房地產企業會計內部控制措施探討

鮑航

隨著我國的分配制度的完善和經濟的發展以及一些對房地產發展有利的政策的頒布，房地產企業迅猛發展，房地產的發展也帶動了一系列相關產業的發展和興起，給其他企業和個體帶來了不可估量的效益，這些都在一定程度上提升了人民生活水平。房地產市場的發展在促進我國經濟現代化的同時，也推進了企業內部的會計控制工作，企業越來越需要企業內部會計控制，但是后者還有待改善，所以需要展開對于企業內部會計控制改善措施的探討，讓企業能夠更加科學的運營。

一、 房地產企業會計的特點

（一）復雜性

房地產企業的主要業務是房地產的開發與建設，這就使房地產項目涉及到了多個方面，如：土地購買、房屋建設、環境規劃、市政設施、交通道路等，而房地產項目在施工建設周期和房屋銷售周期上的時間也較長，這使得房地產會計工作存在多種復雜因素，并且受資金和貸款的限制，會計工作的籌劃、組織、支付、審計、核算也更為復雜，因此必須要建立一套適合房地產企業自身發展的會計管理制度。

（二）投入成本高

房地產企業屬于資金密集型企業，在房地產開發過程中需要投入較大的資金來保障房地產項目的規劃、設計、施工、銷售，這也對房地產前期的投入提出了較高的要求，同時會計工作也更傾向于成本管理和資金支付的審核，因此房地產企業在前期更關注于企業所持有的現金流。在房地產企業成本投入過程中，有些資金支付內容是不避免的，如：拆遷費用、市政管網、土地批件等，所以房地產會計要注重房地產的開發規模和成本投入的控制與管理。

（三） 發展多元化

新時期下房地產企業在經濟轉變的過程中，發展模式也產生了新的變化，并且存在多元化的特征，如：物業管理、商服管理、租賃管理、旅游項目、影視項目、物流項目、港口業務等，這使得房地產企業的會計管理工作也變得更為多元化，因此房地產企業要結合企業所開展的具務業務來制定會計管理制度，并且要注重內部各項目會計工作的合規性和合法性。

二、 房地產企業會計內部控制方面所存在的問題

（一）當前會計內部控制制度未能有效落實

盡管絕大部分房地產企業都已經開始構建和落實會計內部控制制度，但其會計工作開展和會計內部控制工作方面都缺乏有效的內部控制制度予以支持，部分規模較小的房地產開發企業，其會計工作是由其他機構代為處理，自身缺乏獨立性，所以內部控制體系不夠完善，無法確保會計內部控制工作的有效開展，使得會計內部控制工作在使用過程中較為盲目和局限，使得其有效性大打折扣。

（二）未能合理設置會計崗位

房地產企業的會計內部控制工作中存在明顯的崗位設置不合理問題，且這一問題較為普遍。房地產企業財務相關人員普遍都屬于一般性財會人員，一般都是身兼數職，所以導致會計內部控制工作無法得到有效落實，無法合理設置會計崗位，無法有效配置會計內部控制資源。

（三）企業會計內控機制缺失

在房地產為企業帶來了許多利潤的時候，很多企業對企業風險是無暇顧及或者說是毫無察覺的，這樣的企業可能會在沒有恰當的防御下被風險打一個措手不及，這就是他們不重視會計內控的結果。正是由于企業的不重視，很多企業的會計內控機制并不完善，而且其中還存在著許多漏洞;企業沒有一個完整的、科學的操作的保障體系，會計內控能發揮的實際效用微乎其微。

（四）企業會計內控措施變弱

結合上一條來說，很多企業沒有一套完整的管理機制和協調機制，這就造成了他們在對某個產品或者項目進行開發規劃的時候資金運轉不周，有時候甚至無法籌集資金，企業沒有對各個部門進行良好的資源配置;導致會計內控掌握不到準確的信息，對目標產品了解不夠精準，也沒有提前做好預防的措施，從而措施很多良機。

三、提升房地產企業會計內部控制工作效果的具體措施

（一）界定監督制約對象

房地產企業必須要加強會計內部控制制度相關建設工作，通過完善、科學的管理機組的，合理指導房地產企業會計內部控制工作的有序、規范開展，并明確監督制約對象。例如房地產企業需要從構建內部控制體系方面入手，根據自身會計內部控制的具體開展情況和業務需求，細化處理會計內部控制中的權責關系、預期目標及基本內容，借助制度指導與規范性功能，讓會計內部控制制度更為常態化的發揮自身的作用，監督約束相應對象，確保相關工作有序開展。

（二）設定管理業務流程

房地產企業需要及時完善自身的管理業務流程，并且將其作為內部控制工作開展的載體和基礎性環境，以確保可以科學的設計房地產企業的功能、權責劃分、監督制衡等，并將現代企業管理理念及意識與之合理融合，明確房地產企業的具體治理結構，使得管理業務流程可以與房地產企業業務特點更好地匹配。在構建管理業務流程時，需要充分考慮及完善房地產企業的環境控制、業務控制、會計系統控制、電子信息系統控制、信息傳遞控制、內部審計控制等制度內容，確保所有的管理環節都能夠明確和細化制度內容，充分發揮不同的作用，構建良性循環的管理體系。

（三）優化企業環境

房地產行業是高風險、高投資、高回報的三高產業，而且房地產行業的收益可不是一兩個月就能實現的，而是需要一個很長的運行周期，所以他們迫切的需要有一個完整的機制來幫他們防范高風險，所以企業應該給會計內控提供一個良好的工作環境，給予他們一定的權利，以此來增加這個機制的有效性，為企業長久的運營做打算。

（四）權衡房地產企業成本效益

企業成本和企業效益的關系不言而喻，他們都是企業賴以生存的根本，所以在房地產市場進行投標時，會計內控系統要擦亮雙眼，權衡投資成本和未來效益之間的關系，要計算出其中存在多大的風險，把風險和成本降到最低，以求實現效益最大化。

（五）形成監督制約體系

房地產行業普遍存在資金投入量大、生產周期長、項目相對分散等特點，所以必須要加強必要的監督約束工作。房地產企業各部門需要加強信息交流溝通，構建房地產企業信息化內部控制信息管理系統，并保持其先進性與完整性，以更好的實現房地產企業內部資源傳遞及信息共享，以有效監督約束信息在傳遞過程中所可能出現的缺失、遺漏、篡改及錯誤等問題。此外還應當積極結合國外先進企業在此方面的內部控制措施，根據自身實際情況，合理調整內部控制監督內容，確保內部監督制約體系能夠充分發揮自身作用，強化管理工作，促進房地產企業發展。

（六） 強化審計監督工作

房地產企業審計監督工作對會計有著指導和促進的作用，因此應強化會計的審計與監督，筆者認為主要以三項內容為主：首先，要加強對房地產企業內部會計工作的監督與管理，強化對各項支出費用的審核;其次，要落實監督責任機制，把具體的監督事項及內容做出明確的劃分，主要責任落實到人，全面的避免人為因素的風險，提高會計工作的質量;再次，要開展定期的會計內審工作，減少舞弊與挪用現象的發生，提高企業資金的有效利用與流通。

四、結語

房地產企業通過提高對于會計內部控制工作的重視程度，加強對企業財務管理模式的優化，能夠有效規避可能存在的經營風險。所以房地產企業必須要充分認識到當前所開展的會計內部控制工作存在的不足之處，并合理采取措施，細化會計內部控制制度，積極設計和強化管理會計工作，提升工作信息化水平，并加強對會計內部控制報告的深入應用，為房地產企業經濟效益的提升打下堅實的基礎，促進其在未來實現健康、持續的發展。 （作者單位：德州大業房地產開發有限公司）