個項目的成本控制，從而實現有效的經營成果。

三、房地產企業管理會計體系構建中存在的問題

（一）管理會計人員素養與技能水平不高

管理會計和財務會計是兩個不同的領域，有不一樣的分工與職能，管理會計工作的要求往往更高、更加全面。但在目前的房地產財務體系中，財務人員多數還處于傳統的財務核算工作中，未具備相應的專業水平和技能，難以發揮管理會計的作用。

（二）缺乏有效的經營決策量化工具

房地產企業的開發項目具備周期長、投資大等特點，一旦項目決策出現失誤，會使企業陷入經營危機。如果不能將管理會計引入項目決策階段，就不能用量化工具對決策進行優化，也就無法結合企業經營目標，幫助管理者做出正確的選擇和判斷。

（三）信息系統數據支撐力度不足

管理會計的工作對企業發展的重要性不言而喻，而信息技術的運用可以為管理會計的發展提供強大的技術支持，也為公司處理信息的準確性提供保障，這使得管理會計的工作可以有效地開展，為公司決策提供準確有效的信息。

（四）成本管控力度不夠

房地產企業在過去20年的發展中，利潤相對傳統制造業企業而言更為豐厚，因此對成本費用一直是較為粗放的管理模式。管理會計的成本管理在房地產項目的成本控制中可以起到控制、監督的作用，但目前財務人員很難真正涉及項目全成本控制流程，沒有體現出管理會計的本質和作用。

四、完善房地產企業管理會計體系的策略

（一）重視管理會計人才梯隊培養，加強管理會計體系建設

在構建管理會計體系的過程中，需要大量的高水平財務人員，這就需要將財務人員從繁重的核算工作中解放出來，轉向財務信息系統建設工作，這樣才能提高工作效率，將更多精力投入管理會計工作。管理會計的核心是企業價值管理，將財務會計、管理會計、人力資源、生產銷售等緊密結合起來，需要很高的專業綜合素養。同時企業應提供大量培訓學習機會，鼓勵財務人員參與接觸更多的業務崗位，通過實踐運用檢驗理論知識，加強管理會計體系建設。

（二）做好全面預算編制工作，建立經營決策機制

房地產企業要建立決策機制，需要做好全面預算管理工作。從拿地測算、項目建設周期預算、盈利預測評估、現金流量預測等模塊入手，建立一整套財務數據預測分析模型。不僅要以營利為目標，更要重視資金運作效率，在項目開發整個周期進行預測排布分析。在這個過程中，應當將企業組織結構作為核心，并且遵循從小到大、從下到上的預算編制方式，建立從項目到區域再到集團總部的全面預算管理模型，做好業務管理、項目開發、產品營銷等各個環節的預算編制工作，并細化到各個項目的預算過程中。此外，對房地產企業的產業價值鏈進行分析，保證預算周期的合理性，編制合理的年度預算，逐步加大現金流管理力度。

（三）加強數據信息化系統的數據支撐，助力運營管理

在構建企業管理會計體系的過程中，需要引入先進的信息化系統，整合企業的大數據，建立數據庫，編制信息數據報表，還要利用財務報表對各個部門的數據進行歸納分析。在建立房地產企業數據信息化管理平臺的過程中，要注重從以下幾個方面入手：

一是立足于房地產企業的基本特點，編制一套適用于企業的分析指標與管理會計報表，了解企業的戰略發展需求，在實踐中發現問題的根源，以盡快解決問題，優化管理效果。

二是通過建立企業數據管理系統的方式，將企業各個部門中零散的數據整合在一起，并進行集約化的管理，同時引入專業的信息化管理工具，保證數據的實效性。

三是實行對各個部門信息數據系統的管控，有效加快信息的傳遞，實現各個部門之間的溝通與交流。

四是利用BI技術，保證數據管理的效果，對業務數據與財務數據進行監控，將各方數據整合在一起，實現共享管理的目標，使房地產企業的資金流信息能夠直觀地展現出來。

數據信息化系統可以及時發現經營管理活動中存在的風險因素并盡早解決，幫助企業的管理人員制定出正確的決策，提升整體的財務管理質量與風險應對能力。

（四）狠抓成本精細化管理，提升整體經濟效益

在競爭加劇、利潤下降的今天，房地產企業需要花力氣狠抓成本精細化管理。

首先，需要建立標準目標成本和費用控制體系，對目標成本及三項費用口徑進行嚴格分類、細化和統一，及時將支出的歷史數據與預測的目標進行對比，嚴格監控動態數值，當發現實際數據與目標不一致的情況時，需要及時進行跟蹤與調整并分析差異出現的原因。

其次，需要完善標準成本，結合項目開發的規劃指標，對項目進行預測與估算，了解項目工程量，擬定科學化的施工方案，以降低整體成本支出;制定明確的施工標準，因為施工標準會直接影響工程造價，只有通過規范施工指標，才能對施工預算工程招標進行把控;建立合格的供應商庫和價格數據庫，與優質優價的供應商優先合作，并充分發揮集團集中采購的議價優勢，在保證質量的基礎上，最大限度地降低成本支出，為企業創造更多的利潤。

最后，在建立成本數據庫的過程中，財務人員要深入業務一線，要做到：

一是在項目可行性研究中，與銷售、設計、工程、采購等部門合作，論證項目的預期成本和目標收益，同時對項目所在地的市政條件、地理環境、經濟環境等方面要有深入的了解，結合項目市場定位、成本控制目標、資金運作等因素，建立預測分析模型，編制項目可行性研究報告。

二是在成本編制過程中，根據銷售計劃計算項目的盈虧臨界點，預測項目盈利能力，根據項目進度計劃、工程概算、人員編制等資料，運用本量利分析法，制定最佳目標成本。

三是在融資工作中，根據投資進度編制項目現金流量預算表，預測資金缺口，確定融資方案。

總之，財務人員要學會充分挖掘數據，并研究成本差異背后反映出來的內部管理問題，從而進行有效的財務分析，這樣才能充分發揮管理會計的作用。

五、結語

房地產企業在實際的運營發展過程中，要想建立完善的管理會計體系，就需要搭建完善的管理平臺，立足于企業的基本情況與發展需求，選擇最合適的構建方式，做好全面預算管理與信息化管理系統的建設工作。在充分分析內外因素的基礎上，對房地產市場的需求進行預估，對成本實行有效管控，保證企業的經濟效益不斷提升，這樣才能在多變的市場中占據有利地位。

（作者單位為天陽地產有限公司）

參考文獻

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