晉中市商品房預售資金監管現狀與完善建議

郭俊伯

摘要：房地產業對國家經濟社會發展特別是民生保障具有重要作用。在我國房地產市場普遍實行商品房預售制度的形勢下，健全商品房預售資金監管制度，加強對商品房預售資金使用的監管，已逐漸成為業內共識。進一步完善商品房預售資金的監督管理具有十分重要的理論意義和現實意義。

關鍵詞：商品房預售資金;監管模式;保障

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）06-0055-58 收稿日期：2020-05-03

商品房預售又稱作期房買賣，是房地產開發公司在房屋竣工驗收和交付使用之前進行房屋銷售的行為。通過商品房預售，可以緩解房地產開發商資金不足的困難，在一定程度上可以促進房地產市場的繁榮。晉中市緊鄰省會太原，區位優勢、交通優勢明顯，房地產業隨太原市蓬勃發展，近兩三年來，房價從4000元上漲到2019年的8000元左右，幾乎是翻了一番。房價上漲意味著預售資金的翻倍，造成了預售資金管理壓力劇增。在這種情況下，一度出現了預售資金挪作他用、延期交房、手續辦理延后等問題，在社會上造成了不良影響，也給房地產業可持續發展造成了隱患。因此，為保持房地產市場的穩定，進一步提高其拉動內需、促進消費的作用，建立和完善商品房預售資金監管制度迫在眉睫。

1建立完善預售資金監管制度的必要性

1.1有利于規范房地產業的市場行為

在晉中，相關配套文件的出臺遠遠滯后房地產業的發展，尤其是在預售資金的管理方面，傳統觀念把其當作房地產業發展的有效源頭，但這種缺少監管、信息不對稱的情況，對社會購房人的利益和社會公共利益存在較大隱患和風險。從某種層面上來講，實行商品房預售制度使進人房地產行業的門檻降低，一些實力不足的企業進入該行業，破壞房地產行業的正常經營秩序。如果房地產企業投資失利，購房者和銀行都必須承擔一定的風險后果：購房者可能無法如期收到房屋，而銀行作為開發商資金的主要來源之一，也必然會承擔極大的金融風險。所以說，加強商品房預售資金監管，進一步完善實行多年的房地產預售制度，對規范房地產商的經營行為具有十分重要的意義。

1.2有利于穩定社會合理預期

商品房預售資金是房地產開發企業主要的融資渠道。商品房預售行為是遠期交貨的一種買賣行為，在預售的過程中，還不存在實物，開發商不能即時實現房屋的交付。因此房地產開發企業和消費者在信息方面是不對等的，其自身就隱藏了不足與缺陷，換而言之，就是商品房預售存在一定的風險。只有對項目工程建設的資金進行重點監管，保證預售資金不被挪用，能夠優先用于工程建設，才能有效地防止因開發商運用預售資金進行滾動開發而造成的工程爛尾、項目延期等情況，在很大程度上保障了購房人的合法權益。所以，只有建立完善的預售資金監管體系，嚴格控制開發商對預售資金的支配，才能真正實現保護消費者的合法權益，維護社會的和諧穩定。

1.3有利于穩定商品房價格

建立和完善商品房預售資金監管制度將起到加強管理力度，控制開發節奏、資金流向及資金的流動性的作用。該制度實施后房地產開發商將無法再采取捂盤惜售的手段來拾高商品房價格。為了回籠資金，開發商將進一步提高銷售數量，市場上的商品房供應量將會隨之加大，隨著供求慢慢趨于平衡甚至供大于求的情況出現，房屋的價格也會逐步回落，趨于穩定。

2晉中預售資金管理的現狀及存在問題

2.1資金監管主體不明確

目前，晉中在預售資金監管的主體上還較為混亂，全市范圍內的監管主體既有政府，也有銀行，還有各類型的中介機構，但主要還是以政府住建部門為主，委托銀行代管。晉中這種監管模式，可靠性較強，較為穩定，但市場靈活性不足，很難有效調節房地產行業。另外，預售資金的監管缺少一定的法律支撐，在晉中這種房地產快速發展的地級市，其立法權限范圍較小，立法力度和進度較慢，特別是在房地產行業的立法意愿還不足，導致預售資金的監管主體不明確，在源頭上造成了預售資金的監管難題。

2.2商品房的預售監管力度不嚴

晉中預售資金監管采用政府擬訂的范本形式，內容簡單，權責不明確，一般對監管機構的權利描述比較多、對義務的規定比較少，被監管者的權利缺少相應的責任，甚至連起碼的違約、賠償責任的承擔，在監管協議中普遍缺少相應的責任承擔條款，預售資金監管協議的行政色彩比較濃重，內容空泛，很大程度上阻礙了預售資金監管行為的規范性。針對商品房預售中存在的問題，晉中已經實行了預售商品房資金監管，但在實際操作中還存在法律的后續保障不健全，缺少可操作性強的措施和舉措;監管力度不足，對一些房地產企業的違規行為，缺少強有力的監管措施。

2.3資金管理較為混亂

按照相關法律法規的要求，預售資金應該用在相關工程建設中，然而實際情況卻是，大部分的房地產經銷商由于資金不足等原因，將商品房的預售資金挪作他用，嚴重危害了消費者的合法權益和切身利益。而目前的法律法規，關于商品房預售資金的監管主體、監管權限、監管范疇以及法律責任等各個方面，沒有特別明確的法律依據和規定，總是依據慣例和當前形勢，制定的一些舉措，實際操作較為混亂無序。

2.4相關法律法規還不健全

當前，晉中的房地產行業快速發展，恒大、萬科、保利、碧桂園等國內大型房企人駐，拾高了整個房地產行業的門檻，對一些地方小型房地產企業形成了很大的壓力，使其無過多閑余資金去高價爭地、搶項目，而將增大投資開發成本轉嫁給消費者。從相關法律規定的處罰措施看，對沒有辦理登記擅自進行商品房預售的開發企業處罰力度明顯不足，在很大程度上帶有滯后性。此外，商品房預售要報經房地產管理部門審核，發給《商品房銷售許可證》后才能預售。此外，在該項法律制度的整個實施過程中，相關部門沒有充分調動公眾進行監督。

2.5責任主體設置不夠合理

在整個商品房施工、預售的過程中，涉及到房地產開發商、銀行、檢測機構等多個部門。但在實際操作過程中，地方政府對房地產開發商的主體責任、管理和監管較多，而忽略了銀行、檢測機構等部門的主體責任，這些都會對商品房預售許可存在一定的風險。比如，晉中出現了一些房地產企業違規銷售行為后，監管部門首先是對房地產企業進行加監管，而沒有對其背后的監管主體、相關的銀行和擔保機構提出要求。這背后的原因，一是銀行主體由于缺乏相應的責任規定，在開發過程中，為開發商提供虛假證明資料，幫助開發商獲取資金;一C是銀行對預售當中產生的不良后果沒有做出明確的要求，建筑設計、檢測機構、銀行等的責任不夠明晰，一定程度上導致了監管資金的混亂。

3完善商品房預售資金管理的對策建議

3.1明確商品房預售資金管理主體

這種做法不但能夠提升監管的效率，同時還能縮減監管成本。合格的預售資金管理主體，首先應當熟知房地產業相關法規，快速有效的信息查詢、分析、調查，并及時與開發商、工程承包人、銀行、購房人、監理單位等取得有效聯系和溝通，對房地產市場的現狀和發展趨勢有較為清晰的認識。同時，至少應當具有以下五種能力：資金管理能力、財務管理能力、風險控制能力、建設工程管理能力和責任承擔能力?；谝陨戏治觯髦黧w對商品房預售款的監管各有利弊，單一的主體很難同時具備預售資金監管的各方面條件，多機構聯合對預售資金監管較為適宜。可采用政府+銀行+監理機構三方聯合監管模式，以滿足監管所需各項能力的要求，較大程度地發揮監管效用。其中，政府作為有權威性的行政主體，可以對其他監管機構進行協調和控制，對相關監管進行再次監管。監理機構由于具有建筑方面的專業能力，可以對建設工程進展情況作出較為準確的評估，為預售資金的撥付提供有利的憑證。相關銀行機構有一定的資金管理能力和財務管理能力，可以對預售資金的收存與支出做好嚴格的管理工作，并按照預售資金實用程序進行劃撥。

3.2完善預售資金監管的相關配套制度

首先是監管期限。要從所監管項目取得銷售許可證開始。辦理商品房預售許可證前房地產開發企業應在商業銀行設立監管專用賬戶，保證在企業售房后預售資金全額進賬;其次是監管范圍。應當包括商品房購買人在商品房竣工驗收前支付給房地產開發商的所有資金：定金、預付款、購房款、相關貸款等;最后是預售資金的收取和使用。房地產開發企業取得商品房銷售許可證后在網上簽訂和打印新建商品房買賣合同時，應當一并打印新建商品房預售資金交款通知書，購房人持此將房款直接存入開發企業在商業銀行開設的預售資金監管賬戶。商業銀行依據交款通知書收取房款并向購房人出具交款憑證，購房人憑銀行出具的交款憑證，向房地產開發企業換取票據。

3.3建立以政府為主導的管理模式

預售資金目前沒有統一的管理方式，需要盡快完善。特別是在國家層面出臺一些制度規定，將監管權利進行細分。首先是明確監管主體和監管模式，在法律上有具體而明確的規定，對交易雙方進行約束，尤其是開發商，進行較為嚴厲的監管;其次是詳細規定監管流程，從開發商獲得預售許可后的預售方案、預售資金的收取及使用流向、項目建設進度以及商品房交付進行整個流程的監管;最后對違反規定的房地產商，在要求其承擔民事責任的同時，承擔行政責任，并將處罰結果載入企業信用檔案。同時引入第三方進行監管，與政府、銀行等參與預售款監管的主體共同對預購人承擔連帶責任，防范風險，保障預購人權利。

3.4建立開發商信用審查機制

當前為了加快房地產業快速發展，普遍實行商品房預售制度，這種辦法使得一些資質不夠、實力不強的房地產公司進人房地產行業，進一步加大了預售資金的風險。為了加強風險防控，既要穩定市場需求，還要保護消費者的合法權益，因此應當建立相關的信用審查機制，由房產行政管理部門負責，對房地產的準人進行審查，對那些存在風險、實力較弱的企業進行更為嚴厲的管控，在源頭上減少預售資金風險，對開發商的信用進行有效的審查。