附建式防空地下室房產(chǎn)測(cè)繪與設(shè)計(jì)建筑面積數(shù)據(jù)差異問(wèn)題分析

馬延斌

(成都市人防建筑設(shè)計(jì)研究院，四川成都 610000)

人防工程依據(jù)《人防法》的相關(guān)規(guī)定修建，各級(jí)政府對(duì)人防工程修建的面積、等級(jí)、類型、標(biāo)準(zhǔn)做了相應(yīng)規(guī)定；房產(chǎn)測(cè)繪的目的是為了檢驗(yàn)工程建設(shè)是否滿足城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)的相關(guān)要求，其結(jié)果同時(shí)也是檢驗(yàn)人防工程是否依法修建的重要憑據(jù)；產(chǎn)權(quán)面積作為人防工程后期的維護(hù)管理等責(zé)權(quán)劃分的重要依據(jù)，是人防工程管理的重要組成部分。

城市建設(shè)中常見(jiàn)的附建式防空地下室，在報(bào)建環(huán)節(jié)，人防工程建筑面積一般采用“人防設(shè)計(jì)建筑面積”；在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，人防竣工面積、產(chǎn)權(quán)面積依托于“房屋建筑面積測(cè)繪成果報(bào)告”中的相關(guān)測(cè)繪成果。由于人防工程建筑面積計(jì)算規(guī)則與現(xiàn)行房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范、產(chǎn)權(quán)劃定標(biāo)準(zhǔn)之間存在差異，以及關(guān)聯(lián)單位理解和執(zhí)行上的不統(tǒng)一，在實(shí)際工作中，在照?qǐng)D施工后，仍經(jīng)常會(huì)遇到項(xiàng)目竣工測(cè)繪報(bào)告中的人防竣工面積、產(chǎn)權(quán)面積與人防設(shè)計(jì)面積存在差異的情況，人防建設(shè)管理部門(mén)難以直接判斷人防工程實(shí)際修建面積是否達(dá)標(biāo)。例如：人防出入口是否計(jì)入人防工程面積？人防區(qū)域內(nèi)設(shè)備房間、車道等共有建筑面積如何參與公攤面積計(jì)算？房屋竣工測(cè)繪報(bào)告中人防工程測(cè)繪成果如何表達(dá)？等等。

1 人防設(shè)計(jì)建筑面積與人防竣工測(cè)繪面積差異分析

人防設(shè)計(jì)建筑面積與人防竣工測(cè)繪面積差異原因主要在于面積范圍的認(rèn)定。防空地下室多結(jié)合民用地下室修建，人防戰(zhàn)時(shí)出入口與平時(shí)使用的樓梯、通道、坡道等共用的情況較多。人防工程利用樓梯可能是人防工程專用樓梯，也可能是結(jié)合民用疏散功能的樓梯。

人防工程的建筑面積的定義有兩種主流觀點(diǎn)。觀點(diǎn)一：人防建筑面積為人防工程各層外邊緣所包圍的水平投影面積之和，各自然層建筑面積應(yīng)為其所含防護(hù)單元、有效的戰(zhàn)時(shí)出入口、有效的防倒塌棚架及其他可以計(jì)入部位的建筑面積之和[1]；觀點(diǎn)二：人防建筑面積為防護(hù)區(qū)建筑面積——由防護(hù)密閉門(mén)(和防爆波活門(mén))相連接的臨空墻、外墻外邊緣形成的建筑面積[2]。觀點(diǎn)一的定義范圍包含了防護(hù)區(qū)建筑面積和人防戰(zhàn)時(shí)出入口所利用的樓梯、通道、坡道等建筑面積，人防工程建筑面積涵蓋范圍更全面，反映的人防工程的建設(shè)規(guī)模更完整，但在平戰(zhàn)結(jié)合使用的樓梯、通道等部分的測(cè)繪邊界方面存在不確定性；觀點(diǎn)二的定義范圍僅包含了防護(hù)區(qū)建筑面積，依據(jù)該定義，人防工程的邊界條件更清晰，排除了圍護(hù)結(jié)構(gòu)以外的建筑面積干擾。

以成都市為例。工程項(xiàng)目通常根據(jù)人防設(shè)計(jì)院出具的施工圖紙的“人防設(shè)計(jì)面積”確認(rèn)人防建筑面積，而圖紙對(duì)人防建筑面積的邊界采用了觀點(diǎn)一；房產(chǎn)測(cè)繪所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范主要包括：GB/T 17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，川建發(fā)〔2010〕19號(hào)《四川省房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》等國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地方性法規(guī)，但上述規(guī)定中并無(wú)人防工程測(cè)繪的實(shí)施細(xì)則，故測(cè)繪時(shí)可能采用觀點(diǎn)二，由此出現(xiàn)差異。

案例1：某人防工程的測(cè)繪報(bào)告中的人防建筑面積小于設(shè)計(jì)圖紙的人防建筑面積。經(jīng)測(cè)繪單位與設(shè)計(jì)人員反復(fù)核對(duì)后發(fā)現(xiàn)，人防建筑圖紙中包含的人防通道建筑面積，即人防樓梯間及汽車坡道建筑面積沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在人防工程測(cè)繪報(bào)告內(nèi)。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中，上述建筑面積的統(tǒng)計(jì)計(jì)算均由設(shè)計(jì)單位完成并標(biāo)注在施工圖紙上,但由于測(cè)繪單位對(duì)上述做法并不清楚，導(dǎo)致其測(cè)繪的成果與設(shè)計(jì)指標(biāo)存在差異。

2 人防設(shè)計(jì)建筑面積、竣工測(cè)繪面積與產(chǎn)權(quán)面積差異分析

混淆人防工程竣工面積和產(chǎn)權(quán)面積的概念也是導(dǎo)致測(cè)繪面積、產(chǎn)權(quán)面積與人防設(shè)計(jì)建筑面積差異的原因之一。產(chǎn)權(quán)面積是房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)登記確權(quán)認(rèn)定[3]。人防工程的建筑面積是按人防設(shè)計(jì)圖紙所示的邊界范圍進(jìn)行統(tǒng)計(jì)并指導(dǎo)測(cè)繪單位實(shí)施測(cè)繪行為的依據(jù)?？梢?jiàn)，建筑面積是反應(yīng)工程的實(shí)際使用情況，產(chǎn)權(quán)面積是反應(yīng)工程的權(quán)屬情況，兩者的計(jì)算方法和用途是不同的。根據(jù)《四川省房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，“地下室或半地下室中設(shè)計(jì)作為人防工程的建筑面積”屬于“不被分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e”?！傲袨椴槐环?jǐn)偟墓媒ㄖ?yīng)視為一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元，并參與分?jǐn)傇摋澫鄳?yīng)的共有建筑面積?！盵4]人防工程建筑面積、竣工建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積三者之間的關(guān)系如圖1所示。

圖1 人防工程建筑面積關(guān)系

測(cè)繪單位依照人防設(shè)計(jì)圖紙所示的人防區(qū)域范圍進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，其成果體現(xiàn)在房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告中的“房屋竣工面積”中。人防工程作為一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元參與其他共有建筑面積分?jǐn)?，可以?jiǎn)化理解為“人防產(chǎn)權(quán)面積=人防工程建筑面積+公攤建筑面積”，其成果體現(xiàn)在房產(chǎn)測(cè)繪報(bào)告中“房屋產(chǎn)權(quán)面積”中。如果測(cè)繪單位將產(chǎn)權(quán)面積中的人防工程數(shù)據(jù)作為人防工程建筑面積成果，往往會(huì)導(dǎo)致測(cè)繪面積大于實(shí)際建筑面積的情況。

案例2：某人防工程的測(cè)繪報(bào)告中的人防建筑面積遠(yuǎn)大于設(shè)計(jì)圖紙的人防建筑面積。查找原因發(fā)現(xiàn)，其人防工程建筑面積成果體現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)面積報(bào)告中，其中人防工程面積是根據(jù)整個(gè)地下室內(nèi)部的設(shè)備房間、管理用房以及人防車位的產(chǎn)權(quán)面積累加計(jì)算的結(jié)果。各項(xiàng)建筑面積統(tǒng)計(jì)中除房間本身建筑面積外，還包含分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

從實(shí)際效能看，房屋竣工面積反映了人防工程的實(shí)際修建情況，作為行業(yè)主管部門(mén)審核該項(xiàng)目是否滿足人防應(yīng)建面積指標(biāo)，是否依法修建人防工程的依據(jù)；產(chǎn)權(quán)面積是作為人防工程后期的維護(hù)、管理等責(zé)權(quán)利劃分的法定依據(jù)，不能直接作為人防工程是否按圖施工的判定標(biāo)準(zhǔn)。因此，厘清人防工程竣工面積和人防工程產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系是必要的。

3 關(guān)于對(duì)進(jìn)一步解決測(cè)繪面積與設(shè)計(jì)面積差異方法的思考

3.1 明確人防建筑面積范圍，完善人防工程測(cè)繪實(shí)施細(xì)則

現(xiàn)行的《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及《四川省房產(chǎn)測(cè)繪實(shí)施細(xì)則》中并未體現(xiàn)人防工程面積計(jì)算細(xì)則，而《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》中，關(guān)于人防建筑面積的表述也過(guò)于簡(jiǎn)略。對(duì)于人防工程而言，上述標(biāo)準(zhǔn)不能適應(yīng)現(xiàn)階段設(shè)計(jì)及測(cè)繪過(guò)程中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題。從加強(qiáng)房產(chǎn)測(cè)繪管理，規(guī)范房產(chǎn)測(cè)繪行為角度出發(fā)，建議有關(guān)部門(mén)明確界定人防建筑面積計(jì)算范圍。深化完善人防工程測(cè)繪實(shí)施細(xì)則，使人防工程測(cè)繪更加精準(zhǔn)。全國(guó)范圍內(nèi)，河北、河南、浙江等地專門(mén)制定了《防空地下室面積計(jì)算規(guī)則》，并且浙江省于2018年頒布了《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》地方標(biāo)準(zhǔn)。目前，四川省正推進(jìn)實(shí)施工程建設(shè)項(xiàng)目“多測(cè)合一”工作，整合規(guī)劃、房產(chǎn)、人防等測(cè)量技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一工程建設(shè)項(xiàng)目面積計(jì)算規(guī)則，實(shí)現(xiàn)“一次委托、聯(lián)合測(cè)繪、成果共享”的中央精神。

3.2 優(yōu)化完善配套成果文件

人防工程測(cè)繪的實(shí)施手段和測(cè)量技術(shù)與一般工程建設(shè)項(xiàng)目測(cè)繪是一致的。為了更好的體現(xiàn)人防工程測(cè)繪成果，可以在現(xiàn)有的房屋測(cè)繪成果報(bào)告的基礎(chǔ)上做相應(yīng)的調(diào)整和完善，建立適用于人防工程測(cè)繪的管理模式及相關(guān)配套文件。

3.2.1 補(bǔ)充人防工程竣工平面圖，明確人防工程測(cè)繪范圍

人防工程竣工平面圖是實(shí)施人防面積測(cè)繪的基礎(chǔ)技術(shù)資料。補(bǔ)充人防工程竣工平面圖可以直觀的體現(xiàn)人防工程的范圍邊界，且該圖應(yīng)與設(shè)計(jì)單位出具的施工圖文件中表示的人防區(qū)域范圍保持一致。當(dāng)出現(xiàn)人防區(qū)域邊界不清晰、不一致的情況，應(yīng)與設(shè)計(jì)單位溝通確認(rèn)，明確測(cè)繪范圍，由此得出的測(cè)繪成果才能與設(shè)計(jì)范圍相符。房產(chǎn)測(cè)繪成果中的竣工建筑面積可按“人防區(qū)域”、“非人防區(qū)域”進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)與匯總。例如將人防工程范圍內(nèi)的各類設(shè)備用房、機(jī)房、汽車庫(kù)等建筑面積，計(jì)為人防地下室建筑面積，可以更加直觀體現(xiàn)人防工程的實(shí)際修建情況。

3.2.2 進(jìn)一步明確人防工程竣工建筑面積和產(chǎn)權(quán)面積的關(guān)系

若將人防工程整體視為一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元，則其工程內(nèi)部的設(shè)備用房、管理用房等共有建筑計(jì)算可與非人防區(qū)域的共有建筑面積分別計(jì)算和分?jǐn)偂Ｍㄟ^(guò)這種計(jì)算方式可以使人防工程產(chǎn)權(quán)界限更加清晰明確，其自身的竣工建筑面積和公攤建筑面積之間的關(guān)系更加準(zhǔn)確。

4 結(jié)束語(yǔ)

人防工程測(cè)繪的目的是采集和表述人防工程建設(shè)和使用情況相關(guān)信息的重要手段。人防工程測(cè)繪為人防工程建設(shè)管理、異地建設(shè)費(fèi)的核算和征繳提供準(zhǔn)確可靠的成果資料。規(guī)范和統(tǒng)一人防建筑面積測(cè)繪行為，有利于規(guī)范人防建設(shè)市場(chǎng)，有利于加強(qiáng)人防行業(yè)的行政監(jiān)督，有利于加強(qiáng)對(duì)人防建設(shè)市場(chǎng)的法制監(jiān)督。