論房地產土地增值稅清算問題與注意事項

賈汝來

在現階段，我國整體宏觀經濟形式穩步向好，為更好的提升國家對房地產市場的宏觀調控成果，專注于房地產行業規模擴張，增強資金周轉效率，充分展現納稅籌劃的應用效果，從而在很大程度上有利于房地產企業獲取經濟效益水平最大值，進一步推動我國整體經濟發展。本文通過深入探究房地產企業土地增值稅清算過程，重點分析所涉及到的注意事項，了解其與納稅籌劃之間的相互關系，從而總結歸納出合理進行房地產土地增值稅清算技巧應用，為今后房地產行業持續穩定發展提供重要建設性參考。

一、房地產土地增值稅清算的綜合論述

（一）降低房地產企業的稅負壓力

土地增值稅本身是指建筑物及土地使用權在進行轉讓時，需要按照實際收入扣除法定金額后的增值數額作為稅款繳納的標準。同時，依據不同項目應用差別性的稅款繳納比例。從當前實際情況進行分析，房地產土地增值稅繳納需要注意諸多細節性問題，相關稅費支出在流動資金中占比較大。因此，通過全面落實房地產土地增值稅清算籌劃工作，更好的規避各類稅務清算問題，不斷創造出全新的土地增值稅繳納方式，確保房地產企業經營環節的可持續發展。

（二）提升房地產企業的資金流動

隨著我國市場經濟體制改革的持續深入，對房地產企業土地增值稅繳納籌劃工作提出了更加具體的全新要求，需要注重土地增值稅清算繳納工作的合理性特點，滿足高質量標準的管理規劃，從而更好的關注房地產土地增值稅清算問題，明確各部分注意事項的解決方案。通過合理的納稅籌劃，將房地產企業內部流動資金進行合理劃撥，提高房地產企業資金使用效率，促使房地產企業的資金流轉達到一個穩定的發展狀態。確保納稅籌劃工作的有序開展，實現房地產企業可支配收入提升的綜合發展目標，盡可能的提高房地產企業經濟效益水平。

（三）調控房地產企業的宏觀形式

隨著我國房價處于持續上漲的趨勢中，通過制定相關政策，積極有效的進行宏觀調控。在納稅籌劃時，必須注重國家相關法律以及稅收的基本要求，以納稅主體作為基本核心開展房地產企業經營活動，最大限度的降低納稅人負擔壓力，秉持土地增值稅清算過程的合法性原則，合理規避稅款清算環節出現的各種問題。房地產進行納稅申報時，應用科學合理的策略方式，對稅收相關事宜進行妥善安排，尊重并遵守國家稅法的基本原則，依照正確的納稅額度降低方式，正確認知土地增值稅預征部分，廣泛關注房地產工程結束后的清算階段。

二、房地產土地增值稅清算的注意事項

（一）優先確立清算單位

依據我國稅款繳納標準的相關規定，特別是土地增值稅繳納環節，需要按照國家相關部門予以審批允許建設的房地產開發項目作為基本單位，而采用分期開發方式的房地產項目，則按照分期項目作為土地增值稅清算交納單位。當前我國稅務管理總局并沒有對此條例進行補充說明，相關內容的解釋細則尚未出臺，所以，在實際房地產土地增值稅清算交納環節容易混淆納稅人，不僅不能正確的認定清算單位，同時對于清算單位所在地稅務清算條件也不清楚。也就是說，充分關注房地產土地增值稅清算單位認真具有重要作用。第一種就是按照發改委的立項審批文件進行確立，或是根據房地產工程項目規劃的許可文件，也能夠依據用地規劃許可證確立房地產土地增值稅的清算單位。但是實際政策執行環節，需要依據房地產項目所在地的要求標準進行，采取一事一議的態度完成房地產土地增值稅清算交納工作。除此之外，由于清算單位之間的差異性，致使土地增值稅交納標準各不相同，納稅人需要對當地稅務政策有全面的了解，科學合理的開展稅務籌劃工作。

（二）注重細化成本對象

對于同一個房地產企業來說，土地開發類型可能眾多，表現出不同的產品業態，所以，依據不同的產品業態會出現差異化的土地增值稅清算結果。注重進一步細化成本對象，將成本對象分門別類，更好的明確房地產土地增值稅清算標準。我國各地稅務機關單位采用不同的土地增值稅繳納管理規定，一般情況下，劃分成本對象的方式有兩種，即兩分法和三分法。兩分法就是將房地產施工項目按照住宅和非住宅進行區分，而三分法就是進一步細化住宅的分類，區分為普通住宅和非普通住宅。更有甚者，有的地方會將車位列為獨立的歸集成本，這是在三分法的基礎上更加細化成本對象類型。納稅人充分關注成本對象細化，增強普通住宅優惠政策的應用效果，特別是當放棄普通標準住宅免稅政策時，將與非普通標準住宅土地增值稅合并計算，善于使用國家的稅收福利政策，合理的降低房地產土地增值稅稅金，促使房地產企業留存更多的流動資金，減少房地產企業的稅收繳納壓力。

（三）合理進行成本分攤

對于我國當前經濟環境進行深入探究，分析房地產土地增值稅清算繳納環節，需要依照相關法律規定，進行科學合理的稅款規劃，從而更好的選擇房地產行業的成本分攤方式。依據我國稅務政策的相關規定，對于多個房地產項目來說，需要按照清算項目可售的建筑面積占比，或是選用多種合理的方式，予以成本費用分攤，由此來完成房地產清算項目的成本支出計算。除此之外，當房地產開發項目本身是分期的，或是納稅人同時參與多個房地產項目，又比如在同一個項目中涉及多個房地產建造類型時，都需要將受益對象作為主體，合理的分攤共同成本費用。成本分攤方式可選擇的種類眾多，從理論上來說，只要被國家稅務機關所認可且合理的分攤方式都能被納入選擇。但是，從當前的現實狀況進行分析，土地增值稅具有稅款清算繳納層面的特殊性，稅務機關在驗證成本分攤方式選擇中予以限制，這都是從合法合規的角度上予以嚴格把控，確保納稅人作為納稅主體公正的進行房地產土地增值稅款項的清算繳納，防止房地產企業違規利用分攤方式操縱避稅。土地增值稅繳納的稅率標準是四級超率累進的，對于不同的增值額占據比例而相應稅率標準有所區別，且稅率之間的差別較大。因此，特別是對于增值額比例處于級別臨界點時，普通住宅20%作為臨界點，從而實現稅款合理免征的籌劃目標。

（四）合理規劃清算時點

房地產土地增值稅預先征收的部分相對較少，就是當房地產企業具備預售資格時，以預估收入為標準進行稅款征收，當房地產項目建成之后，在予以全部的稅款清算。按照房地產企業實際的負債比例，綜合考量評估清算環節，借助預先規劃的方式增強納稅主動性，需要對房地產企業清算時機的節點選擇進行深入的思考探究，最終實現房地產納稅籌劃的重要作用目標。企業依據國稅法相關條例的內容，當滿足房地產項目所在地稅務機關清算的條件時，合理規劃土地增值稅清算時點。不僅需要將項目交付時間有整體的把控，還應當注重后期的利潤收益，宏觀性的考量評估納稅清算時間節點選取。房地產企業稅收清算時間計劃工作本身涵蓋有較強的實踐效用價值。在順應當前經濟的宏觀發展趨勢，從根本上有效的配置房地產企業的資本結構，降低房地產企業的稅負壓力。充分貼合我國新稅法的實施管理條例，滿足合法合規的房地產企業稅務繳納要求，明確土地增值稅是否需要當年入庫，防止所得費無法稅前抵扣情形出現，從而降低了房地產企業當年的稅務繳納支出，等同于反向規避了所得稅重復繳納現象。

（五）扣除企業利息支出

國稅總局公告證明內容中，房地產企業作為一般納稅人，對于運營獲取的全部價款以及價外費用，都需要扣除當期銷售土地后余額作為銷售額。房地產企業針對我國稅法執行的實際狀況，應用相關的政策支持，促進房地產企業的可持續發展，更好的提升企業主營業務收入的可支配金額。對于目前公司房地產企業在土地增值稅繳納過程中，為了從根本上促進市場經濟改革的持續穩定性，必須根據房地產企業的主營業務類型以及收入狀況，進一步有效的關注土地成本抵扣稅款處理過程。房地產企業需要對稅法中明確規定的轉讓收入部分的扣除規定，并以此為基礎實現資本升值，更好地增強房地產企業運營管理效果，對于財務利息費用支出的會計科目來說，有兩種可選擇的扣除方式。依據土地增值稅繳納要求，選擇適宜的生產費用核算途徑，有效的完成房地產開發費用計提，實現生產環節的土地增值稅規劃。順應當前宏觀經濟發展的實際特征，獲取貸款利息支出的銀行證明，或是將利息支出進行分攤，進行合并支出計算，從而在10%的標準內進行扣除。

（六）關注舊房認定范圍

對于當下宏觀經濟持續發展的基本特點，房價持續攀升，房地產企業經營總額顯著提升，致使國家應用土地增值稅作為調控手段。國家稅法中明確指出，新房與舊房采用不同的計算方式，轉讓舊房將按照評估法進行成本扣除計算。房地產企業會與其他企業展開合作，共同實現地產開發以及售賣工作。具體合作形式可分為兩種，其一是代建房行為，就是房地產開發公司依據客戶要求進行房產的開發，收取相應的建造費用。這種方式，房地產公司不具備地產的所有權，只是收取相應勞務費用，土地產權未有進行轉讓，無需進行土地增值稅清算繳納。另一種則是合作建房的模式，甲方出資，乙方提供服務或土地資源，共同完成項目開發，將無需支付自用土地部分的增值稅，只是需要在最終出售時予以繳納。因此，通過關注房地產項目的舊房認定范圍，從根本上控制土地增值額計算標準。具體而言，房地產企業對于自身經濟狀況和運營實力予以重點關注，有意識的控制資本投資，選擇多方合作的形式。

三、結語

隨著房地產行業規模的持續壯大，國家通過合理化的稅務政策提出，借助土地增值稅的使用效果，完成房地產行業的宏觀調控工作任務。所以，房地產企業必須充分重視土地增值稅繳納清算環節出現的各類問題，依照稅法的相關制度要求，制定科學合理且合法合規的納稅籌劃方案，從中篩選出適宜的節稅策略措施，有利于房地產企業充分滿足市場經濟體制下的經營要求，降低房地產企業的稅款繳納壓力。

（作者單位：甘肅省投置業集團有限公司）